Комментарии в СМИ

Софья Соколова, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», рассказывает о нюансах оспаривания недостатков квартиры в новостройке.

Количество питерских новостроек, в которых появился запах аммиака, исчисляется уже десятками объектов. Универсального способа решения проблемы до сих пор нет. Застройщики ведут себя по-разному. Одни готовы предоставить гражданам новые квартиры взамен «пораженных», другие не хотят обсуждать даже вопрос о денежных компенсациях.

Об «аммиачной проблеме» заговорили еще прошлым летом. Резкий запах нашатырного спирта появился во многих новостройках. Масштабы бедствия везде разные. Где-то пострадало несколько квартир, где-то — десятки. В отдельных случаях концентрация аммиака превысила допустимые нормы более чем в 50 раз.

Эксперты почти сразу заявили, что проблема кроется в бетоне: происходящие в нем химические реакции приводят к выделению аммиака. В стороне от проблемы не остались даже те застройщики, которые возводят кирпичные дома. Им все равно приходится использовать бетонную смесь для устройства внутренних перекрытий.

Неизвестная болезнь

О причинах явления специалисты спорят до сих пор. Широкое распространение получила версия, что во всем виновата добавка «Цемактив», которую вводят в бетон, чтобы сделать его устойчивым к морозу (застройщики не прекращают работы даже зимой, но вынуждены использовать специальные присадки).

Впрочем, запах был обнаружен и на тех объектах, где добавка «Цемактив» не применялась. Сейчас многие эксперты констатируют, что проблема, скорее всего, кроется в неверной дозировке компонентов бетонной смеси. Косвенные причины: ослабление контроля за качеством стройматериалов и, возможно, стремление кого-либо из поставщиков сэкономить в период кризиса.

«Непосредственный источник запаха — карбонит. Это вещество содержится в разных добавках в бетон, а также в цементе. При определенных условиях — например, из-за неправильной дозировки — может происходить распад карбонита, который сопровождается выделением аммиака», — объясняет Олег Еремин, первый вице-президент ГК «Балтрос.

Над решением проблемы трудятся многие научные специалисты, строители, поставщики бетона. «Исследования ведутся в нескольких направлениях, — продолжает Олег Еремин. — Во-первых, предлагается использовать специальный нейтрализующий состав, который способствует разложению аммиака на безвредные компоненты — азот и водород. Второй путь — изолировать источник выделения аммиака специальными материалами (пропитками)». Но ни один из способов пока не дал 100%-го результата.

Многие дольщики, столкнувшиеся с проблемой, обратились с жалобами в Роспотребнадзор. Одним из первых это сделал гражданин С., который получил квартиру в доме 17 по улице Доблести. Заказчиком выступал Комитет по строительству, подрядчиком — ООО «КВС». Дом сдан еще весной 2010-го, едкий запах появился годом позже.

Роспотребнадзор назначил санитарно-эпидемиологическую экспертизу. Она установила, что в одной из комнат концентрация аммиака превышает допустимые нормы в 68 раз. Надзорный орган привлек КВС к административной ответственности по статье 6.3 КоАП и выписал штраф в размере 10 000 рублей. Но главное — он предписал подрядчику устранить нарушения. Компания «КВС» не признала вину и обратилась в арбитраж требуя отменить предписание. Две инстанции арбитража оправдали строительную компанию.

Служители Фемиды пришли к выводу, что вина подрядчика не доказана, поскольку причины высокой концентрации аммиака и его источник достоверно не установлены. То есть не ясно даже, как устранять проблему.

Аналогичным образом завершились разбирательства Роспотребнадзора с другими застройщиками. Например, запах аммиака обнаружили несколько новоселов в доме 78 по Ярославскому проспекту. Этот объект сдала компания «Лемминкяйнен Рус». Суд снова констатировал, что причина запаха не установлена.

Однако пострадавшим гражданам от этого не легче. Некоторые застройщики идут навстречу покупателям и даже предлагают другие квартиры взамен «пораженных». Однако есть фирмы, которые даже возможность компенсаций обсуждать не хотят.

