Комментарии в СМИ

«Отложенные дети»

СМИ цитирует выступление Дениса Качкина, управляющего партнера «Качкин и Партнеры», в рамках дискуссии «Социальные программы региона: инструкция к применению».

В последние два года по количеству заявленных и начатых жилищных проектов Ленобласть обгоняет Петербург. Пока для покупателя главное — что за чертой города строят дешевле. Однако конкурентная цена хоть по-прежнему и важное преимущество, но уже недостаточное.

Дольщиков волнует качество новостроек; востребованы надежность инженерных систем, приличная архитектура, интересные планировки, а также наличие в новых кварталах объектов образования и здравоохранения, рабочих мест. «Социалка» постепенно становится для застройщиков решающим фактором конкуренции.

В рамках областного форума по девелопменту участники спорили об эффективности программы «Соцобъекты в обмен на налоги», о том, готов ли покупатель доплачивать за «качество территории».

Виталий Жданов:

– Наши приоритетные задачи — выполнение майских указов президента, ликвидация очередей в ДОУ, реализация социальных программ, завершение объектов в установленный срок. Граждане должны видеть экономические, социальные, демографические перспективы региона.

С 2006 го объемы жилищного строительства в Ленобласти выросли вдвое. По итогам прошлого года введено более 17 000 квартир и около 4000 индивидуальных домов общей площадью 1,3 млн кв. м. В два раза увеличилось количество стройплощадок. Сейчас в 441 новостройке возводится около 5 млн кв.м жилья. Активное строительство идет во Всеволожском, Ломоносовском, Гатчинском и Выборгском районах. На их долю приходится более 70% объектов.

Доля комплексной застройки составляет 30%. Это более 40 жилых комплексов, и этот показатель будет расти.

В рамках программы «Соцобъекты в обмен на налоги» заключено 10 соглашений — 16 детских садов и шесть школ построим до 2020 года. С компаниями NСС и «ЦДС» документы подписаны прямо на форуме. Еще три соглашения дорабатываются.

На заседании координационного совета утвержден второй вариант типового договора, его будут заключать с многопрофильными холдингами. 50% налогов от общих доходов организации могут быть направлены на выкуп социальных объектов. Застройщики вправе выбирать наиболее подходящий вариант.

Всего в области на территориях комплексного освоения в ближайшие пять лет планