Комментарии в СМИ

«Рынок без изысков»

14.02.2011 Недвижимость и строительство

Руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов принял участие в обсуждении изменений, произошедших в сфере строительного рынка в начале 2011 года.

Начало нового строительного года ознаменовалось радикальными изменениями: 30 декабря было подписано и в 2011-м вступило в силу постановление №1813, определяющее правила игры для строительного комплекса (см. «НП», №3/2011). Этап изыскательских работ упраздняется; «целевка» остается, хотя и в измененном виде; судьбу проектов реконструкции будет решать инвестиционная экспертиза. И как обычно — все вдруг, без переходного периода. О том, как жить по новым правилам, строители и чиновники дискутировали на «круглом столе», организованном редакцией «НП».

Анатолий Ким:
– Официально документ опубликован в Информационном бюллетене администрации и вступает в силу с 11 февраля. Его действие распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2011 года.

Документ задуман и разработан, чтобы упростить порядок предоставления участков для строительства. Предыдущее распоряжение — №1592 — было принято еще в 2004-м. Новый порядок полностью соответствует федеральному законодательству и нормам Земельного кодекса.
В первом и втором разделах рассматриваются вопросы предоставления участков на торгах, без предварительного согласования мест размещения объектов. Чтобы подготовить документацию для аукционов, надел нужно включить в адресный перечень. Он согласовывается на совещании у губернатора и утверждается Комитетом по строительству.

Помимо участков в адресный план подготовки бумаг для торгов планируется включать объекты недвижимости: здания, строения, сооружения, которые могут быть подготовлены и предоставлены для реконструкции. Документы для аукционов готовит управление инвестиций Комитета по строительству (КС). Процедура принятия решения о проведении торгов существенно не меняется.

Третий раздел касается процедур предварительного согласования мест размещения объекта — это так называемая целевка. Здесь существенные изменения: уходит в прошлое такой этап, как изыскательские работы. Цель — устранить барьеры, избыточные этапы при получении земли.
В положенные на разработку документов 11 месяцев инвестор не всегда укладывался; были случаи, когда пятна предоставлялись для изысканий повторно. А Земельный кодекс не позволяет предоставлять участки для ИР более чем на год.

Теперь процедура начинается с того, что потенциальный инвестор подает в Комитет по строительству заявление о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. Комитет анализирует характеристики участка с градостроительной и имущественной точек зрения, проверяет заявку на соответствие ПЗЗ.

Уполномоченный информирует граждан о предстоящем строительстве. Сообщение размещается на сайте КС, публикуется в средствах массовой информации на протяжении месяца. В течение этого срока заинтересованные лица могут подать предложения по этому проекту.

С учетом градостроительных, экологических и иных условий использования пятна КС утверждает акт выбора. Процедура достаточно понятна и последовательна.

После этого согласно Земельному кодексу потенциальному инвестору предоставляется три года, это максимальный срок. Он может подробно изучить надел, возможно — разработать проект, получить заключение Роспотребнадзора, обновить информацию об участке.

Затем он обращается в Комитет по строительству с полным комплектом документов, включая кадастровый паспорт и рыночную оценку участка. В соответствии с этими документами КС готовит постановление о предоставлении участка под строительство на инвестиционных условиях, которое утверждается в известном всем порядке.

Дмитрий Синочкин:
– В какой форме граждане вправе высказать мнение? Направить в комитет письмо «это мне не нравится», оставить запись в блоге, на сайте, как-то еще?

Анатолий Ким:
– В любой доступной форме, не противоречащей закону. Информирование — это норма, предусмотренная Земельным кодексом.

Дмитрий Синочкин:
– Предусмотрена ли процедура отмены проекта, если какое-то количество жителей высказалось негативно?

Анатолий Ким:
– Это мнение учитывается при принятии решения о предварительном согласовании. Что касается отмены решения, это зависит от конкретной градостроительной ситуации.

Дмитрий Синочкин:
– На усмотрение исполнительной власти?

Анатолий Ким:
– Граждане участвуют в градостроительной деятельности так, как это предусмотрено нормами Земельного и Градостроительного кодексов.

Дмитрий Некрестьянов:
– Целевое предоставление участков и так многие оценивают негативно. Информирование населения в этом случае происходит так: размещается информация, и администрация получает возражения в письменном виде. Никаких иных вариантов законодательство не предусматривает. Что значит «мнение учитывается» — понять невозможно. Но роль регионального законодательства как раз и заключается в том, чтобы регулировать взаимоотношения, которые не нашли четкого отражения в правоотношениях федерального уровня.

