Комментарии в СМИ

Газета «Недвижимость и  строительство Петербурга» цитирует выступление Дмитрия Некрестьянова, руководителя практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», на круглом столе «Выход девелоперов и строителей Санкт-Петербурга на рынки Российской Федерации».

Российские регионы вступают в конкуренцию за инвестиции. Петербургские застройщики все внимательнее присматриваются к Ленобласти. Иностранные промышленники уходят в провинцию. Что должны предпринять местные власти, чтобы привлечь предпринимателей и пополнить налогами региональную казну? Как не допустить хаотичной застройки и обеспечить новые жилые массивы социальной и транспортной инфраструктурой? Нужна ли городам комплексная стратегия развития и как не поставить бизнес «на паузу» на время ее разработки? Эти и другие вопросы стали предметом дискуссии на конференции, организованной Российским аукционным домом при поддержке нашего еженедельника.

Андрей Степаненко:

– Российский аукционный дом реализует разнообразное имущество на территории всей страны при помощи шести филиалов, последний из которых заработал в ноябре в Тюмени. Поэтому у нас есть возможность сравнивать ситуацию на рынках недвижимости разных регионов, опираясь на статистику реальных продаж.

Кроме того, чтобы проиллюстрировать нынешнее положение дел на петербургском земельном рынке, я воспользовался также официальными данными о торгах Фонда имущества. Тенденция довольно очевидна. В 2009‑м на аукционах по городским территориям было реализовано 22 участка под жилищное строительство общей площадью 163,4 га, в 2010‑м — 12, но более крупных (в общей сложности почти 490 га). Результат прошлого года: 11 пятен и 11,81 га, нынешнего — четыре надела (а по факту, два проекта, поскольку единым лотом продавались соседние участки).

Если анализировать предоставление земли под капитальное строительство в целом, включая и объекты коммерческой недвижимости, картина примерно такая же: в 2009‑м продано право застройки 60 участков, в следующем — 53, в 2011‑м — всего 32, в 2012‑м — семи.

Примечательно, что даже в посткризисный период 2009–2010 гг., когда наблюдался объективный спад в сфере строительства, Фонд имущества реализовывал десятки пятен, а средний коэффициент продаж составлял 50–60%.

Очевидно, что стремительное падение объемов в этом году связано не со снижением покупательной способности участников рынка, а с резким сокращением предложения.

Принято считать, что в такой ситуации выигрывают операторы вторичного рынка земли, поскольку сделки с частными территориями под застройку и зданиями под реконструкцию заметно активизируются. Однако статистика продаж РАД в Петербурге говорит об обратном. В 2010 и 2011 гг. мы реализовали на торгах 10 участков под жилищные проекты общей площадью 28,7 га, а в этом — только один (2,8 га).

Так что активность затухает как на первичном, так и на вторичном рынках. Поскольку серьезные инвесторы не хотят приобретать активы, пусть и интересные, но без внятной градостроительной документации.

Теперь посмотрим, что происходит в других регионах на примере продаж РАД. Конечно, статистика не настолько объективная, чтобы корректно сравнивать инвестиционный потенциал разных городов (куда-то мы уже добрались, а где-то еще не представлены), но общую картину того, насколько открыт тот или иной рынок, она отражает.

Итак, на классической площадке РАД (не электронные торги) было заключено сделок на общую сумму 45,8 млрд руб. Больше всего продаж в Центральном округе (Москве и Московской области) — почти на 18 млрд. Причем превалирует Москва за счет активной приватизации. На втором месте — Уральский федеральный округ (почти 15,5 млрд), тоже в основном за счет приватизации имущества ХМАО-Югра. Третью позицию занимает Северо-Западный федеральный округ — 5,5 млрд, однако эта цифра достигнута в основном за счет продаж прошлых лет.

Далее следуют Сибирский и Южный ФО. У нас было несколько интересных сделок в Ростове, Нижнем Новгороде, Саратовской области и Татарстане.

Если говорить о готовящихся продажах, то прогноз по Петербургу самый скромный — 159 млн, а наиболее масштабные сделки планируются в Центральном ФО и Ленобласти, которая становится просто Клондайком для девелоперов. Так, РАД готовит здесь к реализации лоты на 7,46 млрд рублей, в частности крупный земельный массив в Янино.

