Комментарии в СМИ

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», пояснил, в чем специфика обходных схем 214 ФЗ.

Никто, кроме застройщиков, не имеет права привлекать деньги граждан на строительство жилья, констатировал арбитраж. Однако до сих пор реализацией квартир на многих объектах занимаются инвесторы и подрядчики. Практика показывает: чем больше продавцов, тем выше риски покупателей.

Как правило, подрядчики предлагают клиентам заключать инвестиционные и предварительные договоры купли-продажи и другие сделки, которые слабо защищают интересы граждан.

По 214-му закону реализовывать квартиры в новых домах могут только застройщики и только по договорам долевого участия (ДДУ). Ничто не мешает им привлекать средства других инвесторов — юридических лиц — на строительство дома и передавать им часть помещений или же расплачиваться квадратными метрами с подрядчиками. Вопрос в том, могут ли эти фирмы продавать квартиры гражданам, пока не оформят жилье в собственность.

До недавних пор он оставался открытым. Подрядчики утверждали, мол, на них действие 214-ФЗ не распространяется, и они вправе заключать предварительные договоры в соответствии с Гражданским кодексом. Чиновники Смольного давно пытались доказать в суде, что этот тезис ошибочный, но сделать это им не удавалось.

Все изменилось с принятием поправок в 214-й закон и КоАП. Два года назад государство ужесточило наказание за работу по обходным схемам. Смольный снова принялся штрафовать нарушителей. Чиновники настаивали: заключать предварительные договоры можно, но брать деньги по ним — нет.

В 2012-м городу удалось создать громкий прецедент. Разбирая конфликт между Комитетом по строительству и Торговым домом «Сигма», Федеральный арбитражный суд СЗФО пришел к выводу, что лицо, которое не выступает на объекте застройщиком, не имеет права привлекать деньги граждан по предварительным договорам (см. «НП», № 22/2012), а следовательно, и по другим обходным схемам. Исключение — покупка квартиры через вступление в ЖСК или путем приобретения жилищных сертификатов. Иные способы оказываются вне закона.

Смольный получил новый механизм воздействия на рынок. За каждый неправильный договор нарушителям может грозить штраф от 500 000 до 1 млн рублей.

По данным властей, в Петербурге на работу по ДДУ перешло порядка 90 компаний, но значительная часть рынка по-прежнему остается «в тени». Даже угроза санкций со стороны города не заставила инвесторов и подрядчиков отказаться от реализации жилья.

В квартиру наперегонки

Практика показывает: чем больше компаний имеют доли в проекте, тем выше риски покупателей. «Даже самый лучший и честный инвестор может оказаться в сложных отношениях с застройщиком, а заложниками конфликта станут граждане»,— говорит Алексей Люкшин, генеральный директор компании «Люкшин и партнеры».

За примерами далеко ходить не надо. В этом номере «НП» мы описываем конфликт, возникший между застройщиком и соинвесторами проекта «Охтинский ключ» в Мурино. Квартиры в комплексе продавали несколько компаний (дольщикам предлагали заключать инвестдоговоры), затем они поссорились, и один из партнеров начал реализацию жилья, причитавшегося другому участнику проекта. Судьба двух десятков человек — под вопросом.

Другой типичный скандал связан с жилым домом на ул. Дыбенко, 42, корп. 3. На объекте — порядка 50 обманутых дольщиков. Граждане заключали предварительные договоры с генподрядчиком (ООО «Премиум»), который должен был получить 63 квартиры за выполненные работы. Квартиры он успешно распродал, а работы не выполнил. Теперь фирма вообще оказалась в состоянии банкротства.

Риски работы с подрядчиком ощутили на себе и дольщики третьего ДСК, оплатившие жилье в доме на ул. Маршала Казакова, 26. Из-за разборок между застройщиком и подрядчиком они едва не лишились оплаченного жилья (см. «НП», № 28/2012).

Подобных конфликтов десятки. Один из самых громких — история 120-квартирного дома на Богатырском пр., 47, корп. 2, где стройка продолжалась больше 10 лет. Начинала ее компания «Виадук». После ее банкротства квартиры продавали трест «Ленотделкомплект», СУ-12, «РМК-Строй», а также подрядные компании «Ритус» и «Гермес». К моменту сдачи дома в 2008 году отдельные помещения оказались реализованы трижды.

