Комментарии в СМИ

Евгений Ширстов, старший юрист практики по недвижимости  инвестициям «Качкин и Партнеры», рассказал о предстоящих изменениях регулирования, которые коснутся строительной отрасли.

Уходящий год был богат на конфликты в сфере долевого строительства. Арбитраж запретил предварительные договоры, не позволил фирмам принимать деньги до регистрации ДДУ, а Роспотребнадзор доказал в суде незаконность многих условий, которые строители навязывали дольщикам.

В 2012-м завершилось несколько судебных процессов, итоги которых принципиально важны для рынка.

Главное: этой осенью Высший арбитражный суд подтвердил, что инвесторы и подрядчики не вправе продавать квартиры в строящихся домах в обход 214‑ФЗ. За каждый неправильный договор (например, предварительный) нарушителям грозит штраф до 1 млн рублей. Если, конечно, их «поймают за руку».

Рыбное место

Прецедентное решение вынесено в рамках спора между Комитетом по строительству СПб и ТД «Сигма», который заключал предварительные договоры с покупателями квартир на Рыбацком пр., 17 (застройщиком на объекте выступал НИИЭФА).

Чиновники уже давно пытались доказать, что они вправе наказывать инвесторов за подобные сделки. Оппоненты настаивали: 214-ФЗ применим только к застройщикам, а их партнеры, например подрядчики, могут реализовать жилье по другим схемам, поскольку не имеют права заключать ДДУ; к тому же Смольному еще надо доказать, что деньги граждан шли именно на строительство. Судьи первых двух инстанций разошлись во мнениях. Однако Федеральный окружной арбитраж вынес решение в пользу Смольного. Суд напомнил, что в законе оговорены три способа привлечения средств граждан: ДДУ, покупка квартир через ЖСК или приобретение жилищных сертификатов. Иные варианты — вне закона. А после принятия поправок в 214‑ФЗ и КоАП сам факт привлечения денег по предварительному договору уже образует состав правонарушения.

Юристы полагают, что позиция арбитража по делу «Сигмы» актуальна не только для компаний, которые работают по «предварительным» схемам. Некоторые подрядчики продолжают заключать инвестиционные договоры, ссылаясь на то, что 39‑ФЗ (об инвестиционной деятельности) никто не отменял. Следуя логике суда, такие сделки тоже незаконны, если разрешение на строительство было получено после вступления в силу 214‑го закона. «Сигма» добивалась пересмотра дела в Высшем арбитраже, но безуспешно. Теперь единственная законная схема для тех же подрядчиков — переуступка (цессия) с ДДУ. Если же юрлицо приобретало квартиры по инвестдоговорам, то перепродать их гражданам до регистрации права собственности не вправе. За каждую сделку нарушителя могут оштрафовать на сумму от 500 000 рублей до 1 млн.

Тем не менее многие инвесторы и застройщики до сих пор работают по «серым» схемам. Чаще всего это означает, что у фирмы не все в порядке с разрешительной документацией. Один из свежих примеров — история ЖК «Новый Петергоф». Фирма «Абсолют Строй Сервис» достраивает первую очередь комплекса, не имея даже градплана участка. Квартиры она реализует по предварительным договорам. Аналогичные схемы используют «Импульс», «Стоун», «Дальпитерстрой», концерн «Росстрой» и другие крупные компании, замешанные в конфликтах.

Среди тех, кто работает по инвестиционным договорам, можно выделить «Строительное управление» (объект на Лагерном шоссе в Колпино).

Штрафы пока не смущают участников рынка. Что будет дальше, зависит от усердия чиновников. В Смольном не обещают массовых облав. За этот год Комитет по строительству успел проверить всего 16 компаний (см. мнения экспертов).

Как напомнил представитель КС Олег Островский, план проведения проверок юрлиц утверждается на год вперед, а внеплановые мероприятия проводятся только по предписанию прокуратуры. К тому же срок привлечения к административной ответственности за такое нарушение — один год.

Рычаг воздействия

Сейчас в арбитраже слушается дело, от исхода которого зависит ответ на другой важный вопрос: может ли Смольный обязать застройщиков привести «неправильные» договоры (заключенные несколько лет назад) в соответствие с 214-ФЗ. Прецедентный спор возник между Комитетом по строительству и фирмой «Л1-5». Сначала она продавала жилье (в строящемся ЖК на Московском проспекте) по предварительным договорам, а с принятием поправок в законодательство перешла на работу по 214-ФЗ и начала заключать ДДУ. При этом компания не стала переоформлять сделки, подписанные до 2011‑го, объяснив это сложностями регистрации. Один из давних покупателей настоял на заключении ДДУ, фирма отказала, тот пожаловался в Смольный. Комитет обязал переоформить сделку. Застройщик обратился за защитой в арбитраж. Две инстанции встали на сторону города, однако суд кассации направил дело на новое рассмотрение. Вердикт пока не вынесен.

По мнению руководителей компании, если тиражировать такие ситуации, это неизбежно замедлит темпы работы на объектах. Некоторые эксперты указывают на финансовый аспект: при перезаключении договора компания должна изъять деньги из оборота, положить на счет дольщика и ждать регистрации в Росреестре. Окончательная точка в этом деле будет поставлена только в 2013-м.

