Комментарии в СМИ

Приватизация земель сельскохозяйственного назначения

На сегодняшний день четкого определения понятия «Приватизация земли» не содержится как в уже действующем Земельном кодексе Российской Федерации так и в еще не вступившем в силу Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Следует заметить, что определение «Приватизации» дается в Федеральном законе «О приватизации государственного и муниципального имущества», действие которого не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении земли, за исключением земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости.

В статье 217 Гражданского кодекса РФ раскрываются основные признаки приватизации по законодательству Российской Федерации. К ним относятся:

– принадлежность приватизируемого имущества к государственной или муниципальной собственности;

– принадлежность покупателя приватизируемых объектов к числу субъектов частной собственности. Поэтому, например, переход государственного или муниципального имущества от одного государственного (муниципального) предприятия к другому приватизацией не является.

Говоря о приватизации земель сельскохозяйственного назначения, необходимо особо отметить специфику объекта приватизации. По Конституции (статья 9) РФ земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Государство гарантирует неприкосновенность и защиту частной собственности на землю, а также защиту прав собственников земли при совершении сделок с ней. Если согласно законодательству ССССР земля была объектом исключительной государственной собственности, то по ныне действующему Гражданскому законодательству РФ государственная собственность на землю определяется по так называемому остаточному принципу: земля, не находящаяся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, является государственной собственностью (статья 214 ГК РФ).

Речь о возможности приватизации земель сельскохозяйственного назначения достаточно часто велась и раньше. Так, например, в Законе РСФСР от 22 ноября 1990 года «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», говорится, что в совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства, находится предоставленный или приобретенный земельный участок, если законом или договором между ними не установлено иное. Также на начальном этапе аграрной реформы было установлено, что колхозам, другим кооперативным сельскохозяйственным предприятиям, акционерным обществам земельные участки могли передаваться в коллективную (совместную или долевую) собственность (Закон РСФСР от 23 ноября 1990 года «О земельной реформе»). При этом каждый член коллектива при выходе из него с целью организации крестьянского (фермерского) хозяйства имел право получить свою долю в виде земельного участка. После приватизации сельскохозяйственных земель, находившихся в государственной собственности, они становились собственностью бывших членов коллективов, вышедших из колхозов или совхозов, с выделением земельных долей, и работников сельскохозяйственных предприятий – на праве общей (совместной или долевой) собственности на землю (Указ Президента РФ от 27 декабря 1991 года № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР»).

Также граждане и юридические лица, получившие в собственность здания, строения, сооружения и иные объекты недвижимости в сельских населенных пунктах и на землях сельскохозяйственного назначения, уже в 1996 году были вправе приобретать в собственность и земельные участки, обслуживающие эти объекты недвижимости, за плату или бесплатно согласно Указу Президента РФ от 14 февраля 1996 года № 198 «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности».

Земельные участки для индивидуального жилищного, личного подсобного хозяйства, садоводства передавались гражданам в частную собственность в пределах средне районных норм бесплатно. Если земельный участок превышал установленный норматив, он оставался у землевладельца в пожизненном наследуемом владении или пользовании, и у собственника было право выкупить участок в собственность по рыночной цене у местной администрации (Закон РФ от 23 декабря 1992 года «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» (утратил силу)).

Указом Президента РФ от 7 марта 1996 года № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю» (утратил силу) вновь подтверждалось, что за гражданами сохраняются земельные участки в полном размере, полученные до 1 января 1991 года и находящиеся в пожизненном наследуемом владении и пользовании, в том числе сверх установленных предельных размеров, и используемые ими в указанных выше целях либо для дачного строительства. Они по своему усмотрению решали, выкупать или не выкупать сверхнормативную площадь земельного участка. Указом Президента РФ запрещалось обязывать землевладельцев выкупать или брать в аренду сверхнормативный земельный участок.

Собственниками земельных участков в результате приватизации государственных и муниципальных предприятий могут становиться юридические и физические лица. Если собственники ранее приватизированных зданий, строений, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства не приобрели землю под ними, то они имеют приоритет перед другими претендентами в соответствии с Указом Президента РФ от 16 мая 1997 года «О гарантиях собственника и объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков».

Как можно заметить из всего вышеизложенного, несмотря на то, что введение в действие Главы 17 ГК РФ «Право собственности и другие вещные права на землю» было отсрочено до вступления в силу Земельного кодекса РФ, а именно до 30 октября 2001 года, приватизация земель, в том числе сельскохозяйственного назначения, осуществлялась на основании различных федеральных законов и указов Президента РФ.

С 30 октября 2001 года, введен в действие Земельный кодекс РФ. Также как принятие Гражданского кодекса РФ, в свое время, сделало необходимым принятие Земельного кодекса РФ, последний, в свою очередь, сделал необходимым принятие Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». В статье 1 ЗК РФ говорится, что при регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли. Земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения). Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено специальными федеральными законами.

В пункте 6 статьи 27 ЗК РФ однозначно сказано, что оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Также статья 8 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» указывает, что приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности не допускается до введения в действие Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Таким образом, Земельный кодекс РФ сделал невозможным приватизацию земель сельскохозяйственного назначения без Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

24 июля 2002 года Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» был подписан Президентом РФ. Согласно 19 статье указанного закона, он вступает в силу по истечении шести месяцев со дня его официального опубликования (текст официально опубликован в «Российской газете» от 27 июля 2002 года № 137).

Обращаясь к названному закону необходимо отметить, что он определяет, в том числе, и условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, т.е. условия приватизации. Порядок же предоставления указанных земельных участков гражданам определяется Земельным кодексом РФ (статья 34 ЗК РФ). Действие ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом РФ (статья 1 ФЗ). В статье 1 Закона говорится, что приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в порядке, установленном указанным законом, земельным кодексом РФ и иными федеральными законами. Приватизация указанных земельных участков, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации. Также в указанной статье указываются изъятые из оборота земли – земли занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами, которые не подлежат приватизации. Принятие субъектами РФ законов и иных нормативно правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, не допускается. Статья 10 указанного Закона посвящена условиям предоставления гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности. По общему правилу, также как и в Земельном кодексе РФ, указанные земельные участки предоставляются за плату на торгах (конкурсах, аукционах). Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) осуществляется в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса РФ. Достаточно интересное и новое правило закреплено в пункте 4 статьи 10 указанного закона, согласно которому, земельный участок, переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть приобретен в собственность арендатором по его рыночной стоимости по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования такого земельного участка. Решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть принято в двухнедельный срок со дня подачи заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции. Можно уверенно предположить, что такой порядок передачи в собственность земельных участков, гораздо более простой и выгодный, нежели приобретение земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах), что может явиться предметом многочисленных злоупотреблений чиновников. Остается не определенным порядок расчета рыночной цены, по которой будут выкупаться указанные участки.

Также следует задуматься, а достаточно ли ограничиться требованием – надлежащего использования, или же необходимо его раскрыть. На сегодняшний день надлежащим использованием земель является использование в соответствии с целевым назначением, категорией земель и видом их разрешенного использования (назначения). Таким образом, возможен вариант, когда земельный участок, будет арендован для ведения пчеловодства, что в последствии даст преимущественное право на выкуп указанного земельного участка.

Далее в статье 9 Закона говорится, о возможности закрепления в договоре аренды земельного участка условия о последующем предоставлении в собственность арендуемого земельного участка по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. С одной стороны, данное правило можно отнести к экономическим льготам для арендаторов, заключивших договор аренды на длительный срок, а с другой стороны это правило также может послужить предметом злоупотреблений представителей арендодателя, так как закрепляет лишь «возможность» предусмотреть такое условие в договоре аренды. Таким образом, арендодатель решает предусмотреть или не предусматривать данное условие в договоре аренды.

Ограничения и запрет на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения установлены Законом не только относительно объекта приватизации (земли изъятые из оборота), но и субъектов, имеющих право на приватизацию. Так иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды, что исключает возможность приватизации указанных земельных участков указанными категориями лиц.

Исходя из вышеизложенного, следует вывод, о том, что до принятия Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» действительно не было специального унифицированного законодательного акта регулирующего оборот данной категории земель, что являлось серьёзной проблемой в условиях рыночных отношений и провозглашенного Конституцией РФ многообразия форм собственности.

Указанный Закон является специальным и несомненно очень необходимым в условиях рыночной экономики. В тоже время, как и многие, ему предшествующие в этой области, он требует детальной доработки. В данной статье автор попытался как можно подробнее изложить исторический ход и хронологию формирования законодательной базы приватизации земель сельскохозяйственного назначения, для того чтобы у читателя сложилась полноценная картина развития такого многогранного и сложного процесса как «разгосударствление» земель сельскохозяйственного назначения.

Руководитель Департамента Недвижимости

Юридической компании «Качкин и Партнеры» Лазарева Е. В.

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер, Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