Постоянно происходят скандалы, связанные с общественными обсуждениями, далее следуют публикации в прессе и так далее. И в будущем мы будем иметь те же конфликты и иски от общественных организаций, которые будут говорить, что их мнение не учтено. Если б была хоть какая-то конкретная схема учета мнений…

Чем прозрачнее процедура, тем проще инвесторам работать. Они не понимают, что такое общественные слушания и как те учитываются. Они приходят в Комитет по строительству, а им говорят: «Там такой скандал, мы не будем двигать дальше ваш проект». Встаньте на позицию инвестора, который потратил время и деньги, чтобы подготовить предварительную документацию, заявку, дошел до этого этапа и получил такой замечательный результат.

Возможно, спорные ситуации следует обсуждать на специальной комиссии, но должен быть прозрачный регламент и понятные полномочия. А если это делает комитет, которому отданы все полномочия по предоставлению участков и который заинтересован в получении максимально возможных доходов от использования земли…

Дмитрий Синочкин:
– Комитет по строительству доходов с этого не получает…

Дмитрий Некрестьянов:
– Получает бюджет. Информирование населения — один из моментов, которые для инвесторов будут оставаться непонятными. Это непросчитываемые риски.

Анатолий Ким:
– Я услышал лозунги, предлагаю перевести разговор в юридическую плоскость и придерживаться предмета дискуссии. Мы обсуждаем постановление №1813. Предложения возможных вариантов информирования выходят за рамки этого документа.

Вопрос из зала:
– А если в период информирования поступает предложение от другого инвестора?

Анатолий Ким:
– Если оно поступит до истечения 30 дней после публикации информационного сообщения, до акта выбора — тогда участок будут готовить к торгам.

Вопрос из зала:
– Потребуются ли от заявителя какое-то обеспечение заявки, залог или банковская гарантия?

Анатолий Ким:
– Требование к составу заявки также предусмотрены постановлением №1813. Там расписано, какую информацию должен предоставить потенциальный инвестор. Комитет по строительству разработал форму заявления и приложения к нему. Внесение денежных средств при подаче заявки не предусмотрено.

Дмитрий Синочкин:
– Возможно ли, что некоторые компании сделают бизнес из подачи заявок? Будут подавать заявки, по форме, как положено. И будут требовать с инвестора отступного, чтобы участок не выходил на торги…

Анатолий Ким:
– Но как можно отличить организацию, для которой эти действия превратились в бизнес, от той, которая действительно заинтересована в предоставлении участка? В состав заявления входит ТЭО, в нем должно быть указано, что хочет строить потенциальный инвестор. Но главное: Земельный кодекс устанавливает требования, которые могут быть предъявлены к заявке, и ограничивать их подачу, как здесь предлагают, — это нонсенс.

Мария Смирнова:
– Давайте не будем путать. Задаток необходимо вносить для участия в торгах, это соответствует требованиям Гражданского кодекса, это обычная практика. Вопрос, который вы сформулировали, наверное, лучше задать коллегам из инвестиционного сообщества. А готовы ли мы к этому?

Вывод на торги объектов, на которые есть несколько претендентов, —это вполне логичное решение. Другое дело — готовы ли мы к честной игре? Это зависит не только от органов государственной власти, они могут лишь создать условия. Многое зависит от позиции бизнеса. Для города наличие двух и более инвестиционных заявок — это сигнал, что участок можно предложить инвестиционному сообществу по реальной рыночной цене и что для определения его ценности нужны конкурентные процедуры.

Вопрос из зала:
– Кто должен готовить торги, в какие сроки?

Мария Смирнова:
– В новом варианте существенно расширен раздел, в котором регламентируется порядок подготовки решений о том, какие именно участки будут выставлены на торги (адресный перечень). Это связано с тем, что город берет на себя роль организатора торгов и отвечает за подготовку полного пакета документов.

Вопрос из зала:
– И все же, установлены ли сроки включения участка в адресный перечень, сроки от момента, когда появился второй претендент, и до проведения торгов? Или этого можно будет ждать несколько лет?

Анатолий Ким:
– Конкретные сроки по включению в адресный план не установлены. Есть только указание, что план формируется в течение последнего месяца текущего года.

Вопрос из зала:
– Если второй инвестор, подавший заявку, через неделю отзовет ее, землю все равно выставят на торги?

Анатолий Ким:
– Вторая и последующие заявки служат основанием для отказа в акте о выборе места размещения объекта. Юридический механизм «отзыва» заявок не предусмотрен Земельным кодексом.

Вопрос из зала:
– Вернемся к целевому предоставлению участков. Инвестор изыскательские работы теперь не проводит, проект детальной планировки не разрабатывает. Получается очень простая концепция, и эта простота пугает. В чем подвох? Нет межевания, нет границ участка, которые раньше устанавливались в ходе изысканий.