«Мне уже неоднократно приходилось отстаивать интересы дольщиков, которые столкнулись с такой проблемой, — рассказывает Наталья Фертикова, начальник управления технадзора и контроля качества ЭСОН. — Мы заказывали независимую экспертизу (стоимость такого исследования составляет примерно от 8000 рублей), которая подтверждала превышение допустимых норм, после чего граждане обращались в суд. Например, они требовали расторжения договора и взыскания неустойки. Впрочем, во всех случаях конфликты завершались мировыми соглашениями. Некоторые застройщики возвращали деньги с учетом определенной компенсации, другие готовы были предоставить альтернативное жилье».

Приемка с дегустацией 

Опрошенные юристы говорят, что каждый конфликтный случай индивидуален. «Например, нужно смотреть, когда именно появился запах, был ли он обнаружен на этапе приемке квартиры. Если гражданин подписал акт об отсутствии претензий по качеству, а лишь потом обнаружил проблему, это может усложнить дело», — развивает тему Софья Соколова, юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры». — К тому же требовать возврата денег не всегда выгодно покупателям, которые оплачивали жилье несколько лет назад».

Юристы говорят, что формально дольщики (вместо того, чтобы расторгать договор) могут потребовать взыскания убытков в размере суммы, необходимой для устранения недостатка. Но беда в том, что универсального способа борьбы с аммиаком пока нет. «Если от болезни нет лечения, то как можно оценить стоимость?» — задается вопросом Михаил Бизяев, президент ассоциации «А‑Бетон».

Необходимо помнить, что запах появляется не сразу. Дольщик может принять квартиру, а через месяц почувствовать «неприятный аромат». Впрочем, эксперты полагают, что, если в момент приемки квартиры никаких следов аммиака не обнаружено, скорее всего, проблемы и не возникнет.

«Если работы по заливке стен и полов в конкретной квартире завершены год назад (как правило, с момента возведения «коробки» до сдачи дома проходит немало времени) и до сих пор никаких посторонних запахов не обнаружено, то риски покупателя столкнуться с проблемой невелики. Запах вряд ли появится через несколько лет, — рассуждает Михаил Бизяев. — Впрочем, никаких гарантий сейчас никто не даст, ведь проблема до конца не изучена. Этим вопросом параллельно занимается множество экспертных групп, но централизованной работы, к сожалению, не ведется».

«В свете этой проблемы нужно проявлять особую бдительность при приемке квартиры, — констатирует Наталья Фертикова. — Чаще всего запах проявляется в теплое время года. Если принимаешь квартиру зимой, нужно убедиться, что помещение давно отапливается и что застройщик не проветрил квартиру накануне вашего прихода. Если есть малейшие сомнения в наличии неприятного запаха, нужно предложить застройщику вызвать независимых экспертов. Бывает, что фирма категорически отказывается от экспертизы, и тогда все становится понятно. В моей практике был еще один показательный случай. Я помогала принимать квартиру у застройщика, который никогда не сдавал жилье с черновой отделкой (стены оштукатурены и подготовлены под оклейку обоев), а тут вдруг сдал. Это наводило на определенные размышление: не пытается ли фирма временно изолировать источник запаха дополнительными материалами? Опасения оправдались».

Строители, которые занимаются этим вопросом, заявляют: «Главное, что удалось сделать к настоящему времени, — разработать систему тестов, которая позволит избежать проблемы в будущем».

Олег Еремин говорит: «С помощью недорогого оборудования можно в течение 10–15 минут проверить бетонную смесь на содержание карбонита. Методику экспресс-тестов одобрили специалисты, и многие застройщики уже пользуются ею».

Представители фирмы «КВС» также заявляют, что стали тщательно следить за качеством поставляемого бетона: «Пока не будет четкого ответа, в чем причина, мы можем лишь делать теоретические допущения и стараться на всякий случай «подстелить соломку». Например, КВС с декабря 2011-го проводит выборочные проверки поставщиков бетона. По результатам исследований специалисты ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии» установили, что все образцы бетонных растворов соответствуют действующим нормативам по аммиаку.

Это дает надежду, что в дальнейшем аналогичных скандалов не случится. Но пока что судьба сотен квартир остается под вопросом. Строители пытаются обрабатывать «пораженные» квартиры всевозможными чудотворными составами, но говорить об успехах не торопятся.

Роман Денисов

Ссылка на источник