Комментарии в СМИ
«Гражданский переворот»
Евгений Ширстов, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», подчеркнул важность проекта изменений в ГК РФ для строительного рынка.
Государственная дума приняла в первом чтении новую версию Гражданского кодекса. Обилие нововведений — в том числе в сфере недвижимости — может шокировать не только строителей, но и опытных юристов. Правда, законодатели обещают переходный период.
Документ внес Дмитрий Медведев; концепция развития гражданского законодательства разрабатывалась по указу Президента РФ с 2008 года. Проект предусматривает развитие существующих положений ГК и вводит много новых норм.
Одна из существенных новаций — отмена государственной регистрации сделок с недвижимостью. (Госрегистрация прав, конечно же, остается.) Вместо нее будет введена обязательная нотариальная форма. Нотариусы и станут заниматься всеми операциями по сделке: проверят комплектность документов, передадут их на регистрацию прав, получат из Росреестра.
Старший юрист фирмы «Качкин и Партнеры» Евгений Ширстов говорит, что эта схема вызвала много споров и дискуссий: она требует корректировки законодательства о нотариате, кроме того, такой подход предполагает повышение эффективности работы и компетентности нотариусов. (Серьезное недовольство еще в ходе обсуждения новой редакции ГК выражали риэлторы, что вполне понятно: они недосчитаются клиентов. Но у них нет влиятельных лоббистов.)
Если возникает спор о принадлежности объекта, спорящие стороны получают право вносить в Единый госреестр свои возражения. Это сделает невозможным отчуждение имущества до окончательного разрешения конфликта.
Уточняется и само понятие «недвижимость», в тексте ГК появляются «единые объекты». Это технологически связанные между собой объекты, которые могут располагаться даже на разных участках (например, железные дороги и коммуникации). Единым объектом признаются здания, расположенные на одном участке, если у них один собственник.
Гражданский кодекс закрепляет преимущественные права собственника здания на покупку участка, и наоборот (владелец участка получает приоритет при покупке здания).
«Важный момент — новые положения о защите владения. Ими могут воспользоваться фактические владельцы имущества, как законные, так и — при определенных условиях — незаконные, если они по каким-то причинам лишились своего владения. На практике эти правила привнесут много интересного в разрешение постоянных споров, например по аренде и землепользованию», — говорит Евгений Ширстов.
По мнению г‑на Ширстова, документ фундаментально пересматривает существующую систему вещных прав. В ней появляются права постоянного землевладения, застройки, приобретения чужой недвижимой вещи и другие. Усиливается защита прав кредиторов по ипотеке.
Будут модифицированы и дополнены правила установления сервитутов на участки, вводятся положения «соседского права», регулирующие отношения между смежными землепользователями. Уточняются случаи признания собственности на самовольные постройки и многое другое.
«Проект изменений в ГК РФ — весьма важный и интересный документ. Он восполняет многие пробелы и вводит современное, более гибкое регулирование гражданских отношений. С другой стороны, новое регулирование с большой долей вероятности вызовет также и множество новых вопросов, особенно — в плане его применения на практике», — говорит Евгений Ширстов.
Авторы законопроекта обещают длительный переходный период. Законодатели уверяют, что не потребуется переоформлять права на недвижимость, в том числе на участки. Или хотя бы госпошлина взиматься за это не будет.
Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям