Комментарии в СМИ

Юристы практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» привели пример успешной защиты права на проведение перепланировки квартиры на первом этаже жилого дома, переведенной в нежилой фонд.

В Петербурге практически остановлен перевод квартир в нежилой фонд. Некоторые инвесторы получают разрешения через суд, но только при согласии большинства собственников на перепланировку. Если же проект реализован без одобрения соседей, регистрация может быть оспорена.

Арбитраж массово аннулирует разрешения на перевод квартир, расположенных на первых этажах. Причина в том, что инвесторы договаривались с районными властями, не получив при этом согласия частных владельцев жилья.

Судьи удовлетворяют иски жильцов, недовольных тем, что квартиры были приспособлены под магазины и офисы помимо их воли. Как правило, жалобы подают от имени ТСЖ. Подобных конфликтов — десятки. Например, одна из типичных историй случилась в доме 22 по проспекту Сизова. В 2011‑м собственник одной из квартир на первом этаже подал заявление в администрацию Приморского района с просьбой согласовать перепланировку с последующим переводом в нежилое помещение (под салон красоты).

Проект предполагал устройство отдельного входа с улицы. Инвестор получил согласования КГА и Жилищного комитета. Районная МВК тоже не нашла повода для отказа. В марте администрация издала распоряжение о переводе. Когда начались работы, соседи забили тревогу. Дом находится в управлении ТСЖ, а оно согласия не давало. Жилтоварищи обратились в арбитраж, требуя признать незаконным распоряжение администрации.

По Жилищному кодексу, если реконструкция или перепланировка помещения невозможна без присоединения к нему общего имущества в доме, необходимо, чтобы проект одобрило общее собрание собственников. При этом к общему имуществу относятся ограждающие несущие конструкции. Следовательно, даже изменение проемов требует согласия собственников, а устройство крыльца на прилегающем участке — тем более. В 2012‑м все три инстанции арбитража согласились с доводами ТСЖ. Распоряжение администрации аннулировано. Инвестор вынужден остановить работы.

Нерушимая панель

В 2012 году процесс перевода квартир в городе оказался практически парализован. И дело не только в конфликтах с ТСЖ. Прошлой весной прокуратура усомнилась в том, можно ли вообще в крупнопанельных домах делать дверные проемы вместо окон. Основание — несколько пунктов госстроевского постановления №170 от 2003 года. Прокуратура сочла, что в этом документе содержится запрет на «обустройство входа из оконного проема в крупнопанельных и крупноблочных зданиях». Глав районных администраций и Жилищного комитета предупредили об ответственности за нарушения.

Юристы соглашаются, что в госстроевских правилах эксплуатации есть двусмысленность (см. «НП», № 23/2012). В них сказано: «Не допускается в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы, а также крепить к панелям наружных стен трамвайные, троллейбусные и другие оттяжки». Однако этот пункт, на который ссылалась прокуратура, посвящен исключительно балконам, эркерам и лоджиям.

Чиновники направили запросы в Минрегионразвития. В Жилищном комитете предпринимателям сообщают, что готовится какое-то новое распоряжение. Но, похоже, оно выйдет не раньше, чем накопится соответствующая судебная практика.

«За последние полгода ничего принципиально не изменилось. Согласовать проект перевода практически невозможно, даже при наличии полного комплекта документов. Районные чиновники требуют какие-то дополнительные справки, о которых раньше вообще речь не шла, — комментирует Людмила Галисаева, директор департамента рынка коммерческой недвижимости АН «Адвекс-Московский». — Впрочем, у нас был клиент, который добился разрешения через районный суд, но это пока исключение из правил». К тому же у гражданина имелось согласие большинства собственников на переоборудование квартиры.

