Комментарии в СМИ

Издание публикует цитату из выступления партнера, руководителя практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрия Некрестьянова на X Ежегодной конференции Профессионалов рынка недвижимости.

Настоящий переворот в жилищном строительстве отложен на три года. Однако на радикальные заявления и инициативы властей 2017-й богат как никогда. В декабре, устав удивляться, участники рынка недвижимости собрались на X Ежегодную конференцию «НП» под девизом «Нет у революции конца!».

Конференцию по-партнерски поддержали Ассоциация НОСТРОЙ, компании «ЛенРусСтрой», VALO, «Леонтьевский Мыс», «Деликатный переезд», ГК «БестЪ», ГК «РосСтройИнвест», ГК «Эталон» и адвокатское бюро «Качкин и Партнеры».

Для разминки собравшимся предложили сфотографироваться у бортового орудия «Авроры», полюбоваться подлинными фрагментами знаменитого крейсера и ответить на вопрос, не сделать ли министром строительства Ксению Собчак (в случае неудачи на президентских выборах). Широкой поддержки в рядах девелоперов и консультантов предложение не нашло. Хотя прозвучало мнение, что рынок выдержал многое, справится и с этим.
Обсуждая наши революционные тезисы, участники получали телеграммы от руководителей Учредительного собрания, Временного правительства, партии большевиков и советских наркоматов с призывами и предупреждениями.

В конце концов, все в нашей стране — и покупатели, и продавцы, и арендаторы, и брокеры, и правоведы, и даже государство — носят в себе немножко революции и принимают ее как неизбежность.

Участники дискуссии

Дмитрий Синочкин:

– Атмосфера — как в Большом перед премьерой. Мы будем весело говорить о серьезных и важных для рынка вещах, не забывая, что время революционное, суровое. Итак, мы видим снижение объемов строительства с 2015 года, что подтверждено Росстатом, признавшим свою ошибку. Про ввод в объеме 100 млн кв.м в год никто уже не вспоминает.

Далее — рост предложения в мегаполисах на фоне стабильного или падающего спроса.  Первым по себестоимости строительства согласно тому же Росстату становится Питер — 60 000 рублей за 1 кв.м. Нас опережают Камчатка, Сахалин и ЯНАО, но туда все надо везти.

А наши власти навешивают на девелопера 40 метров высоты и Фонд социальной ответственности бизнеса, добавляющий 11 000 рублей к себестоимости каждого метра. Федералы в это время решают все подчинить банкам, отменить долевку, перейти на проектное финансирование. Давайте посмотрим, что из этого получится в ближайшие год-два.

Александр Ольховский еще в памятном 2008 году сформулировал стратегию: в кризис надо действовать так, чтобы из намеченной точки можно было безболезненно отползти назад. Как это верно!

Александр Ольховский:

– Это работает в непредсказуемых ситуациях. Кто мог, не имея инсайда, предвидеть отмену долевого строительства? Для рынка это новая парадигма, в которой выиграют банки и проиграют девелоперы и физические лица. По-моему, 214-ФЗ комфортно регулировал ситуацию на рынке, риски по приобретению жилья для людей были закрыты. В переходе на проектное финансирование не было бы ничего плохого, если б я не знал изнутри, как работают банки. На быстрые решения можно не рассчитывать. Когда процедуры будут отлажены как часы, появится опыт, проектное финансирование может пойти несколько быстрее. Но массовым продуктом в отличие от ипотеки оно не станет, при работе с проектами стандартизация невозможна.

Игорь Креславский:

– Не думаю, что все закончится с отменой 214-ФЗ. Потом отменят долевое строительство, а потом еще что-нибудь. Может быть, банки. Если не менять что-то каждые три-четыре года, будет казаться, что власть неэффективна. Я не знаю, как Росстат рассчитывает себестоимость строительства. Но самая важная составляющая — стоимость земли и инфраструктуры. И она дороже всего в Москве, мы там тоже строим.

Дмитрий Синочкин:

– Пора навести революционный порядок в Росстате… Вам телеграмма.

– Да, мы сейчас строим жилую высотку «Петр Великий». И если будет возможность, намерены продолжать. Оказалось, что молодежь любит жить на высоте, проекты полностью себя оправдали. Но в связи с изменениями ПЗЗ участков для такого строительства в городе почти не осталось.

