Комментарии в СМИ

«Застройщиков лишают аванса»

26.09.2011 Недвижимость и строительство

Руководитель практики по недвижимости юридической фирмы «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов разъяснил спорные вопросы взимания застройщиками компенсации фактических расходов на содержание квартир в новых домах.

Роспотребнадзор оштрафовал «Главстрой-СПб» за то, что фирма обязывает дольщиков заключать договоры с управляющей компанией и вносить предоплату за коммунальные услуги. Арбитражный суд признал законность санкций.

Исход этого дела интересен с точки зрения складывающейся судебной практики. С жалобой в Роспотребнадзор обратился один из покупателей квартир в комплексе «Северная долина». Он решил, что некоторые пункты договора долевого участия ущемляют его права. В частности, при подписании акта приемки квартиры покупатель обязуется заключить договор с УК, а также внести ей аванс за шесть месяцев. Эти деньги он должен перечислить на счет застройщика. Роспотребнадзор рассмотрел жалобу и пришел к выводу, что «Главстрой-СПб» незаконно навязывает услуги УК, чем нарушает вторую часть статьи 14.8 КоАП.?Чиновники выписали штраф в размере 10?000 рублей. Компания обратилась в арбитраж. Ее юристы настаивали на свободе договорных отношений между продавцом и покупателем. Однако первая инстанция отказала в иске, поддержав позицию надзорного органа.

«Законом запрещено обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных. В соответствии со статьей 161 ЖК собственники помещений в многоквартирном доме обязаны сами выбирать один из способов управления (ТСЖ, ЖСК, УК и т.?д.)»,?— говорится в решении суда. При этом судьи подчеркнули, что оплата услуг предусматривает перечисление денег исполнителю, а не застройщику. Представители фирмы подали апелляционную жалобу.

«Жилищное законодательство сейчас меняется. Даже судебные органы затрудняются однозначно трактовать некоторые положения. (В том числе — той части, которая регулирует оплату коммунальных и других эксплуатационных услуг дольщиками.) Мы уверены в законности наших договоров и надеемся, что апелляционная инстанция разберется в сути данной проблемы»,?— комментирует Андрей Мельниченко, начальник отдела правового обеспечения компании «Главстрой-СПб».

Юристы предлагают разделить вопрос на две части. «Что касается навязывания услуг УК, то в этой части доводы Роспотребнадзора выглядят логичными и обоснованными, тем более что последние поправки в ЖК гласят: до тех пор пока собственники не определятся со способом управления, исполнять функции УК должна компания, которую выберут по итогам открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления,?— напоминает Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости юридической фирмы «Качкин и Партнеры».?— Что касается предоплаты за коммунальные услуги, здесь все сложнее. Застройщики вправе требовать, чтобы покупатели компенсировали им фактические расходы на содержание квартир с момента их приемки. Другой вопрос, что фирма должна обосновать сумму платежа».

Практика взимания предоплаты за «коммуналку» широко распространена среди застройщиков. И это не первый случай, когда граждане обращаются с жалобами в Роспотребнадзор. В прошлом году одно из таких дел дошло до Высшего арбитража. Дольщица фирмы «Северный город» приобрела квартиру в доме у площади Победы по договору цессии. При подписании акта приема-передачи застройщик потребовал компенсировать расходы на содержание квартиры (свыше 60 тыс. рублей), которые не оплатил прежний покупатель, а также внести предоплату за полгода. Дольщица обратилась в Роспотребнадзор. Тот выписал штраф. Фирма попыталась его обжаловать, но безуспешно. Дело дошло до ВАС, который не стал пересматривать решение. Некоторые СМИ поспешили констатировать: предоплата за «коммуналку» объявлена вне закона. Однако юристы призвали не горячиться, указав на специфику конкретного дела. «Практика разрешения споров по авансовым платежам еще только складывается,?— говорит Александра Дегтярева, юрист компании «Адвокат ФРЕММ».?— На мой взгляд, если дольщик не согласен на предоплату, то навязывать ее неправомерно».

Здесь есть нюанс. Тот факт, что суд оставил в силе предписание Роспотребнадзора, не означает, что спорный пункт в договорах автоматически аннулируется. Дмитрий Некрестьянов объясняет: «Роспотребнадзор лишь привлекает застройщика к административной ответственности и предписывает не допускать таких нарушений в будущем. Но это не значит, что граждане вправе не исполнять заключенные ранее договоры». Дольщики фирмы «Содружество» ставили вопрос о правомерности авансовых платежей за «коммуналку». С некоторыми гражданами фирма успела заключить допсоглашения, возложив на них обязательства по предоплате, с другими — нет. Районный суд решил, что те граждане, которые добровольно подписали такие условия, должны их исполнять. Зам. директора компании «Юр-Сити» Татьяна Богданова подтверждает, что единообразная практика пока не сложилась, но считает, что оспорить требования аванса вполне реально.

Роман Денисов