Комментарии в СМИ

«Судебные правила съема»

04.02.2013 Недвижимость и строительство

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры» выразил свое мнение относительно новых разъяснений Высшего арбитражного суда по вопросам аренды недвижимости.

Пленум ВАС упорядочил практику по конфликтам, связанным с арендой недвижимости. Он разрешил заключать договоры по строящимся объектам, уточнил права добросовестных съемщиков, урегулировал вопросы расторжения сделок и начисления арендной платы.

В конце января Пленум ВАС дополнил постановление № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК о договоре аренды». Этот документ был издан еще в ноябре 2011‑го, но отдельные его пункты быстро устарели из-за поправок, внесенных позднее в закон о защите конкуренции. Например, законодатель разрешил продлевать договоры аренды госимущества в обход торгов, если помещение изначально было получено на аукционе. Рекомендации ВАС этого не учитывали.

Нынешнее постановление (17 страниц убористого текста) призвано снять противоречия в судебной практике. Оно будет обязательно к применению нижестоящими арбитражными судами с момента официального опубликования (пока этого не произошло). «Документ напрямую затрагивает рынок коммерческой недвижимости, многие из содержащихся в нем разъяснений можно назвать революционными», — говорит Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры», председатель Комитета по законодательству ГУД.

В частности, ВАС пояснил, что отсутствие права собственности не мешает сторонам подписать договор аренды и не делает его недействительным. По сути речь идет о появлении «договоров аренды будущей вещи». Это позволит урегулировать ситуацию с заполнением строящихся торговых и офисных комплексов, уверен г‑н Некрестьянов. Предметом договора аренды, по мнению ВАС, могут быть и недостроенные объекты. Тот факт, что за их эксплуатацию полагается административное наказание, не делает договор недействительным.

ВАС обратил внимание на вопросы, связанные с досрочным расторжением сделок. В частности, он пояснил, что право арендодателя прекратить договор, если за объект два месяца не вносилась плата, должно быть реализовано в разумный срок. «Бывает, что с момента нарушения проходит несколько лет, в течение которых съемщик исправно платит, а затем арендодатель использует старое нарушение как формальный повод для расторжения аренды», — говорит эксперт. Несколько норм посвящено определению и одностороннему изменению арендной платы. «Раньше суды неоднозначно трактовали соответствующую статью ГК РФ, из-за чего стороны злоупотребляли своими правами», — отмечает г‑н Некрестьянов.

Отдельный раздел касается продления договоров аренды (государственного и муниципального имущества) без торгов. Добросовестные арендаторы получают дополнительную защиту. Например, если арендодатель отказался заключать договор на новый срок, но при этом в течение года подписал контракт с другим лицом, прежний арендатор (исправно исполнявший условия сделки) вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по договору. ВАС также указал, что при сдаче в аренду части объекта нет необходимости прикладывать его план с выделенной частью (ее можно описать «текстуально»).

Некоторые новации юристы называют избыточными. Например, вводится правило: если даже договор считается незаключенным на том основании, что он не был зарегистрирован, нормы о размере арендной платы и неустойках, указанных в нем, должны применяться.

«Разъяснения суда в этой части могут оказаться излишними, поскольку уже внесены изменения в часть первую ГК. С 1 марта отменяются требования по госрегистрации договоров аренды», — отмечает Дмитрий Некрестьянов.

Роман Денисов

Ссылка на источник