Георгий Богачев:

– Нынешнюю градостроительную политику Ленинградской области можно сравнить с политикой соседней Финляндии по привлечению туристов, в частности российских.

Анастасия Ясинская:

– Неужели визы вводить будете?

Георгий Богачев:

– Не в этом смысле (смеется). У Финляндии в целом очень лояльная въездная политика, однако каждый российский гость прекрасно понимает, что ездить там надо по правилам, скорость превышать нельзя и т. п., потому что в противном случае могут быть проблемы с посещением не только Финляндии, но и остальных стран Шенгена.

Поэтому мы с удовольствием ждем крупные девелоперские компании из Петербурга, но условия работы меняются. В области зачастую велась довольно хаотичная застройка, формирующая некомфортную среду обитания. Такая практика должна уйти в прошлое.

Утверждены региональные нормы градостроительного проектирования, и девелоперы должны их придерживаться, прежде всего в отношении плотности и этажности застройки. Пока, увы, по некоторым начатым проектам мы имеем плотность до 25 000 кв.м продаваемой площади на гектар земли, что в 2–2,5 раза превышает аналогичные показатели для Петербурга. При этом социальная и инженерная инфраструктура, например улично-дорожная сеть, проектируется по нормативам для сельских поселений, что приводит к такому коллапсу, который можно наблюдать возле станции метро «Девяткино».

Подъехать туда на автобусе невозможно: вся территория заставлена автомобилями, тут же находятся автовокзал, ж/д станция и пр. И эти проблемы будут только нарастать. Поэтому нам хотелось бы видеть в регионе крупные серьезные компании, которые возьмут на себя часть социальной ответственности. Для них мы предлагаем различные преференции, например программу под условным названием «Детские садики в обмен на налоги». Ее суть в том, что не менее 50% средств, которые заплатит застройщик в консолидированный областной бюджет, возвратятся в виде субсидий муниципальным образованиям на выкуп возведенных этой компанией детских садов, школ и прочих социальных объектов.

На мой взгляд, предложение интересное: во‑первых, увеличивается бюджет региона; во‑вторых, решаются социальные проблемы; в‑третьих, девелопер может рассчитывать, что его налоги вернутся в осваиваемый им микрорайон. Первый пример реализации такой схемы — предстоящий выкуп у «Арсенал-недвижимости» детского сада, построенного за ее счет.

Анастасия Ясинская:

– Петербургские власти объявили, что больше не намерены предоставлять землю под комплексное освоение, а те редкие участки, которые все же поступят на торги, будут довольно компактными. Как Ленобласть относится к подобным масштабным проектам?

Георгий Богачев:

– У нас своя специфика. Большая часть территорий, особенно крупных массивов, уже перешла в частную собственность. Это в основном бывшие сельхозучастки, переведенные в категорию земель поселений. И субъект Федерации, естественно, не может влиять на продажу этих пятен под проекты комплексного освоения. У самой же Ленобласти нет земли, которую можно было бы выставить на подобные аукционы. Наша задача — формировать градостроительную политику, направленную на цивилизованное освоение крупных площадок.

Анастасия Ясинская:

– Где вы видите основные резервы застройки? В каких привлекательных местах земли еще не разобраны?

Георгий Богачев:

– Америки я не открою. Конечно, это земли Всеволожского района, примыкающие к КАД. Они еще в значительной степени не освоены. В связи с запуском Кольцевой интересное развитие получит та часть Ломоносовского района, где улучшилась транспортная доступность. Перспективны Тосненский район, земли вокруг Колпино и др.

Сергей Федоров:

– Планирует ли областное правительство финансировать инженерную подготовку территорий? Не секрет, что компания «Старт-Девелопмент» в Тосненском районе за свой счет обеспечивала и водоснабжение, и канализование. Однако девелоперов, которые могут потянуть такие расходы, — единицы.

Георгий Богачев:

– Инженерная подготовка территорий за счет бюджета — это пока из области фантастики. К сожалению, наша казна слишком мала для реализации столь серьезных проектов. Поэтому сейчас мы думаем о создании некоего акционерного общества с участием областного правительства и заинтересованных землевладельцев, обладающих ресурсами для внесения в уставный капитал подобной организации. В рамках такой полугосударственной структуры, которую можно отнести к категории ГЧП, функции субъекта РФ в основном сводятся к регулированию. Кроме того, в нее обязательно должны войти муниципалитеты, у которых есть и сети, и земли, и частные инвесторы, способные обеспечить финансирование.

