Комментарии в СМИ

«Законодатель предусмотрел целых 15 исключений»

Почему одной компании дают землю целевым образом, а другую отправляют за участком на торги — загадка и частый предмет споров между властью и бизнесом. За распределительной деятельностью Смольного бдительно присматривает ФАС; предприниматель вовсе не против «целевки» — если этот метод применяется именно к его фирме… О тех нововведениях, которые несет в себе свежий городской закон №447–113 «О порядке предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством», рассуждает руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической фирмы «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.

Нормативная база, регулирующая порядок предоставления в Петербурге участков для целей, не связанных со строительством, давно стала малопонятной даже профессионалам-юристам.

С принятием закона №447 113, который вступит в силу с 1 января 2011 го, эти вопросы наконец-то станут регулироваться на уровне законодательной власти, а не в рамках прикладных интересов и сиюминутных целей городского правительства.

Закон прямо ограничивает вид права: речь идет исключительно об аренде. Фактически Петербург (как и Москва) давно придерживался такой позиции, теперь она впервые закреплена на уровне городского закона.

Разработчики закона учли общую тенденцию предоставления прав на участки, находящиеся в госсобственности, преимущественно на торгах. Торги за право аренды будут открытыми по составу участников и могут проводиться в форме конкурса либо аукциона. Порядок их проведения определяет правительство Петербурга; в соответствии с Федеральным законом «О защите конкуренции» информация о торгах должна быть заблаговременно опубликована.

Предоставление участков на торгах — отражение общей тенденции по борьбе с целевым предоставлением объектов недвижимости, которую ведет ФАС РФ, а также — по предупреждению возможной коррупции.

Однако при дальнейшем анализе закона можно обнаружить, что законодатель предусмотрел целых 15 исключений, позволяющих предоставить землю без торгов. Можно выделить несколько мотивов, которыми он руководствовался.

Например, реализация социальных и иных значимых для города программ (предоставление пятен под магазины пешеходной доступности, для объединений граждан — владельцев гаражей, для целей благоустройства в области культуры и спорта, под проведение разовых мероприятий и т. п.).
Без торгов будут предоставляться смежные наделы, которые необходимы лицам для использования их основного участка (например, под летние площадки кафе, под временные стройплощадки, предоставление земель, примыкающих к наделам в собственности либо принадлежащим на праве собственности объектам недвижимости и т. п.).

Только целевым способом Смольный может защитить права добросовестных арендаторов. Например, продлевая договор с добросовестным арендатором на новый срок или предоставляя альтернативные участки в случае изъятия у добросовестного арендатора и т. п.

Мы полагаем, что при формировании набора «целевых» исключений законодатель руководствовался тем, что в таких случаях соблюдение процедуры торгов может либо неоправданно затянуть процесс (в ситуации с летними кафе), либо затруднить реализацию социальных программ или иных полномочий Петербурга.

С такой логикой можно было бы согласиться при однородном характере списка исключений.

Однако остается загадкой, почему предоставление земли под магазины пешеходной доступности либо под стоянки грузового транспорта с разрешенной максимальной массой более 3,5 тонны — в этих сегментах претендентов, как правило, вполне достаточно — должно осуществляться без учета требований закона «О защите конкуренции»? Эти нормы прямо противоречат статьям 15 и 19 данного закона, и их обоснованность еще предстоит доказать Петербургу в суде.

При всей противоречивости списка исключений следует обратить внимание на одну интересную новеллу, которая предоставляет новые возможности многим бизнесменам. Появляется законодательно предусмотренная возможность претендовать на предоставление в аренду участка, смежного с тем, который принадлежит лицу на праве собственности либо аренды. Или даже не смежного. В п. 13 ст. 4 городского закона предусмотрено предоставление «индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам в аренду дополнительных земельных участков, необходимых для использования земельных участков, принадлежащих указанным лицам…». В этом пункте не указано даже, что надел должен быть смежным — формально он может располагаться где угодно (хоть через дорогу).

Владельцам зданий и сооружений смежный участок может быть предоставлен без торгов, также «если он необходим для использования» уже имеющегося объекта недвижимости. К сожалению, в законе не дано какого-либо разъяснению критерия «необходимый для использования», поэтому такой подход оставляет широкие возможности для коррупции. Мы полагаем, что по сложившейся практике судьбу таких пятен будет определять КГА с учетом мнения КЗРиЗ, однако это лишь предположение.

Серьезно облегчит жизнь строителям норма о целевом предоставлении участков для размещения временных стройплощадок на период строительства, реконструкции и ремонта объектов. Не секрет, что размеры наделов, выделяемых на инвестусловиях, зачастую не позволяют разместить там временную стройплощадку. Этой нормой город не только идет навстречу строителям, но и увеличивает доходную часть бюджета за счет официальной арендной платы.

К числу положительных моментов принятого закона надо отнести то, что непосредственно в нем (п. 4 ст. 4) закреплена процедура рассмотрения заявок при целевом предоставлении участков, что существенно сократит количество споров о ее соблюдении.

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер, Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