Комментарии в СМИ

«Депозитом по долевке»

26.09.2011 Недвижимость и строительство

Руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов высказал экспертное мнение по предложенному пакету поправок в Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…».

В Думу внесен пакет поправок в 214?ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». Авторы предлагают дольщикам оплачивать договоры через депозит нотариуса или банковский аккредитив. А местные СРО или исполнительная власть должны поручиться за каждую сделку.

Депутаты, подготовившие законопроект, считают, что после принятия 214?ФЗ государство самоустранилось от проблем дольщиков, и предлагают усилить ответственность власти. Например, предоставлением поручительства. Каждый договор между застройщиком и гражданином должен быть подтвержден поручительством со стороны саморегулируемого сообщества, в которое входит строительная фирма, а при отсутствии такового — регионального органа власти. Форма поручительства не оговорена.

Пока что обеспечением обязательств застройщика по договору служат залог строящегося объекта и прав на участок или банковская гарантия. Авторы предлагают дополнительно ввести расчеты через депозит нотариуса или банковский аккредитив. Именно туда будет перечислять средства дольщик. А застройщик, чтобы получить деньги, должен предоставить акт о выполненных работах (подписанный контролирующим органом) и технический паспорт на незавершенный объект. Только тогда нотариус или банк перечислят ему часть суммы в зависимости от объема выполненных работ. Если застройщик не уложится в сроки, то получит деньги за вычетом штрафа, предусмотренного договором. Кому вернут сумму штрафов, в проекте не указано.

В действующем законе говорится о государственной регистрации прав дольщиков на завершенный объект строительства. Законопроект предлагает прежде регистрировать их права на земельный участок. Это позволит гражданам оформить в собственность и «незавершенку». Тогда они будут иметь права не на определенное помещение, а на долю дома, пропорциональную платежу. По мнению авторов, это даст дольщикам дополнительные гарантии, если застройщик исчезнет или произойдет смена инвестора.

Законодатели вводят понятие коллективного инвестора, а общее собрание дольщиков наделяют дополнительными полномочиями. Дольщики могут избрать инициативную группу, которая представит их интересы в судах, госучреждениях, сможет подписывать акты выполненных работ и т.?д. При этом сделки по отчуждению общего имущества дома должны подкрепляться нотариально заверенным решением общего собрания дольщиков.

Большинство из предложенных нововведений трудновыполнимы и потребуют массы подзаконных, поясняющих актов.

МНЕНИЯ

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры»:

—?Полагаю, за полгода до выборов надо вводить мораторий на законопроекты, чтобы не тратить время на прочтение откровенно популистских продуктов. Большая часть предложений либо не имеет смысла, либо физически неисполнима. Чего стоит норма об «инициативной группе дольщиков»! С юридической точки зрения такого субъекта права нет и быть не может, поэтому наделять его какими-то правами просто абсурдно.

СРО контролируют не финансовую деятельность застройщика, а качество строительства. Так что такие «дополнительные гарантии» ничего не дадут.

Законодательство о долевом участии должно обеспечивать баланс интересов для всех участников. Если законопроект все же примут, застройщикам будет неинтересно привлекать средства дольщиков. Продавать будут только готовое жилье, что существенно понизит его доступность, особенно учитывая стоимость кредитов, привлекаемых застройщиками.

Алексей Белоусов, вице-президент СРО «Объединение строителей Санкт-Петербурга»:

—?Размеры компенсационных фондов у небольших СРО не превышают стоимость 2–3 квартир. Даже партнерства с фондами в несколько миллиардов не покроют риски крупной компании, которая реализует десяток проектов. Эти нововведения не имеют экономического смысла. Гарантии со стороны государства также маловероятны — в бюджете придется заморозить огромные суммы. Хотя, несомненно, власти должны нести разумную часть ответственности.

Что касается депозитов, то уже сегодня дольщики могут вносить средства частями в течение срока строительства. Предложенная схема лишит покупателей приличных скидок, которые дают застройщики при 100% оплате.

Михаил Бузулуцкий, директор по маркетингу и продажам компании «Главстрой-СПб»:

— Очевидно, что предлагаемые законодателями изменения не дадут реальных улучшений. Выносимые предложения ровным счетом не уменьшают рисков участников долевого строительства и ставят бюрократические препоны для застройщиков. Документ серьезно недоработан. Кроме того, подобные изменения в главный закон отрасли должны проводиться только после консультаций с лидерами рынка и правоохранительными органами. С нашей компанией таких консультаций никто не проводил.

Надежда Калашникова, директор по развитию строительной компании ЛЭК:

—?Законопроект искажает сам смысл долевого участия. Если застройщик получает деньги после выполнения работ и подписания неведомых актов — то где же здесь участие? А если дольщики и органы власти во всем участвуют, зачем тогда вообще застройщик? Дольщики могут скинуться, купить землю и строить сами, а Комитет по строительству им поможет.

Принятие закона приведет к удорожанию жилья для «физиков», к невозможности нормальной работы застройщика, к увеличению «ренты» представителей контролирующих органов.

Андрей Некрасов

Ссылка на источник