Какой правовой акт будет регулировать взаимоотношения Комитета по строительству и КЗР? Что такое «схема расположения участка на кадастровом плане», о которой говорится в документе?

Анатолий Ким:
– Самый сложный вопрос. Подвоха нет. Изначально преследовалась цель максимально упростить процедуру. Схема размещения участка на кадастровой карте (в отличие от такого документа, как проект границ) предусмотрена нормами федерального законодательства.

Кадастровый учет участка проводится после утверждения акта о выборе. Но поскольку для того, чтобы принять решение, необходимо установить границы пятна, «схема размещения» и является документом, утверждающим его границы.

Получив решение о предварительном согласовании, инвестор вправе провести кадастровый учет участка.

Дмитрий Некрестьянов:
– Другой случай: два претендента на объект, предназначенный для реконструкции. Один из пунктов документа предусматривает возможность экспертной оценки инвестиционных предложений. Почему, если две заявки на землю, — это торги, если на объект реконструкции — экспертиза?

Анатолий Ким:
– Экспертиза проводится и утверждается на совещании в Комитете по строительству. Если участники совещания приходят к мнению, что невозможно определить, какое из инвестиционных предложений достойнее, объект тоже включается в адресный план.

Мария Смирнова:
– Соглашение о реконструкции — это не предоставление объекта недвижимости, потому что речь идет о правообладателях. Это либо участники долевой собственности на объекты недвижимости, либо долгосрочные арендаторы. Мы не призываем всех поучаствовать в реализации этого инвестиционного проекта, речь идет об ограниченном круге лиц, которые уже имеют права на этот объект.

Город говорит: «Да, стройте пожалуйста, но заплатите за это по рыночной цене, используйте участок для капитального строительства либо реконструируйте здание».

На мой взгляд, разумно объяснить, почему выбран тот или иной инвестор, очень сложно. Нужно закладывать какой-то объективный критерий, например срок подачи заявки. Как для участков, которые предоставляются под цели, не связанные со строительством. У нас приоритет имеет тот, кто подал заявку первым. Для реконструкции используется другая концепция: собираются специалисты, которые могут оценить последствия реализации этого предложения, в том числе для горожан и для города.

Анатолий Ким:
– О предоставлении объектов недвижимости для реконструкции идет речь в четвертом разделе документа. Первая часть регулирует порядок взаимодействия сторон при подготовке объекта недвижимости для проведения торгов, вторая — о действиях в случае, если есть заявления потенциального инвестора.

Исходные бумаги должны позволять сделать выводы об имущественно-правовом статусе объекта. По итогам разработанной документации должно быть принято решение о проведении торгов. В случае целевого предоставления существует норма, которая предусматривает проведение экспертизы инвестиционных предложений, если есть несколько претендентов на один объект.

Если второго предложения нет или если по одному из предложений получено положительное заключение экспертизы, начинается подготовка постановления о предоставлении объекта для заключения инвестиционного договора.

Существенных изменений в порядке, связанном с объектами реконструкции, не произошло, но добавилось положение об инвестиционной экспертизе.

Вопрос из зала:
– Заявки, поданные в рамках распоряжения №592, сейчас не действительны? Вы говорите — «несущественные изменения», но заявку-то снова нужно подавать? У нас полгода рассматривалось заявление на реконструкцию в Управлении инвестиций. Теперь — новый порядок. Все заново?

Анатолий Ким:
– Да, нужны новые заявки, подготовленные по новой форме. Что мешает это сделать, если все документы готовы?

Вопрос из зала:
– Что будет с распоряжениями по изыскательским работам, которые были приняты уже в этом году, на заседании правительства 14 января? На них распространяется новый проект?

Анатолий Ким:
– Документация, подготовленная в процессе изысканий, должна быть проанализирована с точки зрения новых нормативов, и решения должны приниматься в отношении каждого конкретного проекта. Переходный период в постановлении не описан.

Дмитрий Синочкин:
– По поводу механизма государственно-частного партнерства…

Дмитрий Некрестьянов:
– Само по себе заключение соглашения о ГЧП не включает особого порядка предоставления участка и обязательств города предоставить его. Нас радует, что в новом регламенте эта процедура урегулирована.

Мария Смирнова:
– Весь прошлый год мы провели в дискуссиях и в разработке механизма предоставления участков в рамках реализации ГЧП-проектов. Петербург — первый субъект РФ, в котором есть закон о ГЧП и есть его земельная составляющая.

