Комментарии в СМИ

Юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры» Софья Соколова рассказала, какие последствия ждут кредитора и заемщика в случае невозможности выплачивать ипотеку.

Покупая квартиру в кредит, граждане обычно не задумываются о том, что произойдет, если они лишатся заработка и не смогут возвращать заем. В худшем случае, жилье принудительно выставят на торги, и не факт, что собственники сумеют вернуть вложенные в стройку деньги. Впрочем, большинство заемщиков старается не доводить дела до суда.

С помощью ипотеки реализуется значительная часть квартир в новостройках. По словам Татьяны Хоботовой, начальника отдела ипотечного кредитования банка «ВТБ24» в Петербурге, за текущий год объем ипотеки увеличился в 1,5 раза. На долю первичного рынка приходится 46% кредитов.

Многих граждан по-прежнему отпугивают высокие ставки. По прогнозам экспертов, к началу 2013-го они поднимутся в среднем до 12,5% годовых. Впрочем, для огромного числа потребителей ипотека остается единственным инструментом, чтобы улучшить жилищные условия. И граждане готовы смириться с тем, что существенную (до 50%) часть дохода на протяжении многих лет придется отдавать в уплату процентов. Стоит ли повторять, что такие кредиты доступны только людям со стабильным (и, как правило, официально подтвержденным) доходом.

Нестраховой случай

Проблема в том, что за время выплат по кредиту в жизни заемщика многое может измениться. Например, он может лишиться высокооплачиваемой работы. Застраховать этот риск практически невозможно. Точнее, некоторые банки (в сотрудничестве со страховыми компаниями) предлагают дополнительную опцию в виде страховки от потери работы, но эта страховка действует только в том случае, если фирма-работодатель ликвидирована (обанкротилась) или же гражданин попал под сокращение. К тому же, как рассказали нам сотрудники нескольких банков, даже такой опцией мало кто пользуется.

Разберем конкретный пример. Гражданин выбрал квартиру в строящемся доме стоимостью 4 млн рублей. Порядка 1 млн рублей он был готов уплатить самостоятельно, еще 3 млн рублей собирался взять в кредит под залог будущей квартиры. Он согласовал с банком все условия, заключил кредитный договор и в течение нескольких лет благополучно возвращал заем, погасив основной долг переда банком на сумму 1,5 млн рублей (из трех миллионов). За это время объект был построен, гражданин оформил квартиру в собственность с обременением в виде ипотеки. Затем он лишился стабильного дохода и понял, что не сможет своевременно погашать кредит.

В этом случае есть несколько вариантов развития событий. «Можно попытаться решить проблему наименее болезненными методами — например, реструктурировать долг, — говорит Софья Соколова, юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры». — Реструктуризация — это внесение изменений в первоначальные условия заключенного кредитного договора. К ним относятся: увеличение срока пользованием кредитными средствами, изменение валюты кредита, установление льготного периода обслуживания и очередности погашения задолженности, снижение размера неустойки и т. д. Однако если заемщик до конца не уверен в своих возможностях (обслуживать кредит после завершения льготного периода) и у него нет четкого понимания дальнейших перспектив, то проводить реструктуризацию нецелесообразно, и одним из способов погашения задолженности может стать реализация заложенного имущества».

При этом юрист напоминает, что продать квартиру, заложенную по ипотеке, без согласия банка не удастся. В первую очередь, заемщик должен обратиться к кредитору и уточнить юридическую схему проведения сделки. «Если банк-залогодержатель не дает согласие на продажу квартиры, заставить его нельзя. Но можно попытаться договориться», — отмечает Евгений Зверев, старший юрист компании «S&К Вертикаль».

«До недавних пор распространенной причиной отказа было действие моратория на досрочное погашение кредита. Но с осени этого года банки лишены права устанавливать мораторий, поэтому отказ с подобной формулировкой будет незаконным, —подчеркиваетСофья Соколова. — Однако кредитная организация может найти другой повод, и оспорить его будет практически невозможно. Это связано с тем, что в законе отсутствуют какие-либо требования к действиям залогодержателя в случае обращения к нему за согласием на продажу. Поэтому в каждом конкретном случае нужно смотреть договор ипотеки, так как именно в нем могут содержаться условия по согласованию продажи. Однако банки вовсе не заинтересованы в том, чтобы терпеть убытки в случае просрочки платежей, а уж тем более обращаться в суд. Поэтому случаи отказов банков в настоящее время редки».

Банковское безучастие

Вопрос в том, как именно можно продать заложенную квартиру. По-хорошему, банк должен выступать третьей стороной в сделке. Например, гражданин обязан вернуть банку 1,5 млн рублей, а квартиру собирается продать за 4,2 млн рублей. В этом случае стороны расписывают в договоре купли-продажи, какую часть суммы (от реализации квартиры) получает банк, а какую продавец, эти деньги закладываются в банковские ячейки, и одновременно с подачей договора на регистрацию банк залогодержатель подает заявление о снятии ипотеки. Затем покупатель благополучно регистрирует право собственности.

