Комментарии в СМИ

«ФЗ-214: судьба квартир для подрядчиков»

06.06.2019 Недвижимость и строительство

Вероника Перфильева, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», рассуждает о влиянии законодательных изменений в сфере долевого строительства на взаимодействие застройщиков с подрядными организациями.

Как работают старые схемы в новых условиях

Гражданам, наблюдающим за «играми» законодателя с нормами ФЗ-214 как бы со стороны, может показаться, что в новой схеме работы застройщиков представляется туманным будущее таких участников рынка, как подрядчики. Не перейдут ли застройщики в силу новых правил на исключительно денежный расчет с подрядными организациями вместо «расчета площадями», вследствие чего уменьшатся в объеме или даже вовсе исчезнут предложения подрядчиков по строящимся квартирам с так называемым дисконтом?

Давайте разбираться.

К «расчетам площадями» с (ген-)подрядными организациями, то есть оплате выполненных работ не денежными средствами, а строящимися или построенными квартирами, до начала реформы законодательства, регулирующего долевое строительство, застройщики прибегали довольно часто.

С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки в ФЗ-214, согласно которым были введены ограничения по расчетам застройщика с контрагентами: застройщик и (ген-)подрядчик должны были открыть специализированные счета в одном и том же банке и все расчеты по строящемуся объекту производить с использованием данных счетов.

Специализированный банк в свою очередь должен осуществлять контроль за расчетами по договорам застройщика, в том числе заключенным застройщиком с (ген-)подрядчиком.

Таким образом, если (ген-)подрядный договор предусматривает так называемые расчеты площадями, с юридической точки зрения данный способ оплаты является не чем иным, как зачетом (ст. 410 ГК РФ). Соответственно, если специализированный банк занимал позицию, согласно которой использование данного механизма расчета застройщика с (ген-)подрядчиком не соответствует ограничениям ФЗ-214, введенным в действие с 1 июля 2018 года (применительно к строящимся объектам, разрешение на строительство которых было получено после указанной даты), указанные лица вынуждены были прибегать к иному механизму передачи (ген-)подрядчику строящихся квартир, например, заключение договора купли-продажи.

В таком случае застройщик оплачивал работы, выполненные (ген-)подрядчиком, а тот в свою очередь — строящиеся площади, что означало необходимость для указанных лиц нести дополнительные расходы на оплату комиссии специализированного банка, а также на оплату налогов, что в конечном итоге сказывалось на цене «квартир с дисконтом», предлагаемых (ген-)подрядчиком к покупке.

Согласно «новейшим» правилам ФЗ-214, вступающим в силу 1 июля 2019 года, привлечение застройщиком денежных средств дольщиков с использованием счетов эскроу предполагает необходимость получения проектного финансирования у специализированного банка.

Если же застройщик привлекает денежные средства для строительства без использования счетов эскроу, в целях обеспечения исполнения обязательств застройщика перед дольщиками строящийся многоквартирный дом (иной объект недвижимости) считается находящимся в залоге у участника долевого строительства с момента государственной регистрации договора долевого участия.

Кроме того, строящийся объект недвижимости может быть передан (в том числе до заключения застройщиком договора долевого участия с первым участником долевого строительства) в залог в качестве обеспечения обязательств застройщика по целевому кредиту на строительство многоквартирного дома (иного объекта недвижимости), предоставленному банком.

В таком случае проведение «расчетов площадями» между застройщиком и (ген-)подрядчиком потребует согласия как дольщиков, так и банка, поскольку все объекты долевого строительства в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) могут находиться в залоге у указанных лиц.

Необходимое согласие может быть получено застройщиком уже на стадии заключения договора долевого участия и (или) кредитного договора.

Если же необходимое согласие получено не было, его получение потребует от застройщика совершения определенных «операционных» действий, при этом как банк, так и дольщики могут по тем или иным причинам отказать застройщику в получении необходимого согласия. (Ген-)подрядчику же вряд ли будет интересно получить в счет оплаты за выполненные работы квартиры, обремененные залогом.

Таким образом, новые правила ФЗ-214 потенциально могут привести к тому, что доля предлагаемых к покупке подрядчиком «квартир с дисконтом» снизится.

Материал опубликован на сайте Magenta.Today 06.06.2019