Комментарии в СМИ

Старший юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры» Евгений Ширстов проанализировал поправки к Жилищному кодексу РФ, затрагивающие систему управления многоквартирными домами.

Цель изменений, внесенных в ЖК,?— улучшить отношения в этой конфликтной сфере, установить для жильцов дополнительные права и гарантии, а для субъектов, ответственных за содержание и эксплуатацию жилого дома — дополнительные обязанности и ответственность.

Законодатель стремится детализировать отношения, возникающие между собственниками помещений, ТСЖ, ЖСК, управляющими организациями и другими участниками процесса.

Органам власти субъектов РФ предоставляются дополнительные полномочия по проверке того, насколько уставы ТСЖ соответствуют требованиям законодательства. По заявлениям собственников помещений в доме эти органы обязаны проверять правомерность создания товарищества, избрания членов правления, решений о выборе управляющей компании, а также правомерность условий договора на управление.

При наличии нарушений должно быть вынесено соответствующее предписание об их устранении. Если оно не исполнено, власти ВПРАВЕ обратиться в суд. То есть в данном случае законодатель устанавливает не обязанность, а именно право обращаться в суд. Что в конечном счете может свести на нет все благие намерения авторов закона.

Льготы без долгов

В Жилищный кодекс вводится новая обширная статья 1431, посвященная правам членов ТСЖ и собственников помещений, не являющихся членами товарищества. За второй категорией владельцев прямо закреплены право обжаловать в судебном порядке решения органов управления ТСЖ и право предъявлять требования относительно качества оказываемых услуг и выполняемых работ.

Закреплены права на ознакомление с организационными, бухгалтерскими, финансовыми, распорядительными и иными внутренними документами товарищества.Компетенция общего собрания членов ТСЖ была расширена новыми полномочиями, например такими, как утверждение смет доходов и расходов товарищества на год и отчетов об их исполнении, годового отчета о деятельности правления товарищества, заключения ревизионной комиссии и др.

Еще одно важное новшество: раньше несколько ТСЖ могли объединиться в одно. Теперь такой шаг возможен лишь для защиты общих интересов при управлении многоквартирными домами, осуществляется в форме соответствующего некоммерческого объединения (ассоциации, союза) и управляется исключительно по правилам, установленным для некоммерческих организаций.

Перечень общего имущества многоквартирного дома дополнен новыми объектами — помещениями, предназначенными для удовлетворения социально-бытовых потребностей жильцов, включая помещения для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физкультурой и спортом и подобных мероприятий. (Если такие объекты не принадлежат отдельным собственникам). Уточнение вводится, чтобы устранить возможные споры о статусе таких помещений и распространить на них режим управления общим имуществом дома.

Есть изменения в порядке оплаты коммунальных услуг. Решением общего собрания членов ТСЖ, ЖСК или решением общего собрания собственников помещений может быть предусмотрено внесение платы за все или некоторые коммунальные услуги напрямую ресурсоснабжающим организациям, что считается надлежащей оплатой этих услуг.

Отдельно введен пункт для «льготников»: льготы по оплате жилья будут предоставляться гражданам, только если у них нет задолженности.

Есть новости и для новоселов: изменения в ЖК предусматривают, что обязанность оплачивать жилое помещение и коммунальные услуги возникает не только у собственников помещений, то есть после регистрации права собственности на квартиру, но и у лиц, принявших помещения от застройщика по акту приема-передачи.

Опасный промежуток

Наиболее существенным изменением, вызвавшим многочисленные споры среди застройщиков, является отмена ст. 139 ЖК РФ. Раньше в соответствии с этой нормой ТСЖ в строящихся многоквартирных домах могли создавать будущие собственники (дольщики).

На самом деле товарищества заблаговременно формировались застройщиками. Затем они заключали договоры с УК либо принимали решения об управлении домом непосредственно ТСЖ. Жильцы вселялись в новостройку с уже определенной схемой управления, изменить которую можно было, только проведя общее собрание. При этом зачастую возникали проблемы, связанные с необходимостью исполнения заключенного договора на управление домом, либо организационные сложности с проведением собрания, а то и открытое противостояние созданного ТСЖ интересам новых собственников.

По новой схеме ТСЖ могут создавать только действующие (зарегистрированные) собственники помещений в многоквартирном доме. Они должны принять соответствующее решение на общем собрании владельцев квартир и других помещений. Проголосовать «за» должны владельцы, обладающие более чем половиной от общего числа голосов. То есть теперь ТСЖ может быть создано только после вселения в дом необходимого числа собственников, составляющих кворум. При этом застройщики (если у них нет нужного для кворума количества помещений) лишаются возможности организовать ТСЖ. Однако дом с момента его ввода в эксплуатацию и до заселения «кворума» каким-то образом должен обслуживаться.

Для решения этой проблемы в течение десяти рабочих дней со дня выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию орган местного самоуправления обязан провести открытый конкурс на выбор управляющей организации. Победитель заключит договор об управлении с застройщиком. До этого момента дом управляется и обслуживается или самим застройщиком, или УК, которую он выберет в пятидневный срок после сдачи.

Договор на управление, подписанный по результатам конкурса, заключается на срок не менее года и не более трех лет. В одностороннем порядке (по инициативе ТСЖ) такой контракт можно разорвать лишь по истечении каждого последующего года с момента его заключения.

Жесткие условия расторжения «конкурсного» договора на управление могут задержать процесс выбора жильцами новой УК, если организационные вопросы не удастся решить за первый год.Что касается невозможности создания ТСЖ в начальный период эксплуатации, здесь ЖК вводит новую форму управления — совет многоквартирного дома. (Он может действовать, пока не создано ТСЖ.)

Совет не требует регистрации, фактически обладает всеми необходимыми управленческими и представительскими полномочиями и реализует интересы граждан вплоть до принятия решения о создании ТСЖ. В целом изменения можно оценить как позитивные.

Отношения сторон приобретают более определенный характер, снижается риск возникновения конфликтных ситуаций, когда многоквартирный дом управляется вразрез с желаниями и позицией жильцов.

По-видимому, стоит посмотреть, как предлагаемые схемы будут реализовываться на практике, после чего дорабатывать их.