Много споров касалось привлечения средств дольщиков по ДДУ. В 214‑м законе сказано, что застройщик может принимать деньги только после регистрации такого договора (что позволит исключить двойные продажи), однако некоторые фирмы придумывают «хитрые» формулировки, чтобы принять аванс до получения визы Росреестра. Например, они указывают в договоре, что покупатель может вернуть деньги в любой момент. Однако фирму «Городская перспектива» оштрафовали за это на 500 000 рублей. Застройщик пытался обжаловать санкции, но безуспешно. Решение суда вступило в силу. Аналогично завершаются и другие конфликты. Единственный способ обязать дольщика внести предоплату — использовать банковский аккредитив. В этом случае покупатель платит аванс (например, 100 000 рублей) не застройщику, а его партнеру — банку, и эти средства замораживаются на счете до регистрации ДДУ. Когда регистрация успешно проходит и банк получает подтверждение этого, он переводит деньги застройщику. Если по какой-то причине Росреестр откажет, покупатель заберет деньги обратно.

Надзорный разгром

Отдельный пласт конфликтов связан с претензиями Роспотребнадзора к застройщикам. Несколько лет назад ведомство начало массово штрафовать их за отдельные «неправильные» пункты договоров. Многие фирмы пытались опротестовать санкции, но чаще всего суды признавали правоту контролеров. К настоящему времени арбитражная практика по многим вопросам уже устоялась.

Сразу оговоримся: Роспотребнадзор не оценивает законность схемы, по которой застройщик привлекает деньги граждан (это входит в компетенцию других органов). То есть возможен вариант, что ведомство не найдет изъянов в предварительном договоре, но придерется к условиям ДДУ, которые нарушают права потребителей.

Одно из распространенных нарушений касается предоплаты за «коммуналку» и требования заключить договор на обслуживание дома. Во многих ДДУ можно встретить такой пункт: до приемки квартиры покупатель обязуется подписать договор с УК и внести ей аванс за полгода. По мнению надзорного ведомства, навязывая подобные условия, застройщики нарушают вторую часть статьи 14.8 КоАП.

Суды подтверждают: обязанность платить за «коммуналку» возникает у гражданина только после приемки квартиры по акту или после оформления собственности.

Такую позицию суд занял, изучая, например, договоры фирмы «Импульс». Застройщик обязался передать квартиру покупателю только при уплате аванса за полгода, а также после того, как дольщик заключит договор с УК, выбранной застройщиком. Суд констатировал: оба этих условия противоречат закону.

Другое нарушение связано с размером неустойки. Согласно 214‑му ФЗ, если покупатель нарушает установленный в договоре срок, он уплачивает застройщику пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Однако на практике застройщики часто повышают размер неустойки. Во всех подобных делах суд выносит решение в пользу Роспотребнадзора.

Спорная неустойка

Еще один типичный изъян связан с гарантийными обязательствами. Некоторые компании указывают в договоре, что в случае выявления дефектов фирма «обязуется безвозмездно устранить недостатки в разумный срок». Чиновники Роспотребнадзора уверены: такая размытая формулировка некорректна. Дольщики вправе требовать денежной компенсации, а «разумный» срок должен быть определен конкретно. Суд занимает сторону надзорного органа. Недавно одно из таких дел дошло до ВАС, который подтвердил доводы Роспотребнадзора. Некоторые застройщики включают в договоры «третейскую оговорку», другие пытаются изменить подсудность дела. Арбитражная практика тоже складывается не в пользу строителей.

Зато ведомство потерпело фиаско, когда попыталось переложить на девелоперов ответственность за аммиачный запах, появившийся в нескольких домах. Суды разных инстанций единодушно пришли к выводу: причина запаха пока не установлена, а следовательно, вина компаний не доказана.

Нет ясности с взиманием неустойки за расторжение ДДУ. Некоторые фирмы требуют до 30% от стоимости квартиры за право гражданина досрочно выйти из проекта. Роспотребнадзор считает это неприемлемым: взыскание неустойки прямо не предусмотрено 214‑м ФЗ, а по закону о защите прав потребителей покупатель может «отказаться от исполнения договора в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов… по данному договору». То есть свои убытки застройщик должен обосновать в суде. Пока судебная практика складывается в пользу Роспотребнадзора, но опрошенные юристы считают, что делать выводы рано. «Вопрос скользкий. Ссылка на закон о защите прав потребителей в данном случае неочевидна», — говорит Ирина Коротынская, директор компании «Консалт Эстейт».

Мнения экспертов

Олег Островский,
начальник управления контроля и надзора в области долевого строительства КС:

– В 2012 году мы проверили 16 застройщиков. Выявили 490 случаев нарушения 214‑ФЗ. Выдали девять предписаний о необходимости их устранить. Одиннадцать застройщиков (должностных лиц компаний) привлечены к административной ответственности. Общая сумма штрафов составила 14 535 000 рублей. Кроме того, Комитет по строительству проводит проверку ежеквартальной отчетности застройщиков (о деятельности, связанной с привлечением денег дольщиков). Проверено 175 отчетов, выдано 36 предписаний об устранении нарушений.

Евгений Ширстов, 
старший юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры»:

– В ближайшее время строительный рынок ожидает существенное изменение правил игры. Планы Правительства РФ по упрощению разрешительных процедур, заложенные летом 2012‑го в рамках «дорожной карты», уже воплотились в ряде законов и законопроектов. Ими предлагается, в частности, закрепление земли за муниципальными образованиями уровня поселений, отмена обязательной экспертизы проектной документации и введение уведомительного порядка начала строительства.

В перспективе — отмена деления земель по категориям, упрощение процедур согласования документации, усиление роли саморегулирования и др. Об окончательном виде реформ говорить пока рано, но общий курс на либерализацию этой сферы очевиден.

Роман Денисов