Комментарии в СМИ

«Самосуд над застройщиком»

30.09.2013 Недвижимость и строительство

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», отмечает регулярность взыскания судами неустойки за несвоевременную передачу жилья застройщиками покупателям.

Роспотребнадзор не вправе наказывать застройщиков за несвоевременную передачу квартир покупателям. Так решил апелляционный суд. Граждане могут сами взыскивать неустойку, предусмотренную 214 ФЗ.

Роспотребнадзор пытался наказать фирму «Элис», которая на полгода задержала выдачу ключей в ЖК OZERKI style TOWER на Выборгском ш., 15. Первая инстанция признала вину застройщика, но апелляционный суд отменил санкции, решив, что ведомство превысило полномочия.

С жалобой в Роспотребнадзор обратился гражданин И., который весной прошлого года заключил ДДУ с застройщиком. Фирма обязалась передать квартиру по акту не позднее 30 июня 2012 го. Однако осмотреть и принять помещение гражданину предложили только в начале 2013 го.

Он решил взыскать неустойку, а заодно написал жалобу в надзорный орган, который следит за исполнением закона №2300–1 о защите прав потребителей. Застройщику выписали штраф 20 000 рублей по статье 14.4 КоАП — нарушение правил оказания услуг. Сумма небольшая, но для компании возник риск, что по пути гражданина И. пойдут другие дольщики и размер санкций станет совсем иным.

Компания решила оспорить постановление Роспотребнадзора в арбитраже. В первой инстанции она проиграла. Суд решил, что в данном случае фирма одновременно нарушила и 214 ФЗ, и закон о защите прав потребителей (оба документа требуют исполнять обязательства в установленный срок). Фирма подала апелляционную жалобу и смогла добиться успеха. Судьи второй инстанции пришли к выводу, что в данном случае ссылка на закон № 2300–1 неуместна. Отношения между застройщиком и покупателем регулируются специальными нормами, и ответственность застройщика устанавливает 214 ФЗ (т. е. фирма не должна нести двойное наказание за один проступок). Наказать компанию дольщики могут через райсуд.

В 214 м законе прямо сказано, что застройщик должен указать в договоре срок передачи объекта покупателю. Как показывает практика, фирмы не устанавливают конкретную дату, а пишут, например, что объект должен быть передан не позднее IV квартала 2013 го. Это значит, что крайний срок — 31 декабря 2013 го. После этого начнут капать пени — в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ (на день исполнения обязательства) от цены договора за каждый день просрочки. Если покупателем является физлицо, пени уплачиваются в двойном размере.

Задержка со сдачей дома — явление обычное. Чтобы не попадать под санкции, застройщики «с запасом» указывают сроки передачи квартир по ДДУ. Но даже их не всегда соблюдают. В этом случае граждане вправе обратиться в суд за взысканием неустойки.

Рассмотрим на конкретном примере. Гражданин заплатил за квартиру 3 млн рублей. По ДДУ он должен получить ключи во II квартале 2012 го, но подписал акт приема-передачи только 20 ноября. Это значит, что просрочка составила 142 дня. Произведя нехитрый расчет, получаем, что размер неустойки составляет 227 200 рублей. Правда, нужно учитывать, что суд может уменьшить сумму по своему усмотрению. «Все зависит от субъективного представления судьи о том, какая сумма является явно несоразмерной нарушению», — говорит Евгения Станиславская, юрист практики судебных споров компании Rightmark group.

В целом юристы называют судебную практику сложившейся. «Суды массово взыскивают неустойку в случае просрочки. Оправданием для застройщика может быть неисполнение дольщиком своих обязательств (если тот не вносил платежи по договору)», — говорит Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям фирмы «Качкин и Партнеры».

Важный момент: если компания работает по 214 ФЗ, то во всех ДДУ (которые подлежат обязательной регистрации) она должна указывать единый срок передачи квартир. Некоторые компании, которые понимают, что не укладываются в обещанные сроки, предлагают гражданам заключать допсоглашения с указанием новых дат. Но фирма не может принудить к этому тех дольщиков, с которыми уже подписаны ДДУ.

Роман Денисов