Комментарии в СМИ

«Отложенная справедливость»

01.04.2013 Недвижимость и строительство

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», напомнил механизм формирования участков придомовой территории.

Налог на квартиры, дачи и гаражи, основанный на кадастровой стоимости объектов, введут в Петербурге не раньше 2014 года. А единый объект недвижимости появится в налоговой базе, скорее всего, не ранее 2016 го.

Специалисты Комитета по земельным ресурсам и ГУИОН собрали журналистов, чтобы (в очередной раз) через СМИ разъяснить гражданам, как считали стоимость имущества и что из этого следует.

Повторимся: землю переоценили в июне прошлого года, результаты утверждены, налог считают по-новому. Он непосредственно затрагивает интересы граждан, владеющих участками ДНП и ИЖС в пригороде (для некоторых платежи выросли на порядок), — мы об этом уже писали (см. «НП», №26/2012).

Более свежая тема — налогообложение квартир. Эксперты ГУП «ГУИОН» оценили 1,97 млн объектов — по специальной модели. Город разделен на 12 ценовых зон, дома — на 14 типов; при создании модели учитывались также рыночные данные. Но местоположение дома непосредственно на кадастровую стоимость не влияло: по словам разработчиков, выгоды (или недостатки) места учтены в стоимости земли.

По словам председателя КЗРиЗ Валерия Калугина, «доля земельной составляющей — от 7 до 78% процентов в стоимости квартиры». То есть в центре цена «кирпичей» может составлять лишь пятую часть от рыночной стоимости. И когда законодатель на федеральном уровне решит перейти к единому объекту (оценивать квартиру вместе с землей), можно будет просто сложить стоимость «кирпичей» с ценой земельной доли и получить на выходе рыночную стоимость. Или близкую к ней.

Проверка практикой

Прямо по ходу конференции это утверждение попытались проверить. По данным ГУИОН, стоимость квартиры площадью 56 кв.м в доме на Кутузовской набережной — 2,5 млн рублей. («Дайте две!» — заметил кто-то из собравшихся.) С помощью зампреда КЗРиЗ Николая Филина подсчитали стоимость земли, определили долю, сложили — получилось 4 млн рублей… Далековато от рынка!

Мы провели собственную проверку. Специалисты ГУИОН любезно прислали в редакцию данные по одному из домов на улице Белинского. Пять этажей, 35 квартир; общая стоимость без земли — около 118 млн рублей. Стоимость участка — 125 млн, соответственно дом вместе с участком — 243 млн. Допустим. Смотрим по отдельным квартирам. Двухкомнатная 100 кв.м на пятом этаже: кадастровая стоимость (без земли) — 4 млн, цена как единого объекта недвижимости — 8,5 млн. Четырехкомнатная 154 кв.м на четвертом этаже: 6,15 млн — кадастровая, 12,8 млн — вместе с землей. Трехкомнатная 69 кв.м на третьем — 3 млн по кадастру и 6 млн — если с участком.

Коллеги из «Бюллетеня недвижимости» прислали выборку предложений в домах по улице Белинского за последний год. «Трешка» 113 кв.м — 9,7 млн рублей; двухкомнатная 68 кв.м — 5,2 млн; еще трехкомнатная, но уже 157 кв.м — 15,6 млн. Нужно сделать поправку на цены предложения, но в целом — близко к модели. (Будущие налоговые платежи можно примерно рассчитать по формуле: 1 млн — 1000 налога; впрочем, ставки и размер необлагаемой площади сейчас как раз оказались в центре бурных дискуссий.)

Это подтвердил и генеральный директор компании «Мир квартир. Элит» Петр Войчинский: «Данные, представленные ГУИОН, в целом соответствуют рынку. Хотя в реальности есть и более дешевые, и намного более дорогие квартиры».

Подземные камни

То есть когда введут налог с единого объекта — все будет почти по-честному. Почти — в первую очередь потому, что участки сформированы лишь у 40% петербургских многоквартирных домов (около 9700 из 24 000). Из них 2500 участков внесли в кадастр только за последний год. Но те, кто не озаботился установлением границ придомовой территории, они зато и налог платить не будут. И пока непонятно, как сможет государство квартировладельцев к этому принудить.

«Существует возможность оформления участков по инициативе любого собственника квартиры (включая и сам город), — говорит Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости компании «Качкин и Партнеры».— Такой вывод следует из Постановления Конституционного суда РФ № 12 П от 28.05.2010. Если же собственники инициативы не проявляют, то до формирования границ участки относятся к землям государственной собственности Петербурга. И город может сам принять решение о формировании таких участков. Однако эти работы не бесплатные, а в бюджете средства на них не заложены. Впрочем, город может предусмотреть такие траты в будущем и компенсировать их за счет ожидаемых налоговых поступлений».

До сих пор Смольный крайне неохотно наделял ТСЖ участками, тормозил процесс или норовил оформить землю по обрезу фундамента. Сейчас в дело вступают налоговые аргументы: не отдашь землю — недополучишь доходы. Интересно будет посмотреть на борьбу жадности с осторожностью.

И еще одна проблема: ГУИОН рассчитывал «земельную составляющую» исходя из собственных представлений о соотношении участка и площади застройки. Для старого фонда эта пропорция принята как 3:1, для панельных домов — 5:1, «немецкие» коттеджи — 6:1. По факту придомовые территории гораздо меньше. Значит, и налог будет меньше — а «кирпичи» в Колпино поновее, чем на Садовой…

«Эти цифры, конечно, будут уточняться и актуализироваться», — говорит Николай Филин.

Дмитрий Синочкин