Комментарии в СМИ

«Реновация хрущевок по-петербургски»

СМИ цитирует выступление Дмитрия Некрестьянова, партнера, руководителя практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», на III Форуме пространственного развития.

У Петербурга нет и не предвидится финансовых ресурсов для реновации по московской модели (стоимость столичной реновации аналитики оценивают в $50 млрд). И собственного варианта — тоже нет.

В Смольном не уверены, что смогут достичь такого качества жилой среды, какое обеспечивает хрущевская застройка. На этом можно было бы и успокоиться, но есть моменты, которые смущают. Например, в Европе оптимальной плотностью застройки считается 10 000–13 000 кв. м на гектар. Она позволяет достичь нормального городского качества жизни (с полным набором социальной и коммерческой инфраструктуры и разнообразными возможностями). Плотность в хрущевских и брежневских кварталах — 6000–7000 кв. м на гектар. Коммерсантам не хватает трафика, жителям — работы и развлечений.

Перспективы реновации и ревитализации жилых кварталов петербургские эксперты обсуждали на III Форуме пространственного развития. Публикуем наиболее интересные моменты дискуссии.

Мнения экспертов

Владимир Григорьев, глава комитета по градостроительству и архитектуре, главный архитектор Петербурга

— Демократичная модель реновации, которая была заложена в Петербурге — объективно сложная, что было понятно с самого начала. Реализация это подтвердила. В отличие от московской, наша программа предусматривала безусловное сохранение за людьми права на проживание в том же районе. И это плюс: человек всегда должен иметь выбор. Бюджетные возможности предопределили модель реновации: стартовые пятна, на которых строятся дома для расселения жителей. Модель работает не с теми оптимистическими темпами, которые были заложены. Но определенные успехи есть.

Уплотнение советской массовой застройки подразумевалось. «Оптимальная плотность» может существовать только в понятной системе координат и ценностей. Для центра оптимальна более высокая плотность, для периферии она должна быть ниже. Мы сейчас строим на периферии с более высокой плотностью, чем это принято в мире. Безвозвратно потерять среду пятиэтажек, превратить их с помощью успешной бизнес-модели в Мурино и Девяткино было бы непростительно.

Представления о том, как надо развивать жилье, меняются. Мы много лет пребывали в эйфории насчет того, какое жилье мы можем себе позволить. В Европе отнюдь не делают высоту потолков в три метра и больше, не строят квартиры площадью 200–300 кв. м. Квартиры очень скромные, с проходными кухнями, без прихожих, с маленькими комнатками. Лифты вовсе не считаются обязательным атрибутом.

Мы должны реалистично взвесить параметры реновации и, возможно, просто привести старые дома в приличное состояние.

Антон Финогенов, генеральный директор института «Урбаника»

— У нас нет бюджетных возможностей Москвы, чтобы сносить по миллиону метров в год и строить на их месте новые дома. С другой стороны, в столице накоплен и негативный опыт «лужковской» реновации, когда кварталы пятиэтажек с плотностью застройки 5000-7000 кв. м на 1 га заменяли панельными микрорайонами с плотностью 25 000 кв. м на гектар. Тема реновации только начинает осмысляться концептуально, методологически. Петербургу — второму по величине городу с совершенно другой бюджетной реальностью — придется генерировать новые подходы.

Андрей Анохин, депутат ЗС, член комиссии по градостроительству

— Программа реновации в Петербурге провалена. Тем, как она реализуется, должны заниматься компетентные органы. Обещания компаний предоставить жилье переселенцам не были выполнены, а площади пошли на продажу. У города не оказалось финансов, чтобы взять на себя какие-то обязательства по этой программе.

Программа реновации будет реализована не в обозримом будущем, бюджетных средств на это нет. Кроме того, жители не доверяют органам власти и любую попытку улучшить среду принимают в штыки. Пока старые дома не начнут рушиться, ничто не сдвинется с места. Для реновации нужна политическая воля, а город не готов. Менять региональное законодательство, не понимая, кто, в какой форме и в какие сроки будет проводить реновацию, было бы ошибкой. Надо, чтобы появились движущая сила и реальный социальный запрос.

Дмитрий Панов, гендиректор ГК «Доверие»

— На примере одного квартала хрущевской застройки покажу, можно ли провести реновацию за счет девелопера. Участок площадью один га, на нем в 60-е годы построены четыре дома — около 6000 кв. м. В Калининском или Красногвардейском районе.

Взяли рентабельность в 14%: я не знаю девелоперов, которые вошли бы в проект под меньшую цифру. Высота будущих зданий — 40 метров. Продажная стоимость квадратного метра жилья в этих районах 95 000 рублей и еще 500 000 за машиноместо. Затраты на снос мы рассчитали исходя из 1000 рублей на 1 кв. м. Себестоимость строительства — 55 000 рублей на «квадрат». Включаем отчисления на социальную инфраструктуру — нижний предел 1,2 млн рублей на одно место в школе или детском саду. Надо также вычесть те 6000 кв. м, на которых сейчас проживают люди.  Итого, чтобы сохранить рентабельность девелоперского проекта, нам надо построить не менее 29 000 кв. м продаваемой площади на гектар. И вместо максимального для Петербурга коэффициента использования территории 2 получается 2,9. При действующих нормативах и без дополнительных субсидий со стороны государства заданный уровень рентабельности недостижим. Даже если не брать затраты на маневренный фонд, на увеличение площади квартир при расселении и не выделять участок под школу, ограничившись отчислениями.