Максим Жабин:

– Как Ленин жил, жив и будет жить, так и дольщики были, есть и будут. Поменяются отношения между застройщиками и подрядчиками. Дольщики станут вносить средства на депозиты или аккредитивы. Мы пользуемся проектным финансированием года полтора. Понимая банковскую кухню, можно достичь реально низких ставок кредитования. Минус в том, что банки финансируют не 100% стоимости объекта, даже если он не находится в зоне риска, а максимум 60%. Остальные 40% надо где-то найти.

Цена квадратного метра изменится. Но не радикально. У объектов за КАД низкая маржинальность из-за затрат на социальную и инженерную инфраструктуру, вот там будет всплеск цен. Но в городе объектов немного, спрос на жилье через пару лет неизбежно опять сместится за КАД. Инфраструктура появляется там в огромном количестве, предприятия с рабочими местами переезжают в новые промзоны. Область ждет город, и мы всегда рады встретить его на своих землях. А вот жилье в высоких сегментах может и подешеветь…

Николай Пашков:

– Не вижу, почему цены на дорогое жилье вдруг должны упасть. Предстоящие изменения однозначно сократят предложение жилья премиум-класса при том же спросе, который еще подогревается дешевеющей ипотекой. И это, наоборот, начнет толкать цены вверх. Кроме того, свободных участков в хороших локациях становится меньше и меньше. Девелоперы, которые два года назад соглашались брать землю только с согласованным ППТ, сегодня готовы вписываться в более сложные с точки зрения бизнеса ситуации. Проекты бизнес-класса и элитного жилья — высокомаржинальные, многие из них уже сейчас девелоперы строят на собственные средства.

Вера Сережина:

– Согласна, элитный сегмент показывает хорошую устойчивость все последние годы. Снижение спроса было только в 2009-м. Цены растут. Конечно, государство каждый год преподносит что-то новенькое, но это заставляет нас думать и двигаться. Все же отрасль развивается абсолютно по рыночным законам. Да, от отмены долевого строительства банки выиграют. Но банки — это тоже основа и условие устойчивости рынка.

Николай Гражданкин:

– В итоговую стоимость квартиры для покупателя будут заложены и проценты по кредиту, который придется брать застройщику на возведение дома, и расходы застройщика на содержание квартиры все время, пока она будет находиться в продаже после сдачи дома в эксплуатацию.
Уверен, что еще и не все компании (и не под все проекты) смогут получить кредит на строительство. Для этого нужно будет доказать свою надежность (критерии которой до сих пор не ясны), ликвидность будущих квартир и то, что их можно будет продать по заявленным ценам в данной локации.

Заменить проектное финансирование могут эскроу-счета. Это позволит застройщику продавать квартиры на этапе строительства дома, просто деньги он будет получать после передачи ключей дольщикам. Да, ему все равно придется брать банковский кредит, но он хотя бы сможет сократить время на реализацию квартир. Но будут ли эскроу-счета защищены государством так же, как и банковские вклады? Иначе может получиться, что квартиру застройщик продаст, покупатель оплатит, а банк, в котором открыт счет, за время строительства схлопнется. Кто в таком случае защитит покупателей и застройщиков?

Светлана Денисова:

– Я не думаю, что 218-ФЗ будет работать в нынешней редакции. Здравый смысл еще не возобладал, но он уже на пути к победе. Фондирования в объеме 3,5 трлн рублей, необходимого для полного замещения средств дольщиков, нет ни у ЦБ, ни в банковской системе. Цены мы поднимаем очень аккуратно, и ноябрь получился с точки зрения продаж просто замечательным. То ли слухи народ разогрели, то ли ставки по ипотеке привлекательные…

Дмитрий Синочкин:

– Как сделать человека счастливым?

Отобрать у него все, а потом вернуть половину. Прокомментируйте революционную инициативу
президента с ипотекой. Два процесса идут одновременно: падают доходы граждан
и ипотечные ставки. Кто быстрее?

Светлана Денисова:

– Думаю, на федеральном уровне очень внимательно отслеживают ситуацию с ипотекой. Снижение ставок опережает уменьшение доходов, и это делается осмысленно. Спрос подогревается, у нас появляются новые аудитории, теперь вот семьи с детьми. Экономический либерализм и полная свобода рынка уже не в моде. Государственная ставка на ипотеку — реальность.

Александр Ольховский:

– Есть позиция ЦБ, который не торопится менять ключевую ставку. И есть позиция Столыпинского клуба, который настаивает на сильном снижении ставки в интересах экономики. Дотация ипотечной ставки до 6% годовых, как если ключевая ставка была бы 3,5%, подтверждает правоту Столыпинского клуба. Не все можно регулировать за счет высокой ставки.

Дмитрий Синочкин:

– Но появление второго, тем более третьего ребенка для многих семей увеличивает риск сползания в бедность. И тогда ипотека — сложное решение, хоть под 6%, хоть под 3%. Между тем долги россиян по жилищным кредитам собираются довести до 10 трлн рублей.

Татьяна Хоботова:

– По выдаче ипотеки мы уже достигли результатов 2014 года и идем вперед семимильными шагами даже при рыночных ставках. Государственное субсидирование ставки до 6% сделает ипотеку доступной для многих домохозяйств. Банки активно сотрудничают с партнерами-застройщиками. Еще два месяца назад 218-ФЗ вызывал у строителей панику, казалось, что они вообще прекратят строить. Теперь все вспомнили про эскроу-счета, оказалось, что строить и получать ипотеку вполне возможно.

Юлия Ружицкая:

– Рынок находится в состоянии тонкого равновесия. Цены в низком сегменте в 2018 году будут стоять. И мы их будем держать, повышая только по мере готовности объекта. У нас большой объем жилья в запасе, строить еще долго. Изменения в законодательстве ведут к тому, что себестоимость строительства будет расти. У нас это особенно заметно в проекте «Юнтолово». Думаю, Росстат не ошибся, там считали строительную, а не инвестиционную себестоимость.

Ольга Трошева:

– В Петербурге и Ленобласти с 2013 года объем спроса на жилье остается стабильным — 3,9-4,2 млн кв.м в год, если не считать всплеска в 2014-м, когда купили более 5 млн кв.м. Думаю, в 2017 году он чуть превысит 4 млн кв.м. Доля покупок в пригородах слегка понизилась — с 37 до 33%. Но абсолютный объем продаж жилья за КАД по-прежнему около 300 000 кв.м в квартал.
Объем предложения составляет 5,4 млн кв.м, добавив 10% к показателю прошлого года. В этом году выведено в продажу 4,5 млн кв.м, но это соответствует объему спроса. Навес предложения над спросом ни разу за эти годы не превышал 0,5 млн кв.м. Цены стабильны. Разрыв в средней цене метра между Петербургом и Ленобластью сохраняется на уровне 35 000-40 000 рублей.
У первой двадцатки компаний стоит задача удержать объемы продаж, так что они не торопятся поднимать цены. Новые нагрузки, включая взносы в Фонд социальной ответственности бизнеса, девелоперы начнут считать, решая вопрос о входе в новые проекты. Выданных разрешений на строительство достаточно на два года вперед.

Дмитрий Некрестьянов:

– В законодательстве произошли комплексные изменения, но юридические возможности для работы по-прежнему существуют. Возможно, это будет дороже и сложнее. Главная рекомендация: если у компании есть земельный банк, получайте разрешения на строительство до 1 июля 2018-го. Это лучший способ выиграть у законодателя текущую шахматную партию. Стоит прямо сейчас задуматься о структуре бизнеса.

Например, создать компанию с функционалом технического заказчика, которая сможет осуществлять платежи, необходимые, но невозможные для застройщика согласно 218-ФЗ. Те же самые 11 000 рублей с каждого квадратного метра в Фонд социальной ответственности бизнеса придется как-то заплатить. Федеральный закон этого не предусматривает.

Дмитрий Синочкин:

– Интересно, есть ли у нас шанс перейти в строительной сфере от революционных потрясений к эволюционному развитию?

Игорь Оноков:

– Эволюция регулятора всегда протекает в своеобразной форме. Пока под предлогом упрощения процедур будут объединять различное и нестыкуемое, будет неразбериха, в которой сложно найти логику.  Это видно и по другим сферам деятельности.

Например, искусство контролируется как сервис, и потому возникают вопросы типа: «Почему не провели тендер на…? Какое творчество? У нас инструкция по контролю!»
Строительство контролируется как потребление.

И это неправильно. Конечно, когда ты купил телевизор, а он не работает, тебе должны вернуть деньги, или со склада дать замену, или штраф плати с увеличенными процентами за нерасторопность в несколько дней. А в строительстве склада квартир нет, да и процессы более длительные по своей природе.

Как в человеке есть две системы обращения: кровеносная и лимфатическая, так и в государстве — безналичный и наличный оборот денег. Сейчас наличный оборот ускоренно приводят ближе к норме, но организму тяжело в процессе лечения. Зато можно отрапортовать отличными показателями инфляции…

Дмитрий Панов:

– Есть и позитив. Мы видим качественное улучшение ситуации с разработкой и согласованием документации. Разработка ППТ в Петербурге переведена приказом КГА в электронный вид. Комитет по энергетике сам согласовывает ППТ со всеми ресурсоснабжающими организациями. Диалог с властью есть. Что касается отчислений в Фонд социальной ответственности бизнеса, то их размер и методика расчета сейчас обсуждаются с ведущими девелоперскими компаниями. Градация от 3000 до 11 000 рублей с каждого метра продаваемой площади. Все могут участвовать в обсуждении.