Когда разрабатывалась первая редакция закона, вопрос о том, как будут предоставляться пятна, лежал в плоскости 30 статьи Земельного кодекса. В прошлом году город дал поручение активно проработать вопрос о реализации ГЧП «в малых формах» — то есть при строительстве объектов социального назначения, школ, детских садов.

Мы видим будущее не только за глобальными, но и за малыми ГЧП. И здесь предоставление участков одновременно с заключением соглашения о ГЧП актуально как никогда. В настоящее время закон о ГЧП допускает проведение «сложного» конкурса, который будет включать земельную составляющую: вместе с соглашением о ГЧП будет заключаться и договор аренды. Мы считаем, что этот вопрос урегулирован.

Дмитрий Синочкин:
– Почему мансарды опять никуда не попали?

Мария Смирнова:
– Это совершенно другая история. Обустройство мансард — это реконструкция, она должна осуществляться в соответствии с Жилищным кодексом. Если такие помещения относятся к общему имуществу многоквартирного дома, то полноправной стороной по такому договору должны быть его жители (собственники), которые выражают свое мнение на общем собрании. Это отдельный документ, касающийся порядка заключения инвестиционных договоров, и он будет принят в ближайшее время.

Анатолий Ким:
– Главный смысл документа: снижено количество согласовательных этапов. По мере применения он будет совершенствоваться.

Вопрос из зала:
– Почему в постановлении никак не отражены вопросы согласования с Росохранкультурой или с тем ведомством, которому перейдут его полномочия? В документе указаны жесткие сроки по каждому этапу, и нас это безмерно радует. Но вот в этом месте — лакуна: ни сроков, ни механизма.

Анатолий Ким:
– Отношения с этим федеральным ведомством, к сожалению, выходят за рамки полномочий, предусмотренных в постановлении №1813. Они заслуживают отдельного семинара, отдельной конференции.

Дмитрий Некрестьянов:
– Постановление, которое мы обсуждаем, — сырое. Это видно по тому, как оно написано, как противоречат друг другу отдельные части, как тяжело читаются некоторые фразы. Еще в декабре, насколько нам известно, шла речь о внесении изменений в постановление №1592, а не о создании принципиально нового документа…

Алексей Белоусов:
– Мне кажется, что ответы на вопросы, которые прозвучали, были недостаточно убедительными. Мы снова впадаем в переходный период, который будет длиться непонятно сколько.

Инвесторы набьют много шишек в ходе практического применения этого постановления. Они будут подавать документы, их будут возвращать, будут обсуждаться подзаконные акты. Акты буду писаться «на коленке», в спешке.

Хотелось бы попросить коллег из Комитета по строительству: когда вы будете создавать очередной документ, уточняющий или меняющий сложившийся порядок, обратитесь к нам, к профессиональному сообществу. Мы постараемся помочь. Можно сделать проект, нужный городу, девелоперам.

По общественным слушаниям: в соответствии с протестом прокуратуры сейчас в закон Петербурга об информировании граждан вносятся изменения.

Пока не все девелоперы и строители детально ознакомились с документом. В ближайшее время мы соберем группу юристов и ведущих специалистов строительных компаний, с которыми будем проводить рабочее совещание. По его результатам подготовим рекомендации.

Анатолий Ким:
– На мой взгляд, это несколько преждевременно. Необходимо сначала посмотреть практику применения этого документа, выявятся проблемные моменты… Любой новый нормативный документ, тем более существенно меняющий действующие правила, находит и сторонников, и оппонентов, подвергается критике. Это нормально. Естественно и то, что многие инвесторы и девелоперы с опасением принимают перемены. Но критика должна быть конструктивной.

Елена Чеготаева:
– К нам на государственную экспертизу документы приходят после прохождения вышеперечисленных процедур. Идут многочисленные судебные процессы, в рамках которых оспариваются разрешения на строительство. На данный момент истцы ссылаются на то, что мнение общественности не было учтено или было учтено не в должной мере.

Теперь, полагаю, в исковые заявления будут включаться новые пункты — например, что градостроительный план был выдан как-то не так, не учитывая процедуру, предусмотренную постановлением №1813.

Участники «круглого стола»
Анатолий Ким,
начальник юридического сектора ГУ «Управление инвестиций» Комитета по строительству
Мария Смирнова,
заместитель председателя Комитета по управлению государственным имуществом
Елена Чеготаева,
старший юрист отдела за соблюдением законодательства в строительстве Службы государственного строительного надзора и экспертизы
Дмитрий Некрестьянов,
партнер юридической компании «Качкин и Партнеры»
Алексей Белоусов,
вице-президент НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга»
Дмитрий Синочкин,
модератор, шеф-редактор «НП»

Ссылка на источник