Тимур Богданенко, представитель архитектурного бюро EDDEA (Испания)

— Типовая застройка 1950–1960-х годов во всем мире имеет общий набор проблем: монофункция, отсутствие разделения пространств на частные и публичные, нет условий для организации торговли и мелких предприятий, низкий уровень безопасности, проблемы с транспортом и парковкой.

Для их решения можно пользоваться сложившейся планировочной структурой, создавая многофункциональную среду с помощью новой застройки. Смысл не в том, чтобы возвести 25-этажное «социальное» жилье на месте пятиэтажки, заменив старые дома на новые. Надо совмещать разные классы жилья, в некоторых случаях — повышать плотность застройки, создавать внутренние дворы, благодаря которым складываются устойчивые соседские сообщества. Качество жизни улучшается за счет увеличения общественных пространств, снижения сквозного трафика и нового функционального наполнения, когда в квартале появляются отели, разнообразный ритейл — то, что делает город городом.

Николай Пашков, гендиректор Knight Frank Saint-Petersburg

— Осуществить реновацию, оставив жителей в обжитом квартале, сохранив среду и получив приемлемую доходность, — математически неразрешимая задача. Либо надо выселять людей на окраины, что никому не понравится, либо экономики в проекте не будет. Кстати, у «СПб Реновации» финансовая модель в некоторых кварталах сходилась — по прежним нормативам. Мы изучали опыт работы с послевоенной массовой застройкой и в постсоциалистических, и в капиталистических странах. Чаще всего это проекты, оплаченные государством. Это реконструкция с улучшением конструктивных и эксплуатационных качеств зданий, а не снос. При этом всегда идет очень большая предварительная работа с населением, чтобы избежать социальных протестов.

Евгений Подгорнов, руководитель архитектурной студии «Интерколумниум»

— Я провел детство в Лигово, в доме, который теперь определен под снос. Воспоминания положительные: пять этажей, зелень, и ты спокойно выходил гулять, шел на Шереметьевские пруды… Меня радует, что в городе остались такие чудесные кварталы. Для своего времени это были «смарт-дома», где на небольшом метраже было достаточно комнат для семьи. Государство, наверное, могло бы разработать программу, которая давала бы возможность создать на месте этих кварталов нечто новое в смысле архитектуры, подхода к организации среды. Если это будут частные инвестиции, мы получим только квадратные метры и тот же тип застройки, который видим в новых спальных районах.

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и партнеры»

— Массовая реновация — не для того, чтобы сделать красиво. Она от безысходности, когда ситуация с аварийным фондом требует срочного вмешательства. Без воли государства здесь не обойтись, потому что основная проблема реновации — частная собственность. Инвестор со своими расчетами всегда проигрывает «последнему собственнику», с которым невозможно договориться. И если государство не поставит общественный интерес выше частного, реновация может стоять годами. Государство может сделать расселение насильственным, что всегда плохо, но может включить и экономический механизм, компенсируя нарушенное право частной собственности по четким правилам. Тогда у людей не будет ощущения несправедливости.

Московский закон о реновации не имеет отношения к Градкодексу, он не может тиражироваться в других городах.

Феликс Буянов, основатель «Архитектурной мастерской «Б2»

— У коллег получается идеалистическая картина. Реновация и ревиталиция старым спальным районам нужны, потому что они маргинализуются. Там в основном остается малозанятое население, счастливым и успешным оно не выглядит. Чаще встречаются неопрятно одетые, нетрезвые люди. Плюс естественное старение населения. Что бы ни говорили о непривлекательности новых многоэтажных «муравейников», экономически активное население выбирает их: там другой тонус жизни.

Техническая усталость конструкций в «хрущевках» растет, инженерные системы требуют тотальной замены. Эти дома недостаточно просто покрасить! При этом население не доверяет ни государству, ни бизнесу.

Десять лет назад мы из реновации попытались сделать новый сегмент рынка, при этом город переложил все проблемы на плечи инвестора. На мой взгляд, надо было без конкурса предоставить два-три квартала двум-трем крупным компаниям. Может быть, в одном из них стоило бы немного поднять плотность в тех же самых пятнах, по максимуму сохранив зелень и структуру квартала, добавив пешеходные дорожки и разнообразив силуэт застройки. В другом, где среда не столь благоприятна, — разрешить снос и новую застройку. Крупные застройщики сделали бы все на приемлемом уровне. Увидев положительные примеры, люди поверили бы в возможность изменений, появился бы социальный заказ.

Дмитрий Михалев, руководитель службы по работе с госорганами компании «СПб Реновация»

— Мы постоянно общаемся с гражданами, дома которых включены в программу реновации, и видим, что в подавляющем большинстве они условиями проживания недовольны. Основные претензии — к состоянию зданий: сырость в квартирах, холодно даже в отопительный сезон, трещины в стенах, изношенные коммуникации. Нужно отремонтировать дома так, чтобы они отвечали современным требованиям. Но бюджетных средств на это нет, а жители не готовы финансировать работы. Никто не спорит, что низкая плотность застройки — большой плюс. Однако важнее переселить граждан из стремительно ветшающих домов в комфортное и безопасное жилье.

Чуда не будет: дома первых массовых серий начнут выводиться из эксплуатации в ближайшие десятилетия. Это может принять лавинообразный характер, и тогда не хватит никаких объемов финансирования. Единственное решение для Петербурга — привлечь частных инвесторов, которые при небольшом участии бюджета будут планомерно обновлять кварталы.

Наталья Андропова

Материал опубликован на сайте журнала «Квартиры в строящихся домах» 31.10.2017

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