Антон Бучнев:

– У Московской и Ленинградской областей много общих проблем в сфере девелопмента. Для нас главное сегодня — ответить на простой вопрос: чем в будущем видит себя Московская область? С июня разрабатывается совершенно новая стратегия ее социально-экономического развития. В рамках этого идет бурная дискуссия в областном правительстве, потому что идеи очень разноплановые. До последнего времени область рассматривали в основном как огромный спальный район столицы. Здесь, по разным оценкам, проживают от 7 млн до 10 млн человек. Поэтому проблема жилищного строительства очень актуальна и масштабна.

К сожалению, в последние десять лет муниципальные образования (городские округа и муниципальные районы) были заинтересованы лишь в массовом типовом строительстве без объектов социальной инфраструктуры. Делалось все, чтобы минимизировать обязательства инвесторов. Это привело к тому, что в большинстве городов Московской области, расположенных в пределах 30–40 км от МКАД, образовались огромные массивы жилья, не обеспеченные никакой социальной и дорожной инфраструктурой. При этом, поскольку мест приложения рабочей силы в таких городах практически нет, огромное количество людей ежедневно ездит на работу в Москву.

Федеральные трассы перегружены уже на 150%. При этом деньги, полученные от предоставления земельных участков, аккумулировались исключительно в бюджетах муниципальных образований, а нагрузка на создание дорожной инфраструктуры концентрировалась на бюджете области.

Поэтому политическая задача областного руководства состоит в том, чтобы преодолеть хаотичное развитие. Чтобы был четкий контроль за тем, что строят, в каких объемах, какие имеются обязательства по созданию инфраструктуры, в первую очередь дорожной.

Проблема состоит еще и в том, что в большинстве муниципальных образований документы территориального и градостроительного планирования создают только сейчас. Иначе говоря, почти все, что строилось до сих пор, строилось без генеральных планов и ПЗЗ.

На мой взгляд, сейчас весьма удачное время для выхода на рынок Московской области: как раз идет активная работа над документами для городских округов, расположенных в наиболее привлекательной инвестиционной зоне (20–30 км от МКАД). Причем эти генпланы и ПЗЗ согласовывает областное правительство, чтобы добиться синергетического эффекта развития.

Александр Вахмистров:

– Группа ЛСР активно работает не только в Петербурге, Ленинградской и Московской областях, но и в самой Москве, и на Урале (в Екатеринбурге и Свердловской области). Причем если в Петербурге мы лидируем по количеству вводимого жилья, то в Московской области занимаем пятое место, а в Екатеринбурге — второе. То есть у группы компаний есть не просто опыт присутствия в регионах, но и реальные результаты. Что отличает разные города и что у них общего с точки зрения девелопмента?

Прежде чем прийти в новый регион, я бы задал четыре простых вопроса, ответы на которые должны быть совершенно ясными. Первый — о градостроительной политике. То есть имеются ли генеральные планы и понятные регламенты?

Анастасия Ясинская:

– А если ответ отрицательный, вы готовы работать?

Александр Вахмистров:

– По закону эти документы должны быть готовы до 1 января 2013 года. В Московской области мы работали и без них, но при этом градостроительная политика все равно должна быть понятной и желательно — мало меняться. Естественно, какие-то коррективы неизбежны. Например, утвердила Московская область региональные градостроительные нормативы, и по проекту в Нахабино нам пришлось заметно уменьшать высотность второй очереди. Однако правила появились, и, нравится нам это или нет, мы сократили параметры застройки, утвердили проект планировки и начали работы.

Из всех регионов наиболее проработанная нормативная база в Петербурге. Сейчас она не очень здорово работает, но это отдельный вопрос. Екатеринбург, пожалуй, один из самых позитивных примеров: четко соблюдается Генплан города и ПЗЗ. Московская и Ленинградская области движутся в верном направлении.

Второй аспект — доступ к земле. К сожалению, мы видим, насколько он ухудшился в Петербурге. Нет проблем с участками ни в Московской, ни в Ленинградской областях, где приватизировано много с/х территорий.

