Комментарии в СМИ

«К общему знаменателю»

18.02.2013 Недвижимость и строительство

«К общему знаменателю»

Евгений Ширстов, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», считает, что позиция Верховного суда РФ способна повлиять на формирование судебной практики в защиту дольщиков, купивших квартиру не в рамках 214‑ФЗ, а по различным обходным схемам.

Верховный суд РФ высказал свою позицию по проблемам долевого участия в строительстве жилья. Главная идея: как бы ни назывался договор, если речь идет о привлечении денег в новостройку — судить будут в соответствии с нормами 214‑ФЗ.

Проблему обсуждали на Президиуме Верховного суда; мнение ВС РФ выражено в Письме № 7‑ВС‑368/13 от 30 января. Документ касается споров «об исполнении сделок по привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости)». Речь шла о том, как трактовать отношения, возникающие при заключении предварительных договоров купли-продажи, договоров о совместной деятельности и т. д. А также (что немаловажно!) — можно ли применять в этих ситуациях закон «О защите прав потребителей».

Суд еще раз подчеркнул: деньги в новостройки можно привлекать на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска облигаций (если у эмитента есть права на участок и разрешение на строительство), а также через ЖСК и ЖНК в соответствии с федеральными законами, регулирующими их деятельность.

ВС РФ подчеркнул: на любые договоры, связанные с привлечением денег в строительство, если разрешение получено после 1 апреля 2005 года, распространяется действие 214‑ФЗ.

А вот нормы о защите потребителей к этим отношениям не применяются. Если застройщик нарушит предусмотренные договором сроки, неустойка (по тому же 214‑ФЗ) составит 1/150 ставки рефинансирования ЦБ (примерно 20% за год просрочки).

К сожалению, верховные судьи обошли вниманием принципиально важный вопрос: могут ли кооперативы привлекать деньги пайщиков (фактически — это та же долевка), не имея разрешения на строительство?

Мнение специалиста

Евгений Ширстов, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры»:

– Позиция ВС РФ способна весьма существенно повлиять на формирование судебной практики в защиту дольщиков, купивших квартиру не в рамках 214‑ФЗ, а по различным обходным схемам. Если суд установит фактическое наличие отношений долевого участия, застройщик будет отвечать перед дольщиками аналогично 214‑ФЗ независимо от условий подписанного договора. С правовой точки зрения такая позиция спорна и в зависимости от конкретных условий привлечения средств не всегда применима к застройщикам.

При покупке квартир по обходным схемам дольщики в первую очередь сталкиваются с проблемой ответственности застройщика, точнее — с ее отсутствием. В рамках 214‑ФЗ за гражданами прямо закреплены неотъемлемые права, а за застройщиком — повышенная ответственность за нарушение условий договора. Например, четко определена неустойка, а при задержке стройки более чем на два месяца дольщик вправе расторгнуть договор и получить полную сумму внесенных денег плюс проценты за весь период строительства (с момента их внесения).

Ранее суды общей юрисдикции, учитывая, что формально 214‑ФЗ не регулирует отношения по «серым схемам», выносили порой совершенно разные решения. Одни суды редко, но признавали частичную возможность применения 214‑ФЗ, другие полностью игнорировали этот закон.

Теперь, если суд установит, что фактически имело место долевое участие, к отношениям сторон будут применять положения 214‑ФЗ. Понятно, что такие разъяснения в исключительных случаях тоже не спасают, например при банкротстве застройщика или при умышленном выводе денег. Но в любом случае позиция ВС РФ предоставляет дольщикам очень неплохие дополнительные возможности, практика применения которых еще только будет складываться.

Дмитрий Синочкин

Ссылка на источник