Но как показывает практика, далеко не все банки готовы участвовать в подобных сделках (ведь это накладывает дополнительную нагрузку на юристов). Они требуют, чтобы сначала собственник погасил заем (досрочно) и снял обременение, а уже потом заключал основной договор купли-продажи. Как рассказал нам сотрудник одного крупного банка, который попросил на него не ссылаться, его банк предлагает заемщикам следующую схему. Владелец квартиры должен найти покупателя и заключить с ним предварительный договор, обязуясь подписать основной после снятия ипотеки. Приэтом он демонстрирует согласие банка на досрочное погашение кредита и просит покупателя внести первый взнос, который пойдет на погашение займа (например, 1,5 млн рублей). Когда квартира будет выведена из-под залога, стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи, а покупатель внести оставшуюся сумму. Однако данная схема несет для покупателя серьезные риски. Предварительный договор не порождает право собственности на квартиру, и если продавец откажется заключать основной договор на согласованных условиях, то покупателю, скорее всего, придется довольствоваться взысканием уплаченных денег (пусть даже с процентами).

«Чтобы продать квартиру по такой схеме, граждане вынуждены давать большую скидку. Как правило, не менее 10%. Но даже в этом случае нет гарантий, что покупатель закроет глаза на риски», — говорит эксперт.

Если продать квартиру не удастся и при этом гражданин перестанет оплачивать кредит, банк может обратиться в суд, требуя взыскать долг с учетом штрафных санкций. «Если суд вынес решение в пользу банка, то после того, как оно вступит в силу, кредитор получит исполнительный лист. Далее банк должен обратиться в Службу судебных приставов для возбуждения исполнительного производства. В ходе этого процесса пристав арестовывает заложенное имущество, передает его на ответственное хранение, а затем на реализацию путем проведения публичных торгов в форме аукциона, — рассказывает Софья Соколова. — По закону № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», пристав должен определить рыночную стоимость имущества, на которое обращается взыскание. Если сумма, вырученная при реализации квартиры, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право (при отсутствии иного условия в договоре) получить недостающую сумму из прочего имущества должника. Если же сумма превышает размер требования, разница возвращается залогодателю».

Залог с дисконтом

В СМИ можно найти множество объявлений о продаже заложенных квартир. Например, многие из них реализуются на интернет-площадке ФГУП «Электронные торги и безопасность». Нам не удалось выяснить у представителей учреждения, какую часть заложенных квартир удается продать с первого раза. Некоторые эксперты говорят, что незначительную долю. Чтобы участвовать в подобных аукционах, нужно регистрироваться, вносить залог. Мало кто готов это делать, чтобы приобрести проблемную квартиру по рыночной стоимости.

Другое дело, если имущество продают с дисконтом. Если торги объявлены несостоявшимися (например, не было заявок или же победитель торгов не оплатил лот), то в течение 10 дней банк залогодержатель вправе (по соглашению с залогодателем) приобрести имущество по его начальной продажной цене, зачтя в счет этой суммы свои требования, обеспеченные ипотекой. Если банк этого не делает, то не позднее чем через месяц проводятся повторные торги. «Если и они признаны несостоявшимися, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене на 25% ниже его начальной продажной цены (на первых публичных торгах). В этом случае должник рискует вообще не получить компенсации.

Разберем на конкретном примере. Гражданин N. приобрел квартиру стоимостью 4 млн рублей в кредит. Самостоятельно он внес 1 млн рублей, еще 3 млн рублей взял в банке под залог недвижимости. Гражданин успел вернуть банку порядка 200 000 рублей, а затем перестал платить по кредиту. Банк инициировал судебную тяжбу, по итогам которой заложенное имущество решено было пустить с молотка. Начальная стоимость лота — 4 млн рублей. Первые и повторные торги были признаны несостоявшимися. В этом случае банк вправе приобрести эту квартиру по цене ниже 25% начальной, то есть за 3 млн рублей. Эта сумма примерно равна размеру долга гражданина перед банком (с учетом штрафных санкций). То есть банк просто оставит себе квартиру, а гражданин ничего не получит. Если бы помещение удалось продать на торгах за исходные 4 млн, то гражданин смог бы вернуть значительную часть вложенных средств. Евгений Зверев напоминает, что еще в ходе судебного разбирательства стороны могут заключить мировое соглашение, по которому предмет залога останется за банком в счет погашения всего долга или его части.

После этого банк оформляет квартиру в свою собственность и снова пытается продать ее на вторичном рынке. Например, на сайте ВТБ24 есть целый раздел, посвященный реализации заложенного имущества, которое перешло в собственность банка. Правда, есть нюанс. Иногда кредиторы сталкиваются с проблемами, пытаясь выселить нерадивых заемщиков. Нередко им приходится добиваться этого через суд. Если окажется, что это единственное жилье должника, то с выселением могут возникнуть сложности. Бывали случаи, что суд требовал, чтобы банк предоставил выселенцам альтернативную площадь (минимально возможную по жилым нормативам). Впрочем, это совсем другая история. В конечном счете банк найдет инструмент, чтобы освободить квартиру.

Об этих нюансах стоит задуматься еще на этапе выбора кредитной организации. Например, уточнить, помогает ли банк с продажей квартир, если заемщик лишается заработка, и какую схему реализации имущества он при этом предлагает.

Роман Денисов