Была у нас сложная ситуация в Екатеринбурге: когда губернатором стал Александр Мишарин, прокуратура отменила все решения о предоставлении участков целевым образом. Мы тогда потеряли пять наделов. Но руководство города проявило мудрость: в течение двух лет эти земли выставили на аукционы, и мы вновь приобрели права на четыре площадки, заплатив за них рыночную цену. Кстати, местная администрация очень активно проводит земельные торги, а Екатеринбург по части жилищного строительства — один из самых продвинутых регионов. При населении в 1,2 млн там ежегодно вводится чуть больше 1 млн кв.м жилья, то есть около метра на человека. В Петербурге показатель примерно вдвое скромнее.

Следующий вопрос — инженерное обеспечение. Здесь полной ясности нет нигде. Наша позиция, которую мы доводим до руководства того или иного региона, заключается в том, что затраты инвестора на создание инженерии должны ограничиваться пределами его участка — будь то 30 га или 30 соток. Остальные вопросы нужно решать при помощи платы за присоединение. Мы готовы рассчитываться по установленным тарифам, но сети должны быть подведены к пятну застройки.

Многие регионы с нами соглашаются, но на деле порой выходит по-иному.

Надеюсь, дорожная карта по доступу к энергоресурсам разрешит эти проблемы. Потому что, если на нас взвалят обязанность построить, условно говоря, очередной блок ЛАЭС, проект просто не состоится.

И наконец, социальная инфраструктура. В Петербурге приняты три основные схемы: безвозмездная передача городу участка с последующим строительством за счет бюджета; строительство за счет инвестора и продажа готового объекта муниципалитету и процедура ГЧП. Примерно такая же ситуация и в других регионах. Есть разные нюансы, например, мне очень нравится предложение Ленинградской области об обмене налогов на детские сады.

Главное — чтобы правила были понятны застройщику. В принципе, можно переложить все расходы на него, но если проект становится нерентабельным, значит, промахнулся не девелопер в своих расчетах, а власть в своих предположениях. И какие-то затраты ей все же придется брать на себя.

От решения четырех обозначенных вопросов зависит успех того или иного проекта. И никаких других преференций, в частности налоговых льгот, предоставлять жилищному застройщику не нужно.

Последнее: везде мы столкнулись с политическим риском. Во всех регионах, где работает ЛСР, не раз менялись губернаторы. В Екатеринбурге, например, сотрудничаем уже с третьим градоначальником. Однако, к счастью, никаких революций из-за смены власти не происходило. И про Петербург можно сказать то же самое, просто здесь люди пока еще разбираются…

Анастасия Ясинская:

– Где ЛСР начнет новый грандиозный проект?

Александр Вахмистров:

– У нас везде есть хороший запас земель: в Петербурге — примерно на 6 млн кв.м будущего жилья, в Московской области — приблизительно на 2 млн кв.м, в Москве — на 300 000–400 000 «квадратов», Екатеринбурге — под миллион. В каждом регионе у нас есть производственная база, и мы чувствуем себя уверенно.

Анастасия Ясинская:

– На сколько лет рассчитана эта программа?

Александр Вахмистров:

– Она постоянно обновляется. В Екатеринбурге мы сдаем примерно по 100 000 кв.м жилья в год. В Московской области в планах — около 200 000 метров.

По общему объему ввода группа приближается к миллиону «квадратов» (включая подрядные работы).

Анастасия Ясинская:

– Из первых выступлений ясно, что регионы начинают всерьез конкурировать за деньги застройщиков. Вячеслав Васильевич, что стоило бы Петербургу перенять у соседей, чтобы город стал привлекательнее для инвесторов?

Вячеслав Семененко:

– Попробую и я задать несколько вопросов себе и присутствующим. Достаточно ли у нас земли вовлечено в хозяйственный оборот в целях жилищного строительства? На мой взгляд, достаточно. Речь идет о проектах с готовой планировочной документацией, которые предполагают создание более 40 млн кв.м жилья. Такой объем предполагаемой застройки связан с несколькими интересными процессами. Так, чтобы обеспечить эти территории только социальной инфраструктурой, нужно около 700 млрд рублей. Как правило, по таким проектам не проработана и транспортная инфраструктура.

