Комментарии в СМИ

«Стройсвязьурал борется за выживание»

05.09.2014 Недвижимость и строительство

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», комментирует конфликт между челябинским девелопером «Стройсвязьурал 1» и компанией «Стремберг», выступающей соинвестором ТРК «Питерлэнд».

Челябинский девелопер «Стройсвязьурал 1» собирается вернуть свою долю в ТРК «Питерлэнд». В июле Тринадцатый арбитражный апелляционный суд признал за «Стройсвязьуралом 1» право собственности на 32,5 % в ТРЦ. Однако соинвестор «Питерлэнда» — компания «Стремберг» намерена обжаловать судебное решение в части размера доли. По мнению экспертов, борьба за торговый комплекс будет весьма серьезной: оба соинвестора сейчас находятся в тяжелом финансовом положении из‑за значительных долгов. Ситуация обостряется и тем, что в конфликт ввязался Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, который предъявил иск с требованием признать отсутствующими права долевой собственности на «Питерлэнд» и у «Стройсвязьурала 1», и у «Стремберга».

Из-за экономических проблем процедура наблюдения в «Стремберге» (в реестре кредиторов обязательства примерно на 3,5 млрд руб.) была введена в декабре 2013 года, а в апреле 2014‑го внешнее управление введено в «Стройсвязьурале 1». Стремясь выйти из сложного финансового положения, «Стройсвязьурал 1» предъявил иск к «Стрембергу» с требованием уступить право собственности на 32,5 % в ТРЦ. Как заявлял СМИ гендиректор «Стремберга» Алексей Рыжков, компания будет обжаловать судебное решение. По словам арбитражного управляющего «Стремберга» Романа Белова, размер доли «Стройсвязьурала 1» с учетом общего размера инвестиций при строительстве должен быть меньше.

Партнер Goltsblat BLP Рустам Курмаев считает, что требование «Стройсвязьурала 1» о признании права собственности на долю в размере 32,5 % в ТРК «Питерлэнд» можно считать обоснованным, так как еще в 2008 году «Стройсвязьурал 1» и «Стремберг» подписали соглашение о признании равных долей (по 50 %) в незавершенном строительством объекте, когда его готовность составляла 65 %, что подразумевает долю «Стройсвязьурала 1» в размере 32,5 % в готовом объекте.

Однако иск к «Стрембергу» не единственная попытка челябинского девелопера поправить свое финансовое положение. В картотеке арбитражного суда Петербурга и Ленобласти находится 64 иска от «Стройсвязьурала 1» и к арендаторам ТРК «Питерлэнд» с требованиями о выселении и взыскании неосновательного обогащения за пользование помещениями. В общей сложности девелопер требует от них около 361 млн руб. Производство по искам было приостановлено до решения по делу о праве собственности. Но когда решение Тринадцатого арбитражного апелляционного суда вступит в силу, «Стройсвязьурал 1» может возобновить все свои иски к арендаторам.

По словам партнера, руководителя практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрия Некрестьянова, согласно разъяснениям постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», «Стройсвязьурал 1» действительно не сможет взыскать арендную плату с арендаторов до вынесения решения судом апелляционной инстанции. Поэтому челябинский девелопер сейчас может требовать ее от «Стремберга», который «должен был знать» о том, что сдает не свое имущество.

«Столь агрессивная деятельность внешнего управляющего «Стройсвязьурала 1» может быть обусловлена тем, что ему необходимо оперативно восстанавливать платежеспособность компании (внешнее управление введено до 20 октября 2014 г.)», — полагает Рустам Курмаев. Кроме того, по его словам, внешнего управляющего «держит в тонусе» Сбербанк, чьи требования составляют 1,5 млрд руб. и обеспечены залогом челябинского торгового комплекса «Гипермаркет КС», принадлежащего «Стройсвязьуралу 1». «А учитывая, что с первых торгов Гипермаркет КС продать не удалось, и цена недвижимости понизилась, денежных средств от продажи данного торгового центра может не хватить для погашения задолженности перед Сбербанком», — объясняет г-н Курмаев.

Добавим, что в рамках банкротства «Стройсвязьурала 1» с торгов уже было реализовано более половины торговых помещений ТК «Никитинский», принадлежавшего компании. Средства, полученные от продажи помещений, пойдут на погашение кредита девелопера в «Сбербанке», в залоге у которого также находится и ТК «Синегорье».

Положение «Стройсвязьурала 1» отягощают еще два фактора. В отличие от конкурсного производства в процедуре внешнего управления, требования кредиторов могут быть предъявлены в любой момент. «Например, 28 июля 2014 года арбитражный суд включил в реестр требований кредиторов компании требования гражданина Катаева А. В. на сумму 36 млн руб.», — отмечает Рустам Курмаев. Кроме того, банк «Санкт-Петербург» пытается включиться в этот реестр на сумму более 500 млн руб.

Усложнить корпоративный конфликт между «Стрембергом» и «Стройсвязьуралом 1» может требование со стороны Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга об оспаривании права общей долевой собственности обоих девелоперов.

«У девелоперов могут существовать неурегулированные вопросы по инвестиционным платежам», — предполагает Дмитрий Некрестьянов. По его словам, городу в целом все равно, кто именно является собственником, поэтому он точно не станет медиатором в этом конфликте. «И, несмотря на то, что Комитету было отказано в удовлетворении его иска, есть основания полагать, что власти города продолжат борьбу в вышестоящих судебных инстанциях», — уверен Рустам Курмаев.

Эксперты уверены, что ситуация вокруг ТРЦ «Питерлэнд» может значительно усложнить его работу: арендаторы просто боятся связываться с торговыми площадями, где высок риск их выселения или арендная плата перечисляется лицу, которое не вправе ее получать. Наглядным доказательством этого является то, что один из якорных арендаторов — компания X5 Retail Group закрыла в ТРК «Питерлэнд» супермаркет «Зеленый Перекресток».

Сергей Лаврентьев