Комментарии в СМИ

Лусине Арутюнян, адвокат, старший юрист практики по инфраструктуре и ГЧП АБ «Качкин и Партнеры», разъясняет, какие существуют преимущества и недостатки реализации ГЧП–проектов  в отношении соцобъектов с позиции государства и инвестора.

Сокращение дефицита соцобъектов продолжает оставаться одной из ключевых задач Смольного. Их строят за счёт бюджета, требуют с застройщиков, а недавно заявили о концессионном проекте.
«Мы поставили задачу, чтобы в первых классах школ было не больше 25 человек», — заявлял губернатор Александр Беглов в конце 2019 года, через несколько месяцев после выборов, посещая школу № 450 в Зеленогорске.

Эти его слова были встречены родителями школьников со скепсисом: сейчас в первые классы набирают от 30 детей, причём 30 учеников — это удачный, но достаточно редкий случай. Во многих районах дефицит образовательных учреждений так велик, что устроить ребенка в школу в общем порядке рядом с домом не представляется возможным.

На тот момент строительство школ и садиков уже во многом переложили на плечи застройщиков, реализующих жилые проекты, а про бюджетную Адресную инвестиционную программу вспоминали в основном в негативном ключе, обсуждая очередное расторжение контракта или срыв сроков. Несмотря на определённые позитивные изменения последних полутора лет, разговоры о 25 учениках в младших классах до сих пор выглядят оторванными от реальности.

Весной этого года Смольный сообщил, что текущий дефицит социальной инфраструктуры составляет 84 детских сада, 50 школ и 25 объектов здравоохранения. В общей сложности — 159 адресов на 112,9 млрд рублей. Из них обязательствами инвесторов и бюджета пока закрыты лишь 115 на 86,3 млрд рублей. Ещё для 44 требуется финансирование в размере 26,6 млрд рублей.

Сделай сам!

В 2021 году в Петербурге планируется построить 55 соцобъектов. Из них по Адресной инвестиционной программе (АИП) 30: 6 детских садов, 7 школ, 1 объект культуры, 9 — здравоохранения, 2 — коммунального хозяйства, 1 молодёжный центр и пр.

В 2021 году на АИП заложено 82 млрд рублей в городском бюджете, ещё 4 млрд — федеральное финансирование. Из них около 24 млрд рублей расписаны на комитет по строительству, который и отвечает за городские проекты общеобразовательных (на них приходится около 7 млрд), дошкольных (2 млрд) учреждений, объектов культуры (1 млрд), здравоохранения (8 млрд) и пр. По данным Госстройнадзора, за первое полугодие были выданы разрешения на строительство 35 объектов, это больше, чем в прошлые годы. Так, за аналогичный период 2020–го было 17 разрешений, 2019–го — 21, 2018–го — 21, 2017–го — 11.
Параллельно выдано 15 разрешений на ввод в эксплуатацию объектов социальной и транспортной инфраструктуры. Больше всего детских садов, больниц и дорог построено в Красносельском районе, по нулям — в Курортном, Выборгском, Центральном, Невском, Фрунзенском, Петродворцовом, Адмиралтейском и Василеостровском районах и Кронштадте.

Несмотря на ковид, дефицит бюджета и рост стоимости стройматериалов, власти продолжают строить социальные объекты. Например, как недавно писал «ДП», сейчас ищут подрядчика для двух школ общей стоимостью около 3,7 млрд рублей.

Есть и хорошие новости

Из запланированных к вводу в текущем году 55 социальных строек 25 возведут по заключённым соглашениям с инвесторами. Это 18 детских садов, 4 школы, 2 совмещённых объекта образования и 1 — здравоохранения.

Практика требовать с девелоперов социалку возникла при прошлой администрации города и успешно применяется до сих пор. По зданиям, возводимым силами застройщиков, возможны два варианта: город выкупит их или заберёт бесплатно. Решение зависит от первоначальных договорённостей, которые заключаются в индивидуальном порядке и зависят от площади жилого комплекса, различных взятых обязательств компаний по другим направлениям и заслуг перед городом (в топе — достройка долгостроев).

Сейчас, правда, порядок обещают изменить. Унифицировать подходы по распределению нагрузки, сделав их едиными и прозрачными, должна градостроительная комиссия, заработавшая при Смольном несколько недель назад. Эту идею участники рынка относят к хорошим новостям. Плохая (для них) состоит в позиции властей, по которой все новые проекты должны быть полностью обеспечены необходимой инфраструктурой за счёт средств застройщика.

Смольный тем не менее продолжит выкупать недвижимость, чтобы быстрее нагнать упущенное. Так, в АИП на 2021 год на эти цели заложено более 8 млрд рублей (без учёта приобретения квартир), на 2022–й — 9,79 млрд, на 2023–й — 0,92 млрд рублей.

