Комментарии в СМИ

Рынок участков: дефицит от переизбытка? 

В Петербурге выдано более 870 разрешений на строительство (жилье и сооружения промышленного назначения). Если все разрешенные и начатые объекты довести до ума – получится около 7,5 млн квадратных метров жилья. А строители при этом жалуются на дефицит участков под застройку.

В рамках выставки «Инвестэкспо-2002» прошел Круглый стол «Взаимоотношения власти и бизнеса: рынок земельных участков и развитие жилищного строительства в Петербурге». Всего в октябре случилось не менее трех встреч участников рынка с чиновниками, тема которых формулировалась именно так или похоже. Что свидетельствует не о скудости фантазии организаторов, а о том, что проблема – есть, и очень острая, а вот путей решения – пока не видно.

Традиционный подход к проблеме: строители готовы платить за обустроенные, инженерно подготовленные, юридически «упакованные» участки – а их нет. И денег на их «упаковку» у города нет тоже. Значит, инвестор сам должен заниматься всей бюрократической канителью, неизбежно сопутствующей застройке – но тогда уже речь не идет о конкурсных процедурах, потому что кто же отдаст то, на что уже потратился? Получается замкнутый круг.

Однако цифры, приведенные специалистом Комитета по строительству Александром Молодожниковым, для многих участников Круглого стола оказались неожиданными. Более 870 разрешений на строительство! Это уже не дефицит, а запас, причем запас явно избыточный, потому что на большей части «пятен» работа не ведется годами. Правда, к лидерам рынка эти претензии относятся не в полной мере: лишь 12% разрешений выданы крупным компаниям. Почему же тормозится строительный процесс?

По возможностям

В качестве главного сдерживающего фактора Александр Молодожников назвал изношенность городской инфраструктуры. Проблемы с электричеством в центре, с теплом – на севере, с канализацией и водопроводом – на юге и юго-западе. Проблемы с дорожной сетью в отдельных районах: есть дома, которые год стоят не принятые госкомиссией, просто потому, что к ним нет нормальных подъездов.

Недавно глава Ленэнерго Александр Лихачев (в связи с василеостровской аварией) назвал жуткую цифру: износ городских подстанций – 60%! Это уже аварийное состояние. В сложившейся ситуации строители виноваты меньше всего. Можно кивать на структуру бюджета, на Комитет финансов и ЗС, но – «что выросло, то выросло», и вопрос в другом – что теперь со всей этой радостью делать.

Делиться надо!

Может быть, строители мало отчисляют городу? Коллективный экспресс-анализ показал: вполне достаточно. Права застройки обходятся в спальных районах – в $25 на кв.м участка застройки (это минимум), а, к примеру – на Крестовском острове или в центре – и $200 за кв.м не предел. В малоэтажной застройке, по словам президента «Элиты-Девелопмент» Владимира Любомирова, отчисления получаются в полтора раза повыше.

В среднем с каждого квадратного метра построенного жилья казна получает непосредственно на развитие инфраструктуры около $20. Другое дело – куда эти средства действительно расходуются.

Другой больной вопрос: отсутствие внятной городской стратегии развития. Председатель совета директоров компании «Жилпромстрой» Александр Силкин с понятной ностальгией вспоминал эпоху Главленинградстроя, когда господствовал регламент, и было жестко установлено властью, что и где можно строить. Нужен регламент, нужен адресный перечень. И в перспективном зонировании, в формировании такого перечня готовы участвовать не только строители, но и консультационные фирмы. (Такую готовность изъявили и руководитель «Аверса» Александр Зельдин, и генеральный директор компании «ЭкКон» Эдуард Баяндин). Точку зрения крупных компаний очень внятно изложил Олег Барков («Петербургстрой-Skanska»): политика «точечной» застройки и уплотнения существующих территорий практически исчерпана; при таком подходе результат получается достаточно убогий – с точки зрения градостроительства, функциональности и условий проживания. Застройщики готовы и стремтся работать целыми кварталами, и они готовы вкладываться в подготовку таких проектов и в отлаживание комплексного подохода на уровне города.

Однако – нет эффективного механизма взиамодействия с властью.

Правовые непонятки

В ходе обсуждения гораздо больше вопросов было поставлено, чем решено. Так и не пришли к выводу, что привлекательнее для инвестора – право собственности или долгосрочная аренда. (Представители «Жилпромстроя» справедливо указывали, что арендный договор власть может и расторгнуть, причем в одностороннем порядке; руководители компании «Ультра-Прогресс» напомнили, что в случае ИЖС и налоги сегодня очень чувствительны). Непонятно, что делать с жильцами, которые купили квартиры или секции в таун-хаузах, а оформлять свои права на землю не желают никаким образом, создавая тем самым дополнительные проблемы застройщику. Совершенно запутанными выглядят вопросы собственности при реконструкции жилых домов в центре (мнение Дениса Качкина, главы юридической фирмы «Качкин и партнеры»). Сроки подготовки документов колеблются от года (при удачном стечении обстоятельств) до семи лет (в центре – по опыту «Корпорации «С»).

И если при таком количестве нерешенных проблем более миллиона квадратных метров ежегодно удается вводить – значит, у петербургского строительного комплекса есть огромный потенциал для развития.

В обсуждении «земельных» проблем участвовали: начальник управления сопровождения инвестиционных проектов Комитета по строительству Александр Молодожников; директор по развитию адресных программ «Петербургстрой-Skanska» Олег Барков; председатель совета директоров компании «Жипромстрой» Александр Силкин; руководитель группы компаний «Аверс» Александр Зельдин директор по маркетингу компании «Петербургский Альянс» Татьяна Протасова; советник «Корпорации «С» Илья Гуревич; учредитель ЖСК «Роса» Александр Липавский; президент «Элита-Девелопмент» Владимир Любомиров; президент компании «Ультра-Прогресс Денис Орехов; генеральный директор компании «ЭкКон» Эдуард Баяндин; директор компании НП «Интерсертинг» Евгений Безлюдный; директор филиала компании «Прайс» Сергей Головачев

Дмитрий Синочкин

Андрей Некрасов

Недвижимость и строительство Петербурга № 42 2002 г.

Юридическая компания «Качкин и Партнеры» оказывает полный комплекс услуг в сфере недвижимости.

Юристы компании проведут регистрацию собственности, организуют сопровождение сделок с недвижимостью, помогут осуществить выкуп земельных участков. По желанию клиента в самый короткий срок специалистами компании будет проведена регистрация прав на недвижимость. Кроме перечисленных выше услуг компания «Качкин и Партнеры» осуществляет полное сопровождение инвестиционных проектов, а также перевод в нежилой фонд.

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер, Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