Анастасия Ясинская:

– Давайте поговорим о форматах, примыкающих к жилью. Например, об апартаментах.

Ольга Семенова-Тян-Шанская:

– Апартаменты занимают 6% в структуре спроса. Но их приобретают не для улучшения жилищных условий, а с инвестиционной целью, а также чтобы сберечь свободные средства. Хотя начинались такие проекты как псевдожилье, сейчас сервисные апартаменты стали отдельным продуктом. Их сдают с отделкой, меблировкой и оснащением. Обязательная составляющая — наличие доходных программ и управляющей компании, которая сдает апартаменты в аренду. Сейчас 15 таких проектов в стадии строительства. Расти этот сегмент будет. В Петербурге его перспективы связывают в том числе с туризмом. Для этого достаточно развести потоки арендаторов, выделив особую секцию для краткосрочного проживания, и сделать особую программу. Обычно доходность по ней выше.

Дмитрий Синочкин:

– Те же 5–6% в спросе и предложении стабильно занимает малоэтажное жилье.  И доля его не растет, как мы ожидали раньше. Обманутых дольщиков там меньше, а проблемных объектов больше, чем в многоэтажном жилье. Кроме того, в России 17–20 млн дачных домов, около 43 кв.м дачной недвижимости на семью.

И это сдерживает спрос на цивилизованную загородную недвижимость.

Алексей Баринов:

– Государство и банки на загородный рынок не очень обращают внимание, и он развивается сам по себе. Порог входа на этот рынок невысокий, но с кризисом изменилась структура спроса. Проекты на котловане, например, больше не покупают. Девелоперы, не обладающие собственными ресурсами, оказываются несостоятельными. Спрос не растет, но перераспределяется между ограниченным числом компаний и проектов. Профессиональные игроки консолидируются.

Конкуренцию мы ощущаем, скорее, не внутри сегмента, а со стороны вторичного рынка и городских объектов. Строительство домовладений от девелопера не кредитуется. Приходится работать с рассрочкой. С другой стороны, альтернатива загородному жилью — не студия в Мурино. Наши клиенты — семьи, которым нужно просторное, но доступное жилье. Такого в городе почти не строится. Четырехкомнатная квартира в хорошем районе стоит минимум 12 млн, столько же стоит достойный коттедж. Мы ждем, что такие люди пойдут за город, но пока этого не происходит.

Посмотрим, как будет развиваться городской рынок, когда вступит в действие 218-ФЗ. Меня удивляет, что банки упорно вовлекают в ипотеку население с падающими доходами.

Анастасия Ясинская:

– А как поживает рынок коммерческой недвижимости в условиях изоляции
и отсутствия западных инвестиций?

Георгий Рыков:

– Еще немцы, которые приезжали в Россию в XVIII веке, говорили, что все не так, но страна живет, и значит, ею управляет Бог.  Все идет не так, но попробуйте купить качественную коммерческую недвижимость на Невском проспекте, даже с десятилетней окупаемостью. Ничего не выйдет. Кризис бьет только по больным местам. Хорошая коммерческая недвижимость всем нужна не меньше, чем квартира и загородный дом. И этому рынку есть куда расти.

Андрей Косарев:

– Я бы разделил проблему на три составляющие: рынки аренды, инвестиций и девелопмента. Развиваются они по-разному.

В арендном бизнесе ситуация очень благополучная. Операционные показатели объектов улучшаются, достигнут хрупкий и долгожданный баланс между интересами арендатора и владельца недвижимости.

В инвестициях мы уже сейчас видим прирост на уровне 27% к прошлому году. По классическим инвестсделкам показатели лучшие за четыре года. Но дело в том, что все это время цифры были очень маленькие. Иностранных инвесторов многое привлекает в российском рынке, однако пугают риски и высокая стоимость финансирования под наши активы. Европейский рынок сейчас тоже дает неплохую доходность, а Россия — все еще экзотика. Здесь остались работать те, кто обладает сильной экспертизой и уже достигал хороших показателей на объектах.

