Комментарии в СМИ
«События и факты. «Гагаринский» решил проблему «космического» масштаба»
Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», полагает, что отклонения при проведении оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости могут быть связаны либо с техническими ошибками оценщика, либо с применением метода массовой оценки.
Арбитражный суд Москвы пересмотрел размер кадастровой стоимости ТРЦ «Гагаринский» и установил ее в размере около 12 млрд руб. вместо ранее установленной 30,6 млрд руб. Решение было принято 9 сентября по итогам рассмотрения иска ТРЦ «Гагаринский» к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра». Истец заявил о нарушении его законных интересов при расчете налога на имущество тем, что зарегистрированная в реестре кадастровая стоимость объекта значительно не соответствовала его рыночной стоимости. Подобным завышением кадастровой стоимости недовольно значительное число девелоперов. Однако юристы отмечают, что сам факт пересмотра кадастровой стоимости весьма редкий для рынка: видимая простота этой процедуры обманчива.
По материалам дела, ТРЦ «Гагаринский» (194 тыс GBA — 194 тыс. м2) был отнесен к объектам недвижимости, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость. На 1 января 2013 года кадастровая стоимость торгового центра составила 30,6 млрд руб. Притом что рыночная стоимость этого здания на ту же дату была всего около 11,8 млрд руб. Суд принял во внимание это несоответствие и обязал установить кадастровую стоимость объекта «Гагаринский» в размере его рыночной стоимости. Суд также обязал ответчика внести соответствующее изменение в Государственный кадастр недвижимости, и взыскал с ФГБУ госпошлину 2 тыс. руб. в пользу ТРЦ.
По словам юристов, кадастровая стоимость оказывается завышенной во многих случаях.
«Дело в том, что саму оценку заказывает и определяет вовсе не кадастровая палата, ее выполняет оценочная компания по заказу субъекта РФ, — поясняет партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов. — Отклонения в стоимости, как правило, связаны либо с техническими ошибками оценщика, либо с применением метода массовой оценки: со статистическим усреднением всех показателей без учета особенностей объекта». Это становится большой проблемой, поскольку кадастровая стоимость применяется для исчисления налога на имущество организаций в отношении административных, торговых зданий и нежилых помещений.
Тем не менее предусмотренные законодателем механизмы защиты налогоплательщиков от уплаты повышенного налога не так просты, как кажутся на первый взгляд. Существует большое количество вопросов, которые требуется проработать до начала процедуры оспаривания, а также много проблем, с которыми налогоплательщик может столкнуться в процессе.
«Сначала собственник должен обратиться в комиссию с приложением отчета о рыночной оценке, подтвержденного экспертным советом СРО, а если комиссия не согласилась, — обращаться в суд», — рассказывает Дмитрий Некрестьянов. По его словам, на практике комиссия в разных регионах по‑разному относится к таким обращениям, но статистически отказов в пересмотре оценки существенно больше, чем пересмотров, поэтому такие вопросы в основном решаются в суде. Там тоже не все гладко: с 6 августа 2014 года споры об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости подведомственны судам общей юрисдикции.
«Неизвестно, будут ли эти суды придерживаться подходов, выработанных арбитражными судами по таким спорам ранее», — рассуждает Алексей Абрамов. По его словам, процедура оспаривания и так непростая, а при большом количестве объектов это «упражнение» становится еще сложнее. «В итоге срок прохождения указанных процедур может составлять от полутора до двух лет, что требует затраты значительных ресурсов, — отмечает Алексей Абрамов. — Поэтому многие налогоплательщики при незначительном превышении размера кадастровой стоимости над рыночной вовсе отказываются от идеи оспаривания». По словам юриста, именно с этим также может быть связано завышение кадастровой стоимости.
Сергей Лаврентьев
Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям