Комментарии в СМИ

«Условно приговоренные к сносу»

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», прокомментировал позицию судов по отношению к самовольным постройкам.

Многоквартирные дома и таун-хаузы на землях ИЖС строятся в массовом порядке. Такие объекты есть в Александровской и Коломягах, в Старо-Паново и Белоострове. Но легализовать построенное удается лишь в единичных случаях и только по суду. Как быть с такими объектами? Как предупредить участников рынка о неизбежных рисках? Эти вопросы — под прицелом телекамер ведущих телеканалов — обсуждались в ходе дискуссии «Полузаконое жилье», организованной редакцией «НП».

Анастасия Ясинская:

– Когда мы планировали этот «круглый стол», то сомневались: ведь в Петербурге не так много территорий ИЖС в отличие от Ленинградской области. Но выяснилось, что многоквартирными домами застраиваются сотни наделов, а это значит, что многие дольщики будут обмануты.

В декабре прошлого года в городской администрации была создана рабочая группа, которая занимается этой проблемой.

Дмитрий Синочкин:

– Тема важная и сложная. Поэтому давайте постараемся обойтись минимумом эмоций и оценок. Не будем сегодня определять, кто виноват, а постараемся понять, что происходит и что с этим можно делать.

Валерий Калугин:

– Вопрос, который мы сегодня обсуждаем, чрезвычайно важен. Печально, когда право собственности в таких домах не регистрируется или к таким зданиям не подводят сети.

Компанию-застройщика потом не найти. Это серьезная социальная проблема. В гражданском законодательстве есть понятие «самовольные постройки». В том числе к ним относятся и объекты, которые построены без разрешения, на участках, отведенных для других целей или с существенным нарушением требований законодательства.

Мы опубликовали список по Петербургу, в нем 188 участков, на которых возведены дома с нарушением требований — в чистом виде самовольные постройки. По возможности надо такого не допускать, а если уж случилось — бороться с последствиями. Для этого и создана рабочая группа.

И судебная практика, и законодательство говорят о том, что самовольные постройки подлежат сносу за счет того, кто их воздвиг. Конечно, мы понимаем, что последствия, к сожалению, коснутся в первую очередь граждан, которые успели заключить договоры с застройщиками. Но мы не должны допускать нарушения градостроительных правил и прав тех, кто живет рядом.

Недавно в городском суде отменили право собственности на один такой адрес, где продавались квартиры.

Дмитрий Синочкин:

– Означает ли это, что КЗР теперь будет обращаться с исками и по тем адресам, где ранее было зарегистрировано право собственности? Или этим займется прокуратура?

Валерий Калугин:

– Рабочая группа создана недавно, мы только начинаем работу. Мы осознали проблему и ищем пути выхода из нее. Одна из форм — обращение в суд.

Вопрос из зала:

– Вы будете добиваться признания таких сделок незаконными и последующего сноса?

Валерий Калугин:

– Да, и думаю, другого пути нет. Но мы понимаем, что это еще и социальная проблема.

Вопрос из зала:

– А если право собственности на такое жилье зарегистрировано и не оспорено?

Дмитрий Некрестьянов:

– У Верховного и Высшего арбитражного судов теперь выработана единая позиция в отношении самовольных построек: даже если на них зарегистрировано право собственности, это не спасает от последствий признания их самовольными. Спокойно пользоваться таким имуществом можно, только если суд решил, что постройка не представляет опасности, и разрешил ее оставить.

Ирина Водомирова:

– В соответствии с Градкодексом условием выдачи разрешения на проектирование и строительство служит градостроительный план участка. В нем указывается регламент застройки, то есть зона, которой соответствует этот участок по ПЗЗ. И параметры объекта: высота, отступы от границ надела. По этому документу составляется проект и выдается разрешение на строительство. Функция КГА на этом заканчивается, дальше начинается компетенция администрации района.

Если установлены нарушения, мы пишем застройщику, чтобы он их устранил. Или констатируем самовольную постройку и обращаемся в прокуратуру.

Дмитрий Синочкин:

– Коллеги, во многих случаях, которые мы сегодня обсуждаем, никакие градпланы не были получены вообще. Человек сам построил и теперь пытается легализоваться в порядке «дачной амнистии». По большинству участков собственники — физические лица. Компании, которые значатся в рекламе, выступают в качестве агентов, подрядчиков, генподрядчиков. Они редко являются собственниками и практически никогда — заказчиками.

Даниил Пильдес:

– Росреестр находится на последнем рубеже и несет всю ответственность за государственную регистрацию. Все судебные процессы в основном идут с ним. КЗР и КГА выступают в качестве третьих лиц. К нам поступают документы, в том числе и по «дачной амнистии». И если выявлены признаки многоквартирного или блокированного дома на землях ИЖС, регистратор пишет отказ. Таких дел много.