О другом показательном споре рассказали юристы компании «Качкин и Партнеры». В конце года Горсуд вынес решение по делу № 33–15723/2012. Инвестор получил согласие соседей на перепланировку, но администрация Приморского района все равно отказала ему в переводе, сославшись на письмо прокуратуры. Собственник квартиры доказал в суде, что надзорный орган неверно трактовал госстроевское постановление №170. Проемы запрещено расширять лишь в отдельных случаях, и раз инвестор согласовал проект с КГА, значит, у районных властей не было оснований для отказа.

Магазинная ревизия

Без согласия собственников добиться разрешения практически нереально. Даже через суд. Несколько показательных дел слушается сейчас в арбитраже. Один из «отказников» пытается оспорить решение властей, ссылаясь на то, что проект не затрагивает ничьих интересов. С администрацией Центрального района судится фирма «Дженсен», которой принадлежит квартира в доме 10 по наб. канала Грибоедова. Фирма хочет приспособить ее под офис и сделать изолированный вход. Получить согласие жильцов ей не удалось, районные власти завернули проект.

Фирма доказывает в суде, что устройство входа «в существующих габаритах стен, с оборудованием дверного проема на месте оконного (со стороны двора), без устройства козырька, с сохранением ширины проема и глубины откосов не затрагивает общего имущества дома». Однако арбитраж все равно отказал в иске. Один из аргументов: инвестор в любом случае будет вынужден задействовать придомовую территорию. Значит, изменится режим пользования частью надела, относящегося к общей долевой собственности. Фирма собирается обжаловать вердикт.

Под вопросом остается судьба многих объектов, переведенных в нежилой фонд без согласия собственников. Если срок исковой давности не истек, ТСЖ могут оспорить выданные разрешения и потребовать вернуть встройки в прежнее состояние.

Показательным стал конфликт в доме 2 по Торжковской улице, которым управляет ЖСК. В 2009‑м один из собственников решил переоборудовать квартиру на первом этаже под магазин промышленных товаров, пробив отдельный вход с улицы.

В марте 2010‑го администрация района издала распоряжение о переводе. Осенью 2011‑го кооператив обратился в арбитраж, требуя отменить это решение. Истец указал, что в результате демонтажных работ разрушена часть стены, которая относится к общему имуществу, а пристроенное крыльцо занимает часть придомовой территории. Согласие большинства собственников получено не было. Пока шел спор, инвестор успел переоформить помещение. Прошлым летом кооператив подал новый иск — к Управлению Росреестра, требуя признать регистрацию нежилой встройки недействительной и восстановить прежнюю запись в ЕГРП.

Суд первой инстанции неожиданно для жильцов в этом отказал: дескать, ЖСК не доказал, что внесение записи в ЕГРП нарушило его интересы. Кроме того, при оформлении прав Росреестр не знал, что распоряжение администрации окажется недействительным, а значит, ничего не нарушил.

Однако в прошлом году ЖСК оспорил этот вердикт. Апелляционный суд, а следом и Федеральный арбитраж подтвердили: нарушение надо исправлять. Запись в ЕГРП восстановлена, торговать собственник уже не вправе.

Подобные конфликты случаются не только из-за перевода квартир в нежилой фонд, но и из-за перепланировки существующих коммерческих помещений (например, инвестор хочет сделать дополнительный вход). Один из споров завершился крайне оригинальным мировым соглашением. Конфликт приключился в доме 118, корп. 1 по Гражданскому проспекту. Фирме «ДИ+» принадлежит встройка (470 кв.м) в цоколе. В 2011‑м она получила согласие районных властей на устройство нового входа в помещение — со стороны лицевого фасада (с собственниками квартир проект не обсуждался).

Местное ТСЖ оспорило разрешение властей и потребовало вернуть объект в прежнее состояние. Позднее жилтоварищи согласились отказаться от претензий, если инвестор передаст во владение ТСЖ часть своего помещения (более 100 кв.м), в котором проходят инженерные коммуникации. Мировое соглашение было подписано и утверждено судом.

Роман Денисов