Комментарии в СМИ

«Город строгого режима»

Издание цитирует выступление партнера, руководителя практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрия Некрестьянова, на круглом столе по концепции сохранения и реновации исторического центра Санкт-Петербурга в рамках VII Архитектурной биеннале.

Петербургу нужна обновлённая концепция сохранения и реновации исторического центра, а также новые строительные правила для этой зоны.

Об этом шла речь на «круглом столе» в рамках VII Архитектурной биеннале, проходящей в Мраморном зале Этнографического музея.

Председатель КГИОП Сергей Макаров признал, что охранное законодательство в Петербурге самое строгое в мире. К сожалению девелоперов и архитекторов, о планах либерализации охранных норм он ничего не сообщил. Зато поведал, что обращался в Минкульт с предложениями, связанными с изменением строительных правил для центра Петербурга. Ведь в рамках действующего законодательства о превращении старых кварталов в комфортную среду можно забыть. «На меня посмотрели с непониманием: в России множество регионов – что же, для каждого правила менять?» – развёл руками г-н Макаров. Кстати, именно вопрос о реконструкции кварталов участники дискуссии признали главным среди множества аспектов сохранения исторического центра. Практикующие архитекторы: Михаил Кондиайн, Никита Явейн, Рафаэль Даянов – рисовали страшные картины того, что творится в третьих-четвёртых дворах, и предостерегали, что недалёк тот час, когда в домах без капремонта начнут рушиться перекрытия и отказывать инженерные системы. А инвесторов туда калачом не заманишь, ведь создать жильё с современным уровнем комфорта не получится. Как отметил градостроитель Владимир Линов (доцент СПб ГАСУ), проблемы петербургского центра связаны и с тем, что протяжённость улично-дорожной сети здесь почти вдвое меньше, чем в исторических городах Европы: «Чем меньше дорог, тем глубже квартал. К примеру, глубина 130-го квартала (между Невским, улицами Маяковского, Восстания и Жуковского) – 800 метров! Естественно, что все хотят строить по периметру, а не внутри этой территории». По-хорошему, там надо пробивать улицы (ещё с 1960-х градостроители мечтают о дублёре Невского проспекта), но охранное законодательство этого не позволяет. Единственным исключением стал проект МБРР – создание пешеходной зоны в этом квартале: но тогда (в 1998-2000-м) и законы были другими, и пожертвовать пришлось лишь одним незначительным сооружением.

Представители градозащитного движения, власти и архитекторы даже договорились вместе выступить с законодательной инициативой, чтобы хоть как-то подступиться к теме реконструкции. Прежнюю попытку властей сделать это в пилотных кварталах Конюшенная – Коломна признали провалившейся. В том числе и потому, что власти не смогли гарантировать жителям, что после капремонта зданий они смогут вернуться в свои обновлённые квартиры. И для этой проблемы тоже надо найти решение.

Притяжение «серого»

Дискуссия о развитии «серого пояса» тоже оказалась бурной. Архитекторы пугали ужасами запустения: «Когда мы пришли в цеха бывшей фабрики Ногина, увидели заправленные в ткацкие станки нити, как будто работа вдруг оборвалась, а всех работниц похитили инопланетяне», – рассказывает руководитель АМ Intercolumniun Евгений Подгорнов о начале преображения этого объекта в бизнес-центр. «В некоторых корпусах «Треугольника» – как после блокады: окна выбиты, рамы сгнили, потолок провалился. А ведь всё это в собственности города, и он не спешит отдать этот памятник инвестору», – сетует руководитель АМ Евгений Герасимов. По его словам, на объект даже нет ПИБовских планов – «то ли потерялись, то ли и не было никогда», так что город даже не знает, чем именно владеет.

Генеральный директор корпорации «Мегалит» Александр Брега рассказал страшную историю о том, как десять лет готовилась документация для редевелопмента бывшей Приморской овощной базы под жилую застройку. Сначала шли долгие переговоры с несколькими собственниками территории, потом, когда уже была готова первая версия ППТ, власти поменяли законодательство – сначала ПЗЗ, потом РНГП, а потом опять поправили ПЗЗ. В общем, ППТ переделывали трижды. «Если девелопер будет знать, что только на подготовку документов уйдёт 10 лет, вряд ли он возьмётся за такой проект», – оценил г-н Брега сложности работы в «сером поясе».

Партнёр адвокатского бюро «Качкин и Партнёры» Дмитрий Некрестьянов отметил, что инвесторы на старте просчитывают экономику проекта и отказываются от убыточных вариантов. Получается, что сегодня в «сером поясе» выгодно строить лишь жильё: «Иногда говорят: спортивный центр с возможностью проживания».

Главному архитектору Петербурга Владимиру Григорьеву не очень понравились доводы участников обсуждения о востребованности лишь жилой функции. Он заявил, что, если этот территориальный резерв будет занят только жильём, это станет непоправимой ошибкой. По его словам, город найдёт способы, чтобы такого не допустить. Среди возможных «инструментов влияния» – сложности с переводом земель в другую категорию, налоговая нагрузка и др. По его словам, инвесторы могут развивать эти зоны в режиме КУРТ. Кстати, город уже подготовил необходимые документы, которые определят порядок взаимоотношений девелопера и города в рамках таких масштабных строек. Впрочем, некоторые инвесторы считают, что пока форма КУРТ – это завуалированная возможность заморозки проекта на неопределённый срок.

Проекты развития бывших промышленных территорий представлены на биеннале. В частности, АМ «Евгений Герасимов и партнёры» выставила на суд коллег ЖК на территории бывшего завода «Электрик» (на Петроградской стороне), АМ «Земцов&Кондиайн» – ЖК «Стрижи» (бывший пивзавод «Вена») и др. Кстати, большинство проектов на биеннале связаны именно с жильём, что ещё раз подтверждает его наибольшую востребованность у заказчиков. Другие объекты встречаются крайне редко.

Так, АМ «Б2» Феликса Буянова спроектировала Ледовую арену в Стрельне. Говорят, во время объезда экс-вице-губернатор Игорь Албин увидел это сооружение, которое строилось по другому проекту «в облицовке сэндвич-панелями», пришёл в ужас и сделал внушение Владимиру Григорьеву. Он попросил г-на Буянова «подумать», и буквально за месяц было найдено достойное решение.

АМ «Проектная культура» выставила проект общежития для учащихся Академии балета Бориса Эйфмана, а АМ Intercolumnium Евгения Подгорнова – альтернативную концепцию развития Апраксина двора.

Сегодня – 18 февраля, в заключительный день биеннале, – у вас ещё есть возможность посмотреть выставку. Оператор деловой программы – Российская гильдия управляющих и девелоперов – приглашает поучаствовать в обсуждении актуальных вопросов развития города и архитектуры.

Елена Кузнецова

Материал опубликован на сайте NSP.ru 18.02.2019

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