Следующая проблема. Формируются новые территориальные образования, но непонятно, как они будут взаимодействовать с мегаполисом. Например, в Ленобласти создается населенный пункт на 250 000 человек в Девяткино. Это две с половиной Гатчины на очень маленьком пятачке. Что будет там с транспортом и социальным обеспечением, можно предположить уже сейчас.

И пока я не вижу никаких компенсирующих мероприятий, позволяющих нам строить город по качеству не хуже, чем хотя бы советский Ленинград, не говоря уж о Хельсинки, с которым мы себя часто сравниваем.

Характерно, что даже в проектах скандинавских компаний, работающих в Петербурге, мы не видим того качества, которое присуще их заграничным стройкам. Как и российские девелоперы, они тоже пытаются избежать социальной нагрузки. Я помню историю, когда одна фирма, не желающая делать даже встроенный детсад, обращалась с жалобами в диппредставительство.

Неутвержденные проекты планировок, которые мы анализировали, как правило, связаны с уплотнением и ухудшением качества проживания в сложившихся районах. В редких случаях речь идет о реновации и редевелопменте, которые надо приветствовать.

Когда мы говорим, что город не предпринимает тех или иных действий, давайте зададимся вопросом: достаточно ли у нас информации, чтобы быстро выдавать решения, влияющие на развитие огромных территорий?

Что такое 40 млн кв.м жилья? Это треть Петербурга, который развивался 300 лет. Причем если до сих пор строительство жилья велось по сути уплотнительно, то теперь оно связано с расширением города по всем направлениям. Те, кто работал в советские времена, помнят: ресурсов на такое развитие не было и тогда. Выделялись один-два района, на которых сосредоточивались усилия по формированию квартальной застройки, социальной инфраструктуры и т. п.

Поэтому я бы не загонял нас в ситуацию, которая только ухудшит положение дел и создаст колоссальные проблемы на десятилетия. Не нужно принимать скоропалительные решения, не обладая необходимой информацией. У девелоперов имеется достаточный земельный запас. И кстати, кроме жилья, есть другие интересные направления, которые стоит развивать: есть спрос на подготовленные промышленные территории, на складские площади, на креативные пространства и т. п.

Анастасия Ясинская:

– Выходит, строительный бизнес, который развивался в Петербурге в последние 20 лет, используя в основном прежние ресурсы и существующую инженерную и социальную инфраструктуру, заканчивается? Что дальше?

Вячеслав Семененко:

– Совершенно верно. У нас миллионы метров вводились при минимальном развитии социальных и транспортных объектов, мы уплотняли инфраструктуру, заложенную еще в советские времена. Что надо делать? Во‑первых, пересмотреть документы территориального планирования. Безусловно, достижение, что у нас есть Генеральный план и Правила землепользования и застройки. Но если при наличии этих документов мы имеем то, что имеем, значит, надо что-то менять в целеполагании.

Во‑вторых, надо смотреть на ситуацию шире и учитывать миграционные процессы, по крайней мере, на уровне Северо-Запада. К примеру, Московская область сейчас активно создает рабочие места, значит, с Дальнего Востока народ начнет туда уезжать, и проблемы будут на Дальнем Востоке. Об этом тоже надо думать. В общем, процессы, к которым мы подошли, более масштабные, чем продажа конкретных участков и поощрение какого-то отдельного вида бизнеса.

Сергей Федоров:

– Сколько времени дает себе правительство Петербурга на пересмотр документов территориального планирования? И где эта реперная точка, за которой проектам планировок дадут зеленый или красный свет?

Вячеслав Семененко:

– А сколько нужно времени, чтобы спланировать треть Петербурга, причем сделать это качественно?

Сергей Федоров:

– Но есть ведь бизнес-планирование…

Вячеслав Семененко:

– Я знаю, что это такое, но считаю, что у нас пока недостаточно предпосылок, чтобы делать выводы. Надо аккумулировать информацию. Нужны градостроительные исследования, а не реплики и не вброс мнений.

Анастасия Ясинская:

– И город готов такие исследования финансировать?

Вячеслав Семененко:

– Их не только город готов финансировать, но и несколько компаний.

Александр Шарапов:

– Когда вы говорите о необходимости ждать, вы не опасаетесь, что бизнес уйдет в другие регионы и даже страны? Если остановить стройку сейчас, потом у инвесторов может не возникнуть желания работать здесь, потому что они будут бояться.