Но некоторые равнее

В конце июня рынку был представлен ещё один вариант: строительство социалки по схеме государственно–частного партнёрства. Речь идёт о школе на Кантемировской улице ГК «ПИК». Как пояснили «ДП» в комитете по инвестициям, пока что подписано соглашение о намерениях, концессия будет заключена по общей процедуре. Она предусматривает публикацию частной концессионной инициативы инвестора, ожидание возможных заявок конкурентов в течение 45 дней, а затем либо подписание соглашения (при отсутствии других предложений), либо проведение конкурса.

В планах «ПИК» — реконструкция существующего здания школы постройки 60–х годов прошлого века с возведением дополнительного корпуса. В ней появятся бассейн, зал–трансформер для физкультуры, а также двухъярусная библиотека–коворкинг. Вице-президент, руководитель дирекции по Петербургу и Ленинградской области «ПИК» Сергей Мамошин назвал государственно–частное партнёрство (ГЧП) перспективной формой сотрудничества. Вместе с тем в Петербурге она практически не используется. Исключение — подписанные ещё в 2014 году соглашения по школам в Славянке. С тех пор профильное законодательство усовершенствовалось, банки заинтересовались такими сделками, появился опыт в регионах.

Однако в Петербурге бума концессий по соцобъектам до сих пор не случилось. Участники рынка связывают это с тем, что Смольный по максимуму старается загрузить социалкой застройщиков по давно испробованной схеме безвозмездного строительства. А вариант с концессиями представляется более сложным и менее выгодным для городского бюджета.

Тем не менее уже пару лет комитет по экономической политике и стратегическому планированию прорабатывает вопрос о создании нескольких десятков школ и детских садов по ГЧП. Весной в комитете сообщали, что помимо ГК «ПИК» переговоры ведутся с «Главстрой–СПб». По финансированию договариваются со Сбербанком и Газпромбанком. Интерес к таким проектам также проявлял ВЭБ, который строит школы по ГЧП по всей стране.

Однако использование ГЧП нарушает декларируемый властями принцип единых правил на рынке, по которому всех застройщиков обязуют строить в своих кварталах всё необходимое, отмечают эксперты.

«То есть опять — все равны, но есть те, кто равнее. То есть кто–то будет строить за свой счёт, а кому–то за особые заслуги перед губернатором город заплатит за соцобъекты», — недоволен директор одной из строительных компаний.

«Специфика ГЧП–проектов в отношении соцобъектов в том, что чаще всего инвестор не заинтересован в функциональной эксплуатации. Это означает, что у него нет иного источника покрытия затрат, кроме как за счёт бюджета. Основные преимущества ГЧП для государства — реализация социальной функции, возможность (в отличие от выкупа) не единовременной выплаты цены, а распределения платежей по годам реализации проекта, нахождение объекта соглашения в публичной собственности, контроль технического обслуживания, которое выполняет инвестор. Преимущества для инвестора — возможность окупить инвестиции и получить определённую прибыль, а для застройщиков это дополнительно способ закрыть потребность в создании соцобъектов, при этом за счёт государства. К минусам ГЧП можно отнести длительный срок предварительной проработки проекта. В том числе из–за длительного срока действия соглашения, наличия инвестиционной стадии и стадии техобслуживания это более сложная модель. На ГЧП для реализации соцобъектов обращают внимание и на федеральном уровне. В марте 2021 года вступили в силу поправки в госпрограмму «Развитие образования», по которым регионам будут предоставлять софинансирование на создание школ на основании концессий. Предполагаемая сумма федерального участия значительна — 235 млрд рублей» — комментирует Лусине Арутюнян, адвокат, старший юрист практики по инфраструктуре и ГЧП АБ «Качкин и Партнеры».

«Наиболее оптимальной, на мой взгляд, является схема, когда город выкупает социальные объекты у застройщика. Сегодня она практикуется в отдельных случаях, но чаще девелоперы передают объекты безвозмездно. В Петербурге пока не сформулирован чёткий и прозрачный регламент, который регулировал бы правила передачи социалки. Необходим свод критериев, по которым можно определить: возможен ли выкуп объекта, при каких условиях, и можно ли их все соблюсти в конкретном проекте. Концессионные соглашения в разрезе соцобъектов почти не практикуются» — Анжелика Большегородская, заместитель генерального директора корпорации «Мегалит».

«Сложилась парадоксальная ситуация. Есть участки под садики (не вошедшие в АИП и соглашения с девелоперами), есть готовые проекты (причём BIM–модели). Есть компетентные проектные и строительные компании. Банки готовы финансировать эти стройки. Что мешает реализовывать ГЧП–проекты? Они исключительно важные и нужные: город получает социальную инфраструктуру опережающими темпами, средний строительный бизнес — стабильный заказ, банки обеспечивают проектное финансирование. Но мы до сих пор лишь ведём обсуждения на разных уровнях» — Алексей Агафонов, вице-президент НП «Объединение производителей строительных материалов».

Иван Ершов

Материал опубликован на сайте «Деловой Петербург» dp.ru Деловые новости 19.07.2021