Комментарии в СМИ

«Долевка» из-под палки»

09.07.2012 Недвижимость и строительство

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры», прокомментировал требование Смольного застройщику оформить договор долевого участия с покупателем квартиры.

Апелляционный суд подтвердил, что Смольный законно потребовал от застройщика перезаключить контракт с покупателем: вместо предварительного оформить договор долевого участия.

Показательный спор возник между Комитетом по строительству и компанией «Л1–5» (входит в группу компаний «Л1»), которая возводит жилой комплекс «Империал» на Московском проспекте. Сначала фирма продавала жилье по предварительным договорам, а с принятием поправок в законодательство перешла на работу по 214‑ФЗ и стала заключать договоры долевого участия.

При этом она не стала массово переоформлять сделки, совершенные до 2011 года. Это связано со сложностями их регистрации в Росреестре: долгий процесс подготовки документов может повлиять на сдачу объекта. Один из покупателей, с которым фирма заключила предварительный договор, обратился с жалобой в Смольный. Комитет по строительству предписал компании расторгнуть сделку и заключить с гражданином Р. договор долевого участия по 214‑ФЗ. В противном случае ей может грозить штраф.

Фирма обратилась в арбитраж, требуя признать незаконным это предписание: договор можно расторгнуть по соглашению сторон или в судебном порядке, а структуры администрации такими правами не наделены. Первая инстанция отказала в иске, мотивируя это тем, что перезаключить сделку требовал сам покупатель. Суд уточнил, что разрешение на строительство жилого дома выдано в марте 2009‑го. Следовательно, общество имело право привлекать деньги граждан лишь на основании ДДУ.

Фирма подала апелляционную жалобу, однако на днях вторая инстанция оставила решение в силе. У застройщика еще остается надежда обжаловать вердикт в кассации.

Опрошенные юристы полагают, что этот случай — уникальный, и вряд ли Смольный сможет эффективно использовать тот же инструмент для воздействия на других застройщиков, которые заключали предварительные договоры (даже при наличии жалоб покупателей).

Далеко не все компании могут физически исполнить предписание и перейти на работу по 214‑ФЗ. У некоторых фирм не все в порядке с разрешительной документацией, не опубликована проектная декларация и т. д. (в качестве примера можно привести объекты «Импульса»). В этом случае комитет сможет только оштрафовать продавца за заключение предварительных договоров. Но и здесь есть нюанс: срок привлечения к административной ответственности за такое нарушение составляет один год.

«Полагаю, что ситуация с фирмой «Л1» — это исключение, а не правило», — говорит Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры».

Роман Денисов