Вячеслав Семененко:

– У нас еще позиция государства довольно слабая, если сравнивать с развитыми странами. Например, в Лондоне или Париже жилищное строительство не поддерживают в принципе. Другое дело, что там в отличие от нас уже сформирован достаточный объем качественного предложения.

Однако я не понимаю, в чем проблема и чем вызвана такая нервозность. В Петербурге выданы разрешения на строительство 5,5 млн кв.м жилья. Такая цифра у нас всегда примерно и была.

А бизнес никуда не денется, а кто уйдет — вернется. Потому что в тех регионах, куда он переместится, вскоре начнутся те же процессы.

Александр Шарапов:

– То есть надо подождать и посмотреть: либо болезнь усугубится, либо начнется самовыздоровление…

Вячеслав Семененко:

– У города нет никакой болезни, это нормальная ситуация. Мы долго бежали, а теперь решили разобраться — куда. По этому вопросу я не принимаю критики.

Леван Харазов:

– Власти правы: нужно вовремя остановиться и одуматься, выработать план и только затем действовать. Однако правила игры должны стать понятными как можно быстрее.

Александр Викторов:

– Мы начинали с уплотнительной застройки, и она в свое время спасла петербургский строительный бизнес. Однако этот этап закончился. Теперь мы говорим о развитии документов территориального планирования, но всем понятно, как бизнес зачастую относится к таким бумагам — на уровне хотелок. Примеров хватает в разных регионах. Загляните в Генплан Домодедовского района Московской области. Если представить фантастическую ситуацию, что он будет реализован, произойдет коллапс в зонах, примыкающих к МКАД, а на отдаленных территориях будет пустыня.

Чтобы ускорить корректировку документации, надо договариваться о правилах на берегу. То есть согласование генерального плана должно быть активным, но после утверждения он становится обязательным к исполнению, как и ПЗЗ. Менять их можно только в случае крайней необходимости, тогда и появится четкая система взаимоотношений между бизнесом и властью.

Михаил Возиянов:

– Сейчас у большинства крупных и законопослушных компаний проблема заключается в том, что власти постоянно меняют правила игры. Причем в большинстве случаев речь идет об их ужесточении, особенно если эти правила устанавливало прежнее руководство региона. При этом западные компании привыкли ориентироваться на законодательство, а не на «понятийные» правила игры. В этом их отличие от значительной части российских девелоперов. Власти же зачастую апеллируют как раз не к законам, а к тем самым правилам. Причем разрыв между этими категориями существенный.

Я не совсем согласен с той алармистской нотой, которую привнес г‑н Семененко: девелоперы все плохие, а город загнан неизвестно куда. На мой взгляд, стоит посмотреть на Петербург со стороны. Мы работаем в семи российских регионах, в трех прибалтийских странах, а также в Чехии и Словакии. Так что можем сравнивать.

Петербург в России всегда выделялся большей степенью определенности и цивилизованности. А именно определенность для нас как для инвесторов является критичной. В отличие от других регионов у нас имелись Генплан и ПЗЗ, мы могли четко планировать возможные объемы строительства. Были определенные правила игры по объектам соцкультбыта и т. п.

Теперь степень неопределенности существенно выросла. Почему? Потому что власть взяла паузу, люди разбираются, есть разные мнения. Понятно, что процесс приостановлен, и не совсем ясно, когда возобновится.

Надо сказать, что сейчас мы находимся в хорошей стадии рыночного цикла. Поэтому и задержка с проектами на год не так критична, ведь цены растут. Но нельзя исходить из того, что так всегда и будет. В какой-то момент непременно наступит экономический спад. И если он наложится на эту самую паузу, ситуация будет печальной.

Я не считаю, что у властей так уж много времени, чтобы во всем разобраться. Надо успеть разработать новые правила игры и придать им легитимные формы в виде законодательства до начала следующего спада. Чтобы в этот момент поддержать строительный и сопутствующий ему бизнес, который для Петербурга является сектором экономики номер один.

Регионы пока еще не сознали, что конкурируют между собой за инвесторов. Но пройдет еще несколько лет, и эта конкуренция станет явной.

