Комментарии в СМИ

«Сетевой разбор»

14.03.2016 Недвижимость и строительство

Об особенностях оформления строительства инженерных сетей рассуждает в своей авторской колонке Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры».

В ГУД News — новая рубрика. Собственную колонку в газете ведет Комитет по законодательству РГУД. На этот раз юристы рассказывают об особенностях оформления строительства инженерных сетей.

Инженерные сети — обязательный элемент любого капитального строительства. Но у большинства застройщиков, да и уполномоченных органов, нет однозначного понимания того, как оформлять разрешительную документацию на них. Как следствие, в правоприменительной и судебной практике возникает много споров.

Не улучшает ситуацию и законодатель: вместо разработки общих правил он выборочно меняет и без того отрывочное правовое регулирование этой области. Например, п. 4 ст. 4 закона от 29.12.2014 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ» говорит, что с 1 января этого года линейные объекты можно строить только на основании проекта планировки территории, а не градостроительного плана, как было ранее. Все готовились к изменению правил, однако 29 декабря 2015-го в закон внесли поправки, сделав исключение для Москвы. До конца года в столице по-прежнему достаточно градплана.

Все инженерные сети законодатель условно делит на две группы: часть здания и самостоятельные (линейные объекты недвижимости). К первым относят коммуникации, необходимые для эксплуатации только одного объекта недвижимости и расположенные в пределах застраиваемого участка («внутриплощадочные»). Их создание оформляют в общей проектной документации на здание. Получать отдельное разрешение не нужно.

Линейные объекты не всегда относятся к объектам капитального строительства. Согласно письму Минрегионразвития от 20.05.2011 № 13137-ИП/08 «О государственной экспертизе проектной документации…» инженерия, рассчитанная минимум на два сооружения, уже рассматривается как отдельный объект. Это квартальные газопроводы, водопроводы, канализация, линейно-кабельные сооружения связи и пр. При этом Министерство не считает самостоятельными объекты, функционально являющиеся частью капитального сооружения, если они расположены в границах отведенного под строительство участка и не выходят за пределы квартала или микрорайона.

В свою очередь, судебная практика относит сети к линейным объектам недвижимости, если они прокладываются вне здания (до внешней границы наружной конструкции), проходят через несколько участков или имеют значительную протяженность. В обязательном порядке линейными признаются сети, обеспечивающие минимум два объекта или выходящие за пределы квартала или микрорайона.

Для сетей, отнесенных к категории сооружений, по нормам Градкодекса обязательно получать разрешение на строительство. Правда, в некоторых регионах (например, Петербурге, Ленинградской области и т. п.) местные законы отменяют это требование (что допускается законом).

Казалось бы, вся эта классификация интересна лишь юристам, но это не так. Девелоперу нужно самому разбираться в вопросе, чтобы избежать обвинения в самовольном строительстве. При рассмотрении таких споров в расчет принимают наличие разрешения на строительство (если оно нужно) и наличие прав на землю. К сожалению, именно об оформлении прав на участок практически всегда забывают.

После вступления в силу поправок в Земельный кодекс процедура предоставления государством участков для строительства линейных объектов существенно изменилась.

Пп. 4 п. 2 ст. 39.6 кодекса предусматривает, что землю под объекты обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи можно получить в аренду без торгов.

По мнению Минэкономразвития, норма распространяется на все сети, а не только на те, которые отнесены к объектам федерального, регионального или местного значения. Эту позицию, правда, не разделяют многие региональные чиновники.

При этом ст. 39.23 кодекса для размещения линейных объектов на государственных или муниципальных землях позволяется заключать соглашения об установлении сервитута (если это не противоречит разрешенному использованию участка). А в Постановлении Правительства РФ от 03.12.2014 № 1300 «Об утверждении перечня…» есть список сетей, которые можно строить на публичных землях, не оформляя какие-либо права. Земельный кодекс не регламентирует прокладку инженерии по частным территориям, в таких ситуациях девелоперу нужно договариваться с собственником. Иначе можно получить иск о сносе сетей как самовольной постройки.

Ссылка на источник