Комментарии в СМИ

«Евгений Ширстов: «Сроки, установленные в «дорожной карте», слишком оптимистичны»

29.10.2012 Недвижимость и строительство

Евгений Ширстов, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», рассказал о том, что изменит «дорожная карта».

В рейтинге Всемирного банка Doing Business Россия за год поднялась сразу на девять ступенек: с 120‑го места на 112‑е. Получше стали обстоять дела на таможне и в сфере взыскания долгов, есть сдвиги в энергетике и налоговом администрировании. И только в строительстве мы остались на 178‑м месте: повыше Сербии и Эритреи, пониже Кот-д’Ивуара и Судана. Правда, пока в обновленных показателях еще не учтены меры, предусмотренные «дорожной картой». О том, как будет меняться ситуация в строительной отрасли, рассуждает Евгений Ширстов, старший юрист компании «Качкин и Партнеры».

Распоряжением Правительства РФ № 1487‑р от 16.08.2012 утвержден документ под названием «План мероприятий («дорожная карта») «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства».

Термин «дорожная карта» сам по себе достаточно нов для отечественных органов исполнительной власти. В Европе и США словосочетанием road map принято обозначать поэтапные планы действий, стратегии развития каких-либо отраслей и регулируемых отношений. Понятно, что не название определяет ценность и качество документа, но использование западной терминологии в данном случае весьма символично. Реализация заложенных в документе мероприятий по задумке авторов должна существенно улучшить инвестиционную привлекательность России за счет упрощения и демократизации административных процедур в сфере капитального строительства. А это должно улучшить нашу позицию в рейтинге Doing Business по показателю «Получение разрешения на строительство» с текущего 178‑го места до 34‑го к 2018 году. Итоговая цель — попасть в топ‑20 по комплексу из десяти контрольных параметров.

Практика показывает, что получение необходимых разрешительных документов занимает годы и требует обращения в десятки различных инстанций. При этом многие аспекты этой процедуры нормативно не урегулированы. Установленный Градостроительным кодексом РФ порядок получения согласований зачастую не соблюдается. Судебные споры также не всегда являются эффективным способом защиты прав. Все это вызывает у инвесторов оправданные опасения потерять вложенные в подготовку строительства деньги или понести непредвиденные расходы. Инвестиционный потенциал России практически не используется.

Предусмотренные «дорожной картой» мероприятия призваны исправить существующее положение дел. При этом большинство законопроектов, требующих тщательной подготовки и проработки, запланированы уже на сентябрь-октябрь 2012 года. На сегодня ни один из предусмотренных документов в итоговом виде не издан. Не хочется думать, что «дорожная карта» является лишь набором популистских идей, но установленные в ней сроки слишком оптимистичны. Ожидать скорого появления качественных результатов, на мой взгляд, не стоит.

Первый блок запланированных мероприятий касается завершения территориального планирования территории РФ, субъектов РФ и муниципальных образований, завершения разработки генпланов и правил землепользования и застройки. Предусматривается подготовка законопроекта, обязывающего органы власти утверждать долгосрочные программы реализации генпланов и создания необходимой инфраструктуры. При этом окончание разработки ПЗЗ запланировано на декабрь 2013‑го, что не соответствует срокам, установленным законами о введении в действие Градкодекса и Земельного кодекса РФ. Эти законы предусматривают: если ПЗЗ не приняты, то с 31 декабря 2012‑го запрещается предоставление участков и выдача разрешений на строительство. Видимо, с учетом того, что работа по принятию ПЗЗ далека от завершения, «переходные» сроки будут продлены до декабря 2013‑го.

В «дорожной карте» запланировано внесение в Госдуму законопроекта об отмене деления земель на категории. С одной стороны, отмена категорий должна повлечь упрощение подготовки участка под строительство. С другой — не совсем понятно, как это будет реализовано на практике: в настоящее время помимо категорий в отношении участков устанавливаются и конкретные виды использования, определяемые по ПЗЗ. Строительство объекта, не предусмотренного ПЗЗ для участка, требует изменения самих правил, что не менее сложно, чем перевод из одной категории в другую. Отмена категорий требует взвешенного подхода и создания новой (более гибкой) системы градостроительного зонирования.

«Дорожная карта» предусматривает подготовку законопроектов с исчерпывающим перечнем органов власти, участвующих в получении согласований и разрешительной документации, а также регламентов и технических норм, которые применяются при проектировании, экспертизе и вводе объектов в эксплуатацию. Это существенно упростит процедуры и сделает их более прозрачными, даст больше возможностей для судебной защиты.

Значимое изменение — введение уведомительного порядка получения разрешения на строительство. Не менее важны упрощение процедуры ввода объектов в эксплуатацию (с привлечением страховых компаний), усиление роли управляющих компаний, постепенная отмена экспертизы проектной документации и инженерных изысканий (за исключением отдельных объектов).

Перечисленные предложения весьма интересны, однако сегодняшний уровень развития строительных СРО и управляющих компаний делает их реализацию очень непростой и связанной с определенными рисками.

Дмитрий Синочкин