Георгий Богачев:

– На мой взгляд, ситуация в Петербурге достаточно определенная. Политика властей заключается в снижении объемов жилищного строительства. Если это и не высказано явно, то следует из действий городского руководства. Возможно, в ситуации строительного бума стоит на какое-то время остановиться и оглянуться. В Ленинградской области иная обстановка, потому что бюджет в четыре с лишним раза меньше. Мы заинтересованы в притоке налогов, поэтому и предлагаем разные инициативы.

Сейчас идет некий переломный этап в градостроительной сфере. Я согласен, что через несколько лет мы можем получить очень серьезные социальные проблемы в некоторых ближайших пригородах. Конечно, девелоперам надо задуматься о социальной ответственности, а не только о том, как выжать больше квадратных метров с каждого гектара. Нужно как можно быстрее завершать документы территориального планирования и прекращать строить без них.

Максим Жабин:

– Здесь много говорили о социальной инфраструктуре. Не соглашусь, что девелоперы заинтересованы только в объемах застройки и не готовы вкладываться в создание детских садов и пр. Вот, например, мы построили детсад, так процедура его передачи городу заняла полтора года. Садик, кстати, давно работает, и мы как застройщик продолжаем платить за свет, воду и электричество — примерно полмиллиона рублей в месяц. Это к вопросу о социальной ответственности.

Александр Шарапов:

– Чтобы возникала пресловутая определенность, о которой мы все говорим, во всем мире работают общественные организации. Гильдия управляющих и девелоперов должна стать таким инструментом. Мне очень нравятся в этом плане американцы, они именно через общественные организации мощно взаимодействуют с властями. И предпринимательские риски за счет этого уменьшаются.

Что касается социальной ответственности, бизнес по своей природе эгоистичен. Предприниматель не может быть альтруистом. Иначе он, как Билл Гейтс, должен отойти от дел.

У властей задача — создать понятные правила и требовать их соблюдения, а у бизнеса — искать там, где лучше. Один из великих сказал: будьте альтруистами, уважайте эгоизм других. Так что, уважаемые власти, будьте альтруистами, уважайте эгоизм бизнеса!

Анастасия Ясинская:

– Предлагаю ввести в название ГУД термин «разумный эгоист»…

Александр Шарапов:

– Социальная ответственность и альтруизм пропагандировались в течение 70 лет и стали, на мой взгляд, причиной краха Советского Союза. Так что меня очень беспокоит, когда мы нечто подобное слышим вновь от властей.

Если же усиливать неопределенность, бизнес будет уходить даже при высокой доходности проектов. Например, на последней выставке Exporeal в Мюнхене Россию по инвестиционной привлекательности все чаще сравнивали с Африкой, хотя еще некоторое время назад мы котировались на уровне других стран BRIC.

Михаил Ривлин:

– На мой взгляд, попытка создать глобальную концепцию развития города обречена на провал. Стремление объять необъятное — такая же крайность, как и хаотичная застройка. Если года не хватает на сбор информации, значит, на концепцию уйдет лет пять, но за это время экономическая ситуация изменится настолько, что проделанная работа пойдет в корзину. Должна быть граница разумности в том, что касается сроков принятия решений.

По сути, вся история городов — это история градостроительных ошибок. Надо избегать грубых просчетов, но не стоит бояться их в принципе, иначе мы остановим развитие. А если уж начнем планировать систему взаимодействия регионов и прогнозировать миграцию, точно не сдвинемся с мертвой точки.

Дмитрий Некрестьянов:

– Хочу поддержать коллегу. Развитие региона — это не спринт, а марафон. Останавливаться нельзя — иначе проиграешь. Петербург, на мой взгляд, уже проигрывает конкуренцию по размещению промышленности. Мы часто общаемся с такими компаниями, в том числе иностранными. Последние переговоры были пару недель назад. Инвестор прямо говорит: «Мне интересен Петербург, если я найду участок с полностью готовой документацией, чтобы сразу приступить к стройке. В противном случае мы уйдем в Калугу, где вице-губернатор будет водить нас за руку по инстанциям, и все получится намного быстрее и эффективнее».

Теряя такие предприятия, город автоматически лишается налогов. Такая же ситуация и в сфере жилищного строительства.

Однако за последний год в сфере девелопмента не произошло практически ничего, кроме отказов от прежних громких проектов и заявлений, которые ставят бизнес в тупик. Безусловно, градостроительная политика должна быть разработана. Но там, где нет четких сроков, нет и ответственности.