Но бывают ситуации, когда дом делают как бы не многоквартирным. Например, когда не заделывают проемы и обеспечивают проход по второму этажу ко всем помещениям. Но мы видим, что по плану там несколько кухонь, санузлов и т. д. А все это — признаки многоквартирного дома. Эти техпаспорта проходят дополнительную проверку. Наши отказы, как правило, оспаривают в суде. Если вынесено решение не в пользу Росреестра — мы будем обращаться в кассацию и при необходимости дойдем до Верховного суда.

Михаил Голубев:

– Я нашел в перечне, о котором сегодня идет речь, 22 дома, которые мы строили. По 12 адресам собственность уже оформлена, по некоторым — еще в прошлом веке! Часть построек действительно расположена на наделах ИЖС, другие — дома, построенные по инвестиционному договору с городом. А часть объектов возводится в квартале 11 Б в Коломягах. По генплану это зона 2Ж1 — многоквартирных малоэтажных домов.

Есть разногласия в основных документах, которые регулируют застройку: в Генплане, ПЗЗ и законе об охранных зонах. Есть сложности, мы над этим работаем. Мы развиваем инфраструктуру, строим подстанции, прокладываем высоковольтные линии. Есть целые улицы, под которыми мы переложили инженерные сети. Но у нас не хватает разрешительной документации для нормального продолжения застройки.

Так, в квартале 11 Б большинство участков ИЖС, однако регламент позволяет строить четыре этажа плюс мансарду. Одно дело — возводить пятиэтажку в садоводстве, и другое — в квартале, где по Генплану это можно. А то в последний год на нас льют грязь все кому не лень.

Александр Орт:

– У нас уйма нареканий именно к этой компании в связи с тем, что она начинает работать, не получив разрешения на строительство.

Михаил Голубев:

– Да, есть сложности с получением разрешений. Но и вы нас поймите: строительный процесс нельзя остановить…

Александр Орт:

– Есть закон — надо работать в соответствии с ним. А то вы преподносите это так, словно делаете подарок городу…

Дмитрий Синочкин:

– Мне может не нравиться наша пенсионная система, но это не значит, что на своем участке я могу выращивать коноплю на продажу. Мы не обсуждаем качество законов, мы стараемся понять, есть нарушения или нет, и если есть — чем это грозит конечному покупателю. В тех объектах, которые вы строите, собственность регистрируется по суду?

Михаил Голубев:

– Мы хотели бы несмотря на все сложности пойти законным путем и поменьше сталкиваться с судами.

Александр Орт:

– Первоначально служба выдавала разрешения на ИЖС на 10 лет, и застройщик мог строить, что считал нужным. После внесения поправок в Градкодекс такие разрешения служба не выдает, потому что эти объекты не подлежат строительному надзору.

Сама проблема чаще всего возникает на объединенных участках. Когда по назначению участок — ИЖС, но площадь позволяет построить нечто большее, и недобросовестные застройщики этим пользуются.

Судебная практика нарабатывается, это сужает круг тех, кто может быть обманут. Если еще немножко поправить федеральное законодательство — можно вообще искоренить такой подход.

Анастасия Ясинская:

– Но сейчас получается, что предотвратить такое строительство невозможно? Только бороться с последствиями?

Александр Орт:

– А что мы хотим предотвратить? Если у гражданина есть участок и проект, он имеет полное право строить. А безобразия начинаются уже в процессе.

Дмитрий Синочкин:

– Но ведь есть же очевидный алгоритм обмана! Если адрес находится в зоне ИЖС, а некто объявляет о продаже квартир — значит, это нарушение. И соседи обычно начинают паниковать сразу: застройка ведется вплотную к границам участка, в нарушение всех регламентов.

Александр Орт:

– К сожалению, есть разрыв между федеральными законами и практикой индивидуального строительства.

Владимир Демин:

– В Ленинградской области эта проблема не настолько острая, хотя такие случаи есть. Особенно в зонах, прилегающих к мегаполису. В области виды разрешенного использования на стадии Генплана не регулируются. И тип застройки не определяется. У нас для каждого поселения — свой Генплан, и в нем просто указаны границы жилой зоны. Детализация идет на стадии ПЗЗ. Но пока не все ОМСУ приняли Правила землепользования и застройки.

Изменить условия землепользования можно на уровне главы администрации. Граждане пишут заявления, и глава может разрешить передать ИЖС под многоэтажный дом. Экспертиза будет проводиться только по основным параметрам, конструктивным решениям и безопасности. Прочее — на совести застройщика. И глава администрации несет полную ответственность, выдавая разрешение. По крайней мере, до 31 декабря 2012 года действует такой порядок.