В девелопменте с сотен тысяч квадратных метров мы переходим на десятки. В торговом сегменте почти ничего нового не строится. В офисах только ремонт и реконструкция того, что уже есть. В складах — только build-to-suit под конкретного заказчика. Строятся гостиницы бюджетного сегмента: хостелы, мини-отели. Мы снова откатились к тому рынку, который был 15-20 лет назад. В 2018 году ввод объектов, за исключением «Лахта-центра», будет рекордно низким. Спекулятивный рынок стремится к нулю.

Борис Мошенский:

– Коммерческая недвижимость всегда развивалась за счет собственных средств девелоперов и банковских кредитов. Причем все 20 лет основную долю на рынке занимали российские деньги. Западные инвесторы, которые пришли до кризиса, в общем-то не уходят. Есть производственные компании, готовые открыть здесь бизнес.

Анастасия Ясинская:

– Классические форматы коммерческой недвижимости почти не развиваются, зато все больше разговоров о «креативном» девелопменте. Это не от хорошей жизни, или творческие пространства могут стать интересным бизнесом?

Николай Пашков:

– По сравнению с развитыми странами понятие «креативная индустрия» для нас относительно новое. Однако в последние годы развитию этого сектора экономики и созданию соответствующей инфраструктуры на самом деле уделяют все больше внимания. В Москве, Петербурге, Новосибирске, Перми и других крупных городах формируются творческие кластеры. В частности, в Петербурге в начале года Совет по инвестициям одобрил концепцию развития креативных пространств. Часть нежилого фонда, принадлежащего городу, будут передавать в аренду представителям творческих профессий по ставке 1 руб. за 1 кв.м в месяц. По данным Knight Frank St. Petersburg, в Петербурге уже насчитывается около 60 креативных пространств, расположенных в разных зданиях суммарной площадью более 300 000 кв.м. В них сосредоточено около 470 арендаторов.

Дмитрий Синочкин:

– Государственные учреждения все активнее заходят в бизнес: Фонд реновации в Москве, АИЖК… В кадастровом учете тоже начинает усиливаться роль государства: Кадастровой палате разрешено работать на свободном рынке. И она будет отжимать работу у 33 000 кадастровых инженеров, 25 000-26 000 оценщиков — самозанятых людей с хорошей квалификацией.

Андрей Козодаев:

– Да, Кадастровую палату наделили правом нанимать инженеров и проводить кадастровые работы. Это тупиковый путь, если учесть, что прежние базы сломаны, система оценки и учета разрушена, а новые — в зачаточном состоянии. В стране успели потратить 163 млрд рублей на создание кадастра, но он готов на 5-10 %, не больше. Чтобы все идеально работало, видимо, потребуется еще 1,5 трлн. Мы ждали от Минэкономразвития к 1 января 2017 года электронную схему по постановке машиномест на кадастровый учет. Она до сих пор не составлена. С сотрудниками кадастровой палаты изобретаем разные схемы. Но мы научились вести бизнес в разных условиях.

Дмитрий Синочкин:

– Если бы существовал чемпионат по плаванию в серной кислоте, нам бы не было равных!

Александр Орт:

– Текущее положение дел в строительном законодательстве можно легко сравнить с Великой Октябрьской революцией, столетие которой мы как раз отметили. Обилие разноплановых проектов законодательных актов ставит все больше вопросов, все готовящиеся нововведения оторваны от действительности. Это вносит сумбур в работу как строительных, так и экспертных организаций. Планируемый переход на саморегулирование негосударственных экспертиз по итогам мартовского совещания у вице-премьера Дмитрия Козака является революционным по всем направлениям. При этом еще до конца не решен вопрос и не настроено саморегулирование в строительстве. А экспертиза в строительном цикле занимает как в финансовом, так и во временном масштабе совсем минимальный объем. В денежном выражении — это от 20 до 60 руб. с квадратного метра. Мы, эксперты, готовы для снижения себестоимости строительства ограничить стоимость экспертизы 50 руб./кв.м. Если нас поддержат коллеги на всех этапах строительного процесса, конечная стоимость метра сократится уже не на рубли, а на тысячи и даже десятки тысяч рублей. При этом, рассуждая о стоимости строительства, нельзя забывать о его качестве. Основная наша задача сегодня — обезвредить проекты от заложенных в них возможных непредсказуемых неприятностей. А любые радикальные изменения нужно вводить поэтапно, дав время экспертизам, проектировщикам и строителям для их внедрения и настраивания рабочего процесса.

Олег Островский:

– Наш строительный рынок напоминает мне пожилого одессита, который на вопрос о здоровье отвечает: «Не дождетесь!»

Материал опубликован на сайте NSP.ru 18.12.2017