Если сделки с квартирами заключают несколько компаний, риск двойных продаж на объекте возникает автоматически. Нет гарантий, что подрядчик или инвестор выполнит свои обязательства перед застройщиком в полном объеме и получит те квартиры, которые обещал передать гражданам. Заключая предварительный договор, он лишь обязуется в будущем подписать основной договор купли-продажи. Но выполнить такое обещание продавец может, только зарегистрировав право собственности на себя. Если он этого не сделает, покупатели смогут рассчитывать только на возврат вложенных средств. Дольщики могут также выставить штрафные санкции, но вряд ли это будет достойная компенсация за утрату квартиры.

Жилье на словах

«Схемы, когда квартиры продает инвестор, а не застройщик, основаны на неточностях в формулировках 214-го закона. Согласно ст. 2 застройщиком является то лицо, которое имеет какой-либо титул на участок, где возводится дом (собственность, аренда, субаренда). Иное лицо, не имеющее прав на землю, застройщиком не является. Значит, на него не распространяются ограничения 214-ФЗ. Именно на этой логике основаны обходные схемы,— говорит Дмитрий Некрестьянов, партнер юридической компании «Качкин и Партнеры».— На мой взгляд, они не соответствуют закону. Однако согласно п. 2 ст. 3 расторгнуть такой договор (с взысканием убытков и неустойки в размере двойной ставки рефинансирования ЦБ) можно только по заявлению дольщика. То есть пока он не оспорил договор, контракт действует».

Трудно предсказать, насколько эффективными окажутся санкции со стороны города. Чиновники Комитета по строительству говорят, что массовых облав на инвесторов и подрядчиков не будет. «План проверок утверждается на год. С ним можно ознакомиться на интернет-странице комитета. Внеплановые проверки проводятся только по предписанию прокуратуры. Срок привлечения к административной ответственности за это нарушение составляет один год»,— говорит Олег Островский, начальник управления контроля и надзора в области долевого строительства КС.

Важный нюанс: не все инвесторы, которые используют обходные схемы, нарушают закон. Если исходное разрешение на строительство получено до 2005 года, новостройка не подпадает под действие 214-ФЗ, и участники проекта вправе заключать с гражданами инвестиционные договоры в рамках 39-го закона. Впрочем, таких долгостроев на рынке все меньше.

При этом есть фирмы, которые продают жилье по инвестиционным договорам даже на объектах, начатых после вступления в силу 214-ФЗ. Пример — жилой комплекс на улице Шевченко во Всеволожске. Застройщиком на объекте числится муниципальное предприятие «Единая служба заказчика». Разрешение на строительство выдано в декабре 2010-го, а инвестором и продавцом квартир выступает ООО «Проектное ремонтное строительное управление». В инвестдоговоре эта фирма прямо указывает: закон о долевом строительстве на отношения сторон не распространяется.

По той же схеме «Строительное управление» продает жилье в доме на Лагерном шоссе, 57 в Колпино. Застройщик — структура МЧС.

Большинство же подрядчиков и инвесторов пользуются предварительными договорами. Один из «свежих» объектов, где используется такая схема,— жилой дом в Павловске на ул. Пионерская, 2. Продажами квартир по предварительным договорам занимается компания ЛЕКС.

Некоторые инвесторы пытаются усовершенствовать схему. Например, заключают с гражданами сразу два договора: предварительный и договор займа. Деньги они принимают по договору займа, заявляя, что в этом случае все происходит в рамках закона. Однако опрошенные юристы полагают, что такую сделку легко можно признать притворной. Важны не нюансы, а кто продает квартиру и какие у него есть разрешительные документы.

«Граждане, заключившие сделку с генподрядчиком или инвестором, подвергаются существенным рискам,— резюмирует Олег Островский.— Только ДДУ с застройщиком дает определенные гарантии. Такой договор регистрируется в Управлении Росреестра, что, в частности, исключает двойные продажи».