Арсений Васильев:

– Мы работаем по закону. Но 60–70% участков требуют корректировки документации! Это может быть изменение разрешенного вида использования, уточнение границ и т. д. Эти процедуры отнимают много времени. Мы строители, наша задача — делать хорошие дома, а мы ввязываемся в устранение недостатков. Это месяцы бумажной работы, потери миллиардов рублей. Строительство на ИЖС, если смотреть на него со стороны, — хороший бизнес. Вопрос: он нужен только капиталисту-строителю или такие дома там на самом деле уместны?

Конечно, мы ощущаем конкуренцию со стороны проектов, аналогичных нашим, которые реализуются на землях ИЖС без хлопот и без оформления документов. Их инициаторы демпингуют.

Если бы для нас, добросовестных строителей, была бы такая же упрощенная процедура, мы тоже могли бы предложить низкие цены.

Дмитрий Синочкин:

– Пока все высказанное однозначно: многоквартирный дом на ИЖС — это плохо, надо его снести. Однако еще недавно такие дома и квартиры по суду регистрировались. И попробуйте теперь объяснить покупателям: у нас, мол, судебная практика поменялась, и теперь вы должны снести это жилье за свой счет.

Дмитрий Некрестьянов:

– В законодательстве есть определение, что такое многоквартирные жилые дома, что такое сблокированные и т. д. Основная проблема, что в разных документах они трактуются по-разному. Например, согласно ЖК нет такого понятия, как «квартира в одноквартирном жилом доме».

Квартира — это обособленное помещение в доме многоквартирном. А в СНиПах есть раздел «Дома жилые одноквартирные». В ПЗЗ принят термин — дом для одной семьи. Речь не идет о том, сколько кухонь или санузлов. В Ленобласти есть частные дома площадью более 1000 кв. м. Для одной семьи. Такой объект, кстати, можно и разделить — сделать перепланировку, и это не проверяется. Но это неправильно! Так не должно быть.

По самовольному строительству нужно принять решение. Либо сносить, либо нет. В обоих случаях это конфликт. Или надо объявить амнистию на построенное и сказать, что больше так нельзя. Но это опасно, потому что так и будут делать, до следующей амнистии. Городу нужно выработать позицию и больше от нее не отступать.

Вопрос из зала:

– А блокированный малоэтажный дом относится к многоквартирным?

Дмитрий Некрестьянов:

– Блокированный дом — это несколько жилых домов, они соприкасаются, но при этом каждый находится на самостоятельном участке. Так принято у нас в Петербурге.

А в федеральном законодательстве блокированный жилой дом может размещаться на одном участке. То есть это строения с общими стенами, но без общих помещений. Коммуникации должны подходить к каждому блоку отдельно. Не должно быть общего подвала. Блокированный дом, или таун-хауз в буквальном понимании, — это несколько домов, поставленных вплотную. Этим решается проблема с отступом от границ участка. Назначение участка ПЗЗ не регулирует. Формально это должны быть земли поселений для размещения блокированных жилых домов.

Валерий Калугин:

– Блокированные дома (таун-хаузы) могут размещаться на землях жилой застройки, индивидуальные дома — на землях, предназначенных под ИЖС. Это разные виды использования, их нельзя смешивать.

Вопрос из зала:

– А если разрешение на строительство малоэтажного сблокированного дома выдавалось в 2008 году, до принятия ПЗЗ в 2009‑м, а дом вводился в эксплуатацию в 2010‑м?

Даниил Пильдес:

– Если разрешение выдано до вступления в силу ПЗЗ, это не является основанием для отказа в госрегистрации. Закон обратной силы не имеет.

Реплика из зала:

– Если частная компания строит коммуникации за свой счет — это подарок городу. Но не за счет строителей, а за счет покупателей. Есть спрос на нормальное жилье в хороших местах.

Почему людям, которые много лет жили в коммунальной квартире, нельзя жить в коммунальном доме? Конечно, чиновники должны следить за соблюдением закона, но это не значит, что законы хорошие! Почему в Генплане везде только ИЖС? В Коломягах прекрасно смотрятся малоэтажные многоквартирные дома, на них есть спрос. Так измените правила, поменяйте код зонирования — и проблема исчезнет!

Валерий Калугин:

– На Дворцовой площади не пробовали построить? Там тоже неплохо…

Дмитрий Синочкин:

– Вот сейчас мы затронули очень важную тему. Жители в Озерках с этим столкнулись. Да, строят качественные дома. Но — меняется плотность населения, стало гораздо больше машин и так далее. А если не нравится Генплан — можно вносить поправки, менять депутата или местную власть.

Александр Гришин:

– У нас сегодня «круглый стол» под названием «Полузаконное жилье» плавно перешел в практический семинар «Как это все узаконить».

Суть проблемы, на мой взгляд, в том, что девелоперы, которые реализуют такие дома и квартиры, в этом не видят ничего плохого. Они считают это хорошим бизнесом. В отличие от администрации. Я считаю, что власти должны действовать гораздо жестче. Чем плохо строить многоквартирные дома в зонах ИЖС?

