Комментарии в СМИ

««Наш бренд – это кризис»: что сулит следующий год девелоперам и связанным с ними бизнесам?»

24.12.2024 Недвижимость и строительство

Дмитрий Некрестьянов, Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» комментирует материал о тенденциях на рынке недвижимости.

Стоит ли ждать роста по каким-то из направлений? Или главная задача – сберечь достигнутое в ожидании более благоприятных обстоятельств? Какие факторы (глобальные и локальные) будут работать в плюс и в минус для рынка недвижимости? Какие инвестиционные проекты выглядят перспективными в условиях дорогого финансирования и прочих рисков? И как пройти очередной LevelUp, не растратив ресурсы и сконцентрировавшись на ключевых целях?

Об этом шла речь на пленарной дискуссии ежегодной конференции «Недвижки». Ее участники в реальном времени формировали стратегии, которые принесут результаты на рынке недвижимости в 2025 году. Разговор получился вполне предметный и с ноткой ностальгии.

Спикеры вспоминали предыдущие кризисы и то, как раз за разом их удавалось преодолевать, выходя на новые витки развития. Главные рецепты на 2025-й: продолжать делать свое дело, принимать решения с особой взвешенностью, не экономить на продукте, а улучшать его, не ронять цены и набраться терпения.

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры»:

– Мероприятие у нас получается позитивное. Давайте немного о главных тенденциях. Мы предполагали, что из-за увеличения ключевой ставки количество сделок с участками под застройку уменьшится. Получилось не совсем так. С точки зрения количества земельных сделок вторая половина года оказалась более активной. Приобретаются либо проекты с разрешением на строительство, чтобы сразу выйти на площадку; либо площадки, где нет градостроительной документации, – за условные квадратные метры. Покупатели вносят небольшую денежку, фиксируют за собой участки и готовят документы. То есть с минимальными рисками формируют земельный банк на будущее. На тот период, когда ключевая ставка понизится.

Еще одна тенденция, которая наблюдается уже многие годы, – укрупнение девелоперских компаний. За последние два месяца три наших клиента из числа небольших компаний сообщили, что пора заканчивать с жилищным строительством, они видят себя в каком-то ином сегменте. И рассматривают иные проекты, тот же light industrial. Потому что условия получения проектного финансирования для небольших девелоперских проектов стали заградительными. Либо административные барьеры уже практически непреодолимы. В отдельных регионах небольшим компаниям чуть ли не прямым текстом говорят: ты нам не нужен.

Кроме того, все компании в этом году занимаются переформатированием активов, связанным, прежде всего, с изменением налогообложения. На рынке девелопмента действовала льгота: при продаже общества, которым ты владеешь как физлицо больше пяти лет, ты не платишь налоги. С нового года ты платишь налоги со всей суммы выше 50 млн. Сейчас происходит массовая истерия, все пытаются куда-нибудь засунуть свои пятилетние ООО-шки. Кто-то задумался об этом пораньше, когда появился опубликованный закон. Кто-то только сейчас. Но в декабре за три недели такие вещи не делаются…

Другой очевидный тренд: государство все больше начинает чисто административно вмешиваться в процесс девелопмента. Появляются новые запреты, ограничения. Например, в сегменте апартаментов. ПЗЗ уже год не принимают и в ближайшее время не обещают: целый ряд проектов просто встали. А ведь они были приобретены с привлечением банковского финансирования. То есть, условно, 20% годовых прилетели к девелоперу из-за отсутствия утвержденных правил. А на следующий год – хорошо, если будет 20%, а не 26%. Два года простоя, когда ты ничего делать не можешь, это 50% от стоимости участка. Как раз к вопросу о том, почему мелкие компании не выдерживают.

Следующая тенденция: регионалы массово пришли в Петербург. Они верят, что у них все здесь получится, что они лучше умеют управлять себестоимостью. Нас ждет веселая история, когда региональные игроки на собственном опыте будут узнавать особенности работы на рынке Петербурга. Единственный совет для таких девелоперов: попробуйте найти консультантов, которые понимают локальный рынок. Потому что не все прописано в законах и нормативных актах. Мы все это знаем, особенно девелоперы.

Массового банкротства застройщиков не будет. Ведь когда финансирование осуществляется банками с эскроу-счетами – это риски банков. Тут скорее история о том, как крупные структуры будут забирать проекты, у которых экономически-финансовые модели не выдерживают текущих реалий. Для дольщиков тут нет особых рисков, а вот так называемые промежуточные застройщики свой бизнес на этом закончат. Это все также приведет к укрупнению рынка.

Дмитрий Синочкин, Анастасия Ясинская, Ирина Смирнова

Материал опубликован на сайте «Недвижимость и строительство Петербург» 23.12.2024