Комментарии в СМИ

«Право расторгать и миловать»

19.12.2011 Недвижимость и строительство

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», рассказал, какие новые основания для одностороннего расторжения инвестиционных договоров появятся у городских властей.

Президент подписал поправки в закон «О введении в действие Земельного кодекса» и несколько других актов. Документ дает право властям двух столиц расторгать инвестиционные договоры досрочно и в одностороннем порядке.

Власти Москвы и Петербурга получили такие права в случае «существенного изменения обстоятельств» либо при нарушении условий соглашения. Достаточный повод — если инвестор не уложился в предписанные сроки. Если сроки строительства не указаны, то договор аннулируют по истечении действия разрешения на строительство, если готовность объекта при этом менее 40%. Еще один вариант — если инвестор за пять лет так и не смог получить разрешение. Кстати, сейчас в Петербурге договоры не продлевают, если строительная готовность составляет менее 10%.

Руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов уверен, что поправки лоббировались прежде всего Москвой: «В столице пересматривают инвестиционную политику в связи со сменой власти. Команда питерской администрации тоже претерпела существенные изменения, но в нашем городе эта проблема не стоит так остро. Большинство из указанных в законе оснований для расторжения КУГИ и ранее включал в договоры аренды».

Он отмечает, что право одностороннего расторжения введено законом только для договоров, заключенных до 1 января 2011 года. Договор считается прекращенным спустя месяц после отправки соответствующего уведомления от госоргана. За это время инвестор может предоставить свои возражения. А чиновники могут прислать второе уведомление о том, что их решение не изменилось, — и все.

«Эта новая для российской практики норма больше напоминает законы арабских стран. Там достаточно дважды сказать «талак», чтобы развод супругов был официальным», — поясняет Дмитрий Некрестьянов.

Вообще принятый документ — не без странностей. За основу взят проект 2007 года. Тогда весь текст умещался на одной странице. Теперь — на 16. В одном документе объединили изменения в самые разные законы. Например, до 2015‑го продлен срок, в который граждане и юрлица могут получать участки из земель лесного фонда без проведения кадастрового учета. Рядом — норма о том, что военнослужащие и уволенные в запас (нуждающиеся в жилье) могут получить жилье большей площади, чем предусмотрено нормативами. Разумеется, если доплатят.

Собственники зданий, строений и сооружений смогут выкупить участки под своими объектами по льготным ценам до 1 июля 2012 года. Прежние нормы предусматривали прекращение «халявы» с 1 января 2012‑го. Чтобы выкупить наделы, числящиеся в постоянном (бессрочном) пользовании, или оформить аренду на них, также дали еще полгода.

Те, кто оформит права на незавершенный объект до 1 января 2012 года, смогут получить землю в аренду без торгов, на тех же условиях, что и владельцы готовых зданий.

По мнению Дмитрия Некрестьянова, особого внимания заслуживает пункт, где описан порядок приобретения первичного права собственности субъектов РФ и инвесторов на доли в совместно созданном объекте (например, земля — государственная, деньги на стройку — частные).

Положение прямо противоречит постановлению Пленума ВАС РФ о приобретении прав на «будущие вещи», которое говорит, что это недопустимо (см. «НП», №28 и 43/2011). Риски правовой неразберихи в сфере инвестиций, о которых предупреждали юристы после опубликования позиции ВАС, начинают становиться реальностью.

Дмитрий Синочкин
Андрей Некрасов

Ссылка на источник