Первое. Мы много говорим, что хотим создать город, комфортный для проживания. Так вот, в зоне ИЖС предполагается иное количество жителей квартала, чем в многоквартирной застройке.

Второе. Допустим, бизнесмен заработал деньги, купил участок в Коломягах и построил себе особняк. Понимая, что вокруг будут примерно такие же. Вдруг перед ним вырастает 4‑этажный дом! Я понимаю, что мы не любим бизнесменов, но ведь и его права тоже нужно уважать.

Выход — в более твердой позиции властей и разработке более жестких регламентов планировки и застройки кварталов. И не важно, много- или малоквартирный там будет дом. А важно — сколько людей там живет, какая инфраструктура будет.

Анастасия Ясинская:

– Так все-таки: сносить или амнистировать?

Александр Орт:

– Граждане, прежде чем принести застройщику — удаву в пасть! — свои сбережения, польстившись на малую цену, вначале спросите, а есть ли у него разрешение на данную стройку? И на 30–40% проблем у вас точно будет меньше. Я был на совещании в Германии, спросил у коллег: «А что вы делаете, если работают без разрешения?» Они долго думали, молчали, потом советовались — и сказали: «А разве такое может быть?»

Мое мнение: надо сносить. Хотя основную работу следует проводить на первоначальной стадии. И тем, кто покупает, совет: думайте головой или советуйтесь с юристом. Насчет амнистии — это развращает людей, если ее часто применять.

Даниил Пильдес:

– Сносить — только по решению суда. По «Речнику» целая государственная комиссия работает. Мне кажется, здесь нужна более взвешенная позиция, чем просто снос. Опыт амнистии неоднозначен: объявили «дачную амнистию» с упрощенной регистрацией, так Росреестр вовсе не переполнен, до сих пор у многих собственность никак не оформлена. В амнистии по самовольным постройкам, может быть, и есть смысл: мы бы ввели эти объекты в налогооблагаемую базу.

Ирина Водомирова:

– Закон есть закон, его нужно соблюдать. Контроль необходимо усилить, чтобы предотвратить проблемы, возникающие позднее.

Валерий Калугин:

– Важно довести информацию о спорных объектах до общественности, до граждан. Через СМИ, через Интернет. Надо не только назвать адреса, но и описать правовые последствия. Согласен с тем, что власти должны занять более последовательную позицию. На мой взгляд, снос необходим в отдельных, особо тяжелых случаях, при явных нарушениях. Я сторонник более последовательных действий: построено — значит, построено.

Важно не допускать, выявлять такие нарушения на ранних стадиях. Профилактика не менее важна, чем лечение, как в медицине.

Владимир Демин:

– Мне кажется, надо, чтобы городская администрация больше внимания уделяла принятию региональных (общегородских) нормативов проектирования. Нужно прописать требования и нормы комфортного проживания. Это будет серьезный документ, который позволит жителям зон ИЖС бороться за свои права.

Михаил Голубев:

– Мы остановили все новые проекты, и в «Никитинской усадьбе» тоже. Хотим отныне работать строго по закону. Проблема в том, что правила и нормы застройки за последние годы менялись уже несколько раз! Конечно, хочется большей лояльности властей.

Недавно я беседовал с опытным застройщиком. Он сказал: «В Коломягах собираются строить очередной жилой комплекс на землях ИЖС, и не надо привлекать никаких дольщиков, все уже есть, и работники прокуратуры тоже участвуют».

Дмитрий Синочкин:

– Может быть, нужна строительная полиция — инстанция, куда люди могут обратиться. Пусть она называется «рабочая группа». Для формирования общественного мнения, для информирования граждан нужны показательные сносы, хотя бы один-два. Но сносить надо не «Речник», а дом, построенный при участии чиновников или правоохранителей. Вот в этом случае люди действительно задумаются.

Подготовил Дмитрий Синочкин

Участники «круглого стола»

Валерий Калугин, председатель Комитета по земельным ресурсам и землеустройству

Александр Орт, начальник Службы государственного строительного надзора и экспертизы

Даниил Пильдес, директор филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Санкт-Петербургу

Ирина Водомирова, заместитель начальника отдела развития административных р‑нов СПб Комитета по градостроительству и архитектуре

Владимир Демин, заместитель председателя Комитета по архитектуре и градостроительству ЛО

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры»

Максим Жабин, заместитель генерального директора компании «ЛенРусСтрой»

Михаил Голубев, генеральный директор Северо-Западной строительнойя корпорации

Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»

Александр Гришин, вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов

Анастасия Ясинская, главный редактор «НП», модератор

Дмитрий Синочкин, шеф-редактор «НП», модератор

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер, Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