Комментарии в СМИ

Новый закон «О приватизации государственного и муниципального имущества», вступивший в силу 27 апреля, принципиально меняет политику государства в этой области. В нем предусмотрено значительно больше возможностей и вариантов передачи государственного добра в частные руки. Правда, свобода выбора дается чиновникам, а отнюдь не потенциальным покупателям. Специалисты КУГИ комментируют для «НП» основные положения закона.

Планирование приватизации

Из закона исключена статья, которая обязывала государство удовлетворять заявки на приватизацию от физических и юридических лиц в том случае, если отсутствовали законодательно установленные ограничения на приватизацию имущества.

Заявки, поданные до вступления закона в силу, удовлетворению не подлежат. Такие обращения Комитет будет рассматривать в установленном порядке.

Закон резко ограничивает действия федерального собственника, предусмотрев ежегодное утверждение правительством РФ прогнозного плана (программы) приватизации. То есть в течение года практически невозможно принять решение о приватизации даже мелкого пакета акций или малого государственного предприятия. В то же время органам государственной власти субъектов РФ предоставлено право самостоятельно планировать порядок и условия приватизации имущества, находящегося в собственности субъектов РФ. Сейчас методическое управление КУГИ разрабатывает проект Закона СПб «О приватизации государственного имущества Санкт-Петербурга».

Субъекты РФ при проведении приватизации скованы лишь самыми общими принципами, прежде всего – способами приватизации (см. табл.).

К приватизационным отношениям, не урегулированным этим законом, применяются нормы гражданского законодательства (п.4 ст. З). То есть отсутствие утвержденного правительством РФ положения или порядка, на которые есть ссылка в законе, не будет препятствовать приватизации.

Процедура принятия решений 

Теперь при приватизации имущества, находящегося в федеральной собственности, комиссии по приватизации не формируются и планы приватизации не разрабатываются. План заменяется решением об условиях приватизации госимущества. Впрочем, новый документ по содержанию мало отличается от прежнего. В отношениии имущества, находящегося в собственности СПб, решение будет утверждаться распоряжениями КУГИ. Вопрос о необходимости сохранять комиссионный порядок принятия решений о приватизации городского имущества обсуждается.

Приватизация земельных участков 

Участки, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы, теперь отчуждаются в соответствии с новым законом (п.2 ст.З). Действие прежнего закона о приватизации на земельные отношения не распространялось.

Здания, строения, сооружения, «незавершенка», а также имущественные комплексы унитарных предприятий приватизируются только одновременно с землей (ст.28). При преобразовании унитарных предприятий в акционерные общества участки включаются в уставный капитал. В поселениях с численностью населения свыше 500 тысяч человек их стоимость приравнивается к пятикратному размеру ставки земельного налога (ст. 11).

Закон направлен на рациональное использование земли. Собственники недвижимости обязаны либо взять участок в аренду (впервые законодательно закреплен 49-летний срок действия арендного договора (п.З ст.2 8)), либо приобрести его у государства, если иное не предусмотрено федеральным законом. ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» дает собственникам недвижимости отсрочку до 1 января 2004 года, чтобы они могли переоформить права постоянного (бессрочного) пользования участками. После этой даты КУГИ будет взыскивать с них убытки в виде неполученной арендной платы либо суммы выкупа.

Участки, которые по генпланам развития территорий предназначены для использования в государственных и общественных интересах (в том числе земли общего пользования), приватизировать теперь нельзя. Прежний закон не допускал возможности отказа в приватизации таких участков.

С вступлением закона в силу прекращена приватизация сданных в аренду объектов нежилого фонда. Выкупить здание или помещение по старому порядку можно только в двух случаях:
– покупатель подал оферту (проект договора купли-продажи, подписанный одной из сторон) не позднее 26 апреля 2002 года;
– продавец (Фонд имущества СПб) направил оферту не позднее этой же даты.

Особо важно для города 

Политика избавления от мелких пакетов акций, не приносящих дивидендов и не позволяющих управлять хозяйственными обществами, которую активно проводил Петербург, получила законодательное подкрепление. По закону если государство вносит в уставный капитал АО имущество, а также исключительные права, его доля акций не может составлять менее 25% плюс одна акция. Это позволяет контролировать принятие наиболее важных решений (п.1 ст. 25).

На уровне закона, а не указов президента РФ, установлено, что объекты культурного наследия приватизируются исключительно при условии их обременения охранными обязательствами (ст. 29).
В ст. 30 воспроизведены отдельные положения указа президента РФ от 10.01.93 N8 «Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий». Обязательное условие приватизации таких объектов – сохранение их назначения в течение срока, установленного решением об условиях приватизации (но не более 5 лет). Если собственник нарушает данное условие, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с иском об изъятии такого объекта для муниципальных нужд посредством выкупа.

Мнения 

Андрей Пархоменко, директор ООО «Меркурий»: 
– Закон ухудшает положение представителей малого и среднего бизнеса, которые арендуют госимущество. Он предлагает таким арендаторам соревноваться за объекты на конкурсах и аукционах с крупным бизнесом и монополистами. Но «равноправные» торги исключают возможность успеха для предприятий малого бизнеса, поскольку их финансовые возможности по определению малы. Получается, что государство экспроприирует неотделимые улучшения объектов, произведенные арендатором. Использование принципа «побеждает самый богатый» приведет к большей монополизации экономики, росту цен и т.п. Условия, сроки и порядок проведения аукционов – почва для коррупции. «Серые» и «черные» деньги получат возможность легализации. Смена владельца объекта, как правило, означает увольнение трудового коллектива.

На мой вгляд, необходимо внести в закон поправки, предоставляющие арендаторам первоочередное право на выкуп объектов с рассрочкой и по цене ниже рыночной.

Екатерина Лазарева, старший юрист компании «Качкин и партнеры»: 

– Как уже отмечалось многими, новый закон положил конец «приватизационной халяве». Он направлен не на то, чтобы продавать имущество исключительно с целью разрушения государственной монополии, а на то, чтобы передавать объекты собственникам, которые, уплатив за них за реальную цену, будут эффективно их использовать.

Основная новизна заключается в отказе от предоставления льгот тем или иным категориям покупателей. Также закон вводит ряд ограничений на участие в приватизации, в том числе для иностранных юридических и физических лиц.

Приватизация теперь возможна только по ценам, действующим на рынке, что также является определенным новшеством. Появляется ряд новых понятий, таких как «начальная цена» и «нормативная цена» приватизации.

Сергей Галалу, генеральный директор агентства «Итака»: 

– Закон усиливает роль государства в приватизационной сфере. Целесообразность приватизации конкретного объекта определяет чиновник, причем по не вполне прозрачным правилам. Конкретика по отраслям, предприятиям, срокам выносится в прогнозный план приватизации федерального имущества, принимаемый правительством РФ (а не Думой, как раньше). Пока правительство сохраняет общий настрой на приватизацию (например, в отношении ГУПов), новые объекты будут поступать на рынок. Но ведь настрой может измениться…

Лишение арендаторов права выкупа «стен» существенного влияния на питерский рынок коммерческой недвижимости не окажет. Большинство перспективных объектов уже приватизировано.

В целом, направленность закона на урезание льгот увеличивает интерес к УПРАВЛЕНИЮ госсобственностью. Это касается как управления неприватизированной недвижимостью (федеральные памятники, имущество ГУПов), так и доверительного управления акциями (один из новых способов приватизации – продажа акций по его итогам).