Комментарии в СМИ

«Легенду» выводят из манежа»

23.09.2021 Недвижимость и строительство

Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов комментирует материал о признании незаконными документов, разрешающих строительство на месте здания, имеющего возможную историческую ценность.

Проект застройщика на Васильевском острове оказался под угрозой. Куйбышевский районный суд признал незаконными разрешительные документы на застройку участка 20-й линии В.О., 19, где холдинг Legenda Василия Селиванова планировал возвести жилой комплекс, вложив 2,7 млрд рублей. В настоящее время на этом месте расположено бывшее здание Манежа лейб-гвардии Финляндского полка, против сноса которого выступают градозащитники, отстаивающие его историческую ценность. Актив был приобретен у финской компании Fazer и, по оценкам экспертов, обошелся девелоперу в 400 млн рублей. Эксперты отмечают, что практика по подобным делам в большинстве случаев складывается не в пользу застройщика и фактически ставит крест на развитии участка.

На днях Куйбышевский районный суд Санкт-Петербурга признал незаконными разрешительные документы, позволяющие холдингу Legenda Василия Селиванова застроить участок на 20-й линии В.О., 19, на котором расположено здание бывшего Манежа лейб-гвардии Финляндского полка. Об этом сообщил портал «Градозащитный Петербург».
После того как девелопер в конце 2020 года объявил о намерении построить здесь жилой комплекс общей площадью 25,8 тыс. кв. м на 146 квартир, градозащитники выступили категорически против сноса существующего здания (см. “Ъ” от 10.12.2020). Они настаивали, что дом был построен в середине XIX века, несмотря на то, что, согласно техническим документам, датой постройки значились 1930-е годы, когда Манеж был переоборудован в Василеостровский хлебозавод. Данная дата постройки лишала Манеж защиты 820-го закона о границах и режимах зон охраны. «На этот факт «клюнула» строительная компания Legenda, выкупившая в 2019 году территорию хлебозавода»,— говорят в «Градозащитном Петербурге». Градозащитники приняли решение об оспаривании в суде положительного заключения КГИОП на работы, а также выданное Госстройнадзором Петербурга разрешение на строительство (его получила «дочка» холдинга — ООО «Специализированный застройщик «Легенда Большого проспекта В.О.»»). В итоге им удалось добиться наложения мер предварительной защиты в виде приостановки действия заключения КГИОП, а также назначения судебной экспертизы, впоследствии подтвердившей дореволюционную дату постройки Манежа, что означает невозможность его сноса.

В холдинге Legenda заявили “Ъ”, что «категорически не согласны с решением суда». «Особенно удивляет его вынесение именно сейчас, притом что на предыдущих заседаниях возникало большое количество вопросов к нашим оппонентам и в связи с грубыми нарушениями методики проведения экспертизы, и в части ее содержания. Представленное суду заключение не может претендовать на статус «экспертиза», хотя бы потому, что не было произведено исследование здания в целом, а оценивались лишь отдельные фрагменты фасада, что не может служить основанием для вынесения взвешенного профессионального экспертного заключения. Решение еще не вступило в силу, и мы, безусловно, будем его обжаловать»,— отметил представить девелопера. В КГИОП также рассказали “Ъ”, что намерены оспаривать решение. В Госстройнадзоре Петербурга, в свою очередь, примут решение после получения заключения суда «в окончательной форме».

По словам партнера, руководителя практики по недвижимости и инвестициям юрфирмы «Качкин и Партнеры» Дмитрия Некрестьянова, споры по году постройки исторического здания — не редкость. «В целом практика складывается не в пользу застройщиков, хотя я и считаю ее несправедливой. Вывод суда об историческом характере здания во многом ставит крест на будущем развитии участка, так как исторические здания в зонах охраны не подлежат сносу, а если снесены, то подлежат восстановлению в тех же габаритах»,— объясняет господин Некрестьянов. Так как сведения об ином годе постройки внесены в техническую документацию, то сложно возлагать ответственность на застройщика в полном объеме за веру в достоверность государственных реестров, добавляет он. Таким образом, если решение устоит в апелляции, то застройщику останется лишь подсчитывать убытки и избавляться от такого актива.

«В самом удовлетворении иска нет ничего удивительного — факты на стороне истца, ошибка в технической документации не приводит к фактическому «омоложению» здания. Следовательно, любая независимая строительно-техническая экспертиза установит фактический возраст здания, а значит, и необходимость применения к нему норм закона Санкт-Петербурга № 820–7. Однако нельзя отрицать, что на положительное решение суда могли повлиять общественный резонанс вокруг процесса и подключение к нему видных депутатов»,— рассуждает руководитель направления «Коммерческие споры» юрфирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин. По его мнению, застройщик провел не слишком подробный due diligence перед инвестициями в данный объект.

«Обвинять только застройщика в неосмотрительности нельзя, учитывая, что им была проверена документация, содержащая техническую ошибку. Вопрос публичности сведений о фактической дате возведения здания играет, на наш взгляд, ключевую роль в объяснении действий застройщика. Он, по большому счету, проявил должную осмотрительность, которой оказалось недостаточно в условиях культурной столицы»,— отмечает господин Малинин. Эксперт не исключает, что застройщик может обратиться за возмещением убытков к Госстройнадзору и КГИОП в связи с выдачей незаконного заключения и иной разрешительной документации. «Участвовать в дальнейшем обжаловании данного судебного акта мы бы не рекомендовали, поскольку вероятность его отмены в вышестоящих инстанциях довольно мала, а обжалование судебного акта по настоящему делу может повредить процессуальной позиции застройщика при взыскании убытков с госорганов. Суд может расценить ее как непоследовательную и отказать в защите права»,— заключает он.

Мария Кузнецова

Материал опубликован в газете «Коммерсантъ С-Петербург» №172 от 23.09.2021, стр. 12