Новое в регулировании

Существенные изменения в налогообложении объектов недвижимости

2 ноября 2013 года президентом был подписан федеральный закон «О внесении изменений в статью 12 части первой и главу 30 части второй Налогового кодекса Российской Федерации», вносящий существенные изменения в правила определения размера налога на имущество организаций с 2014 года и вводящий кадастровую стоимость объектов недвижимости в качестве налогооблагаемой базы для коммерческих объектов недвижимости и иностранных организаций, не имеющих зарегистрированного представительства на территории РФ.

В результате этих изменений с 01.01.2014 г. во всех случаях, когда имущество оформлено на иностранную организацию и не используется для представительских функций, налоговая нагрузка существенно возрастет. Это особенно актуально для многих российских компаний, которые в рамках защиты права собственности оформили его на принадлежащие им оффшорные компании.

Кроме того, изменения в порядке налогообложения коснутся владельцев таких объектов недвижимости как административно-деловые центры, торговые комплексы и помещения в них.

Применение с 01.01.2014 кадастровой стоимости объектов недвижимости в качестве налогооблагаемой базы к следующим объектам:

1. Любые объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства (например, оффшоры).

Необходимо отметить, что в отношении имущества иностранных организаций не установлено каких-либо ограничений по цели его использования для применения в качестве налоговой базы кадастровой стоимости, а есть лишь требование о регистрации постоянного представительства и соответствие имущества цели деятельности.

На практике это означает, что во всех случаях, когда имущество оформлено на иностранную организацию (в том числе на оффшор) и не используется для представительских функций, налоговая нагрузка таких организаций существенно возрастет.

Изменение правообладателя на иного субъекта во многих случаях позволит предотвратить увеличение налоговой нагрузки, однако мы рекомендуем вам до принятия соответствующих решений проанализировать все возможные налоговые последствия.

2. Объекты недвижимости (отдельно стоящие здания, нежилые помещения), используемые / предназначенные для административно-деловых либо торговых целей

В соответствии с законом к таким объектам недвижимости относятся:

  • административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
  • нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;
  • нежилые помещения, не менее 20 процентов общей площади которых используется для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.

Обращаем внимание, что принятый закон вводит понятие административно-делового и торгового центров центра для налоговых целей, максимально расширяя их содержание.

В соответствии с принятым законом административно-деловым центром признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий:

  • оно расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения;
  • если назначение помещений общей площадью не менее 20 процентов общей площади этого здания в соответствии с кадастровыми паспортами соответствующих помещений или документами технического учета (инвентаризации) таких помещений предусматривает размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки);
  • если не менее 20 процентов его общей площади фактически используется для размещения офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки).

В свою очередь, под торговым центром (комплексом) признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий:

  • оно расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания;
  • если назначение помещений общей площадью не менее 20 процентов общей площади этого здания в соответствии с кадастровыми паспортами соответствующих объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) таких объектов недвижимости предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания;
  • если не менее 20 процентов его общей площади фактически используется для размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.

Для решения вопроса о том используется ли объект недвижимости фактически как торговый центр (административно-деловой центр), вид использования конкретного объекта недвижимости определяется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ в соответствии с порядком определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений), который пока не разработан. До его утверждения на федеральном уровне применению подлежит нормативно-правовой акт субъекта РФ. В Санкт-Петербурге такой акт также пока не разработан.

Применение с 01.01.2014 среднегодовой стоимости объектов недвижимости в качестве налогооблагаемой базы

Критерий «среднегодовая стоимость» применяется в рассматриваемом законе ко всем иным объектам недвижимости, которые не попали под специальное правовое регулирование.

Т. е., по общему правилу, налоговая база определяется как среднегодовая стоимость соответствующего имущества. При определении налоговой базы этим способом имущество учитывается по его остаточной стоимости, сформированной в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета, утвержденным в учетной политике организации.

Величина среднегодовой стоимости имущества определяется как результат деления суммы, полученной в результате сложения величин остаточной стоимости имущества на 1-е число каждого месяца налогового периода и последнее число налогового периода, на количество месяцев в налоговом периоде, увеличенное на единицу.

Размер налоговой ставки

Для объектов недвижимого имущества, налоговая база в отношении которых определяется как кадастровая стоимость, налоговая ставка не может превышать следующих значений:

  • для города федерального значения Москвы: в 2014 году – 1,5 процента, в 2015 году – 1,7 процента, в 2016 году и последующие годы – 2 процента;
  • для иных субъектов Российской Федерации: в 2014 году – 1,0 процента, в 2015 году – 1,5 процента, в 2016 году и последующие годы – 2 процента.

Для объектов недвижимого имущества, налоговая база в отношении которых определяется как среднегодовая стоимость имущества, сохраняются ограничения ставки, предусмотренные п. 1 ст. 380 НК РФ (не более 2,2 процента). Непосредственно размер ставок налога определяется законодательством соответствующего субъекта РФ в установленных НК РФ пределах.

Скачать PDF

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