Комментарии в СМИ

«Вышка для арендаторов»

05.03.2012 Недвижимость и строительство

Евгений Ширстов, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», рассказал прокомментировал Постановление ПРезидиума ВАС РФ о целевом выкупе нежилых помещений.

Московская фирма «Вероника и С» доказала в Высшем арбитражном суде свое право на целевую приватизацию 20‑метровой встройки на Ленинском проспекте в столице. Постановление Президиума ВАС может повлиять на судьбу всех арендаторов, которые не могут оформить «стены» в собственность.

Компания «Вероника и С» относится к субъектам малого бизнеса и арендует у столичных властей помещение с 1992 года. Весной 2010‑го она решилась его приватизировать.

Однако Департамент имущества города Москвы отказал фирме в преимущественном праве выкупа по 159‑ФЗ. Причина в том, что встройка оказалась в перечне городского имущества, не подлежащего приватизации. Объекты из этого списка передают субъектам малого и среднего предпринимательства исключительно во владение и (или) пользование. Столичное правительство утвердило адресный перечень в декабре 2008‑го.

Арендатор решил, что власти нарушили его права, и обратился в суд. Все три инстанции московского арбитража в иске отказали: раз помещение внесено в запретный список до того, как «Вероника и С» подала заявку на выкуп (а такая возможность у арендаторов появилась с 1 января 2009‑го), значит, законные интересы фирмы не пострадали. Однако ВАС занял иную позицию.

Право формировать указанные выше перечни помещений органы исполнительной власти и самоуправления получили в рамках ФЗ № 209 «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ», принятого в июле 2007‑го. Закон о целевом выкупе (159‑ФЗ) появился годом позже. Одно из условий приватизации, обозначенных в этом документе, — отсутствие конкретной встройки в пресловутом списке. Отсюда ВАС делает вывод: перечни необходимо было утвердить до официальной публикации 159‑ФЗ. Если же чиновники не сделали это вовремя, они создают препятствия для выкупа арендуемого имущества и лишают предпринимателей прав, предоставленных законом.

В постановлении № 9646/11 Президиум ВАС указал: «Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами… могут быть пересмотрены».

В Петербурге перечень встроек, арендованных малыми и средними предпринимателями и не подлежащих приватизации, появился примерно в те же сроки, что и в Москве,— то есть после публикации 159‑ФЗ. Кроме помещений, занятых арендаторами-льготниками, в него попали наиболее привлекательные с коммерческой точки зрения объекты, расположенные на главных городских магистралях (Невском проспекте, Большом проспекте П. С. и В. О., Московском и Загородном проспектах и некоторых других улицах).

«В настоящее время ВАС рассматривает подобный иск и в отношении Петербурга, и вероятность того, что суд выскажет другую позицию, невелика», — считает старший юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры» Евгений Ширстов. Однако добавляет, что в каждом конкретном случае вопрос, скорее всего, будет решаться индивидуально: «Не нужно думать, что факт включения помещений в перечень после публикации закона служит безусловным основанием для оспаривания отказа в выкупе. Дело в том, что в споре с фирмой «Вероника и С» Департамент имущества Москвы не смог доказать наличие каких-либо причин, препятствующих выкупу встройки и свидетельствующих о необходимости внести ее в перечень».

Актуальный комментарий

Дмитрий Куракин, председатель КУГИ Петербурга:

– На мой взгляд, ВАС допустил очевидную судебную ошибку. Перечень помещений, предназначенных для передачи по владение и (или) пользование субъектам малого и среднего бизнеса, — с существующим правовым режимом и четко определенным порядком формирования — оказался в 209‑ФЗ путем внесения поправок, которые были предусмотрены именно в 159-ФЗ о целевом выкупе. То есть и сам список в его нынешнем виде, и право приватизации появились в законодательстве одновременно. До 159-ФЗ у нас не было даже технической возможности составить перечень, поскольку не ясен был порядок его формирования и утверждения. Странно, что судьи упустили из внимания эти положения закона.

Руководствоваться данным постановлением Президиума ВАС в своей практике мы не собираемся. Скорее всего, оно является эмоциональной реакцией на политику столичных властей, которые при Лужкове включили в «запретительный» список все городские помещения, по сути сделав целевой выкуп в Москве невозможным. Эта позиция начала меняться только при новом мэре.

В Петербурге картина принципиально иная. У нас уже подписано более 2000 договоров купли-продажи в рамках 159‑ФЗ. В перечне объектов, не подлежащих приватизации, значатся около 2200 адресов. В последнее время их количество уменьшилось, в частности, за счет исключения из списка зданий площадью до 500 метров, расположенных не на главных магистралях. Мы готовы и дальше сокращать перечень.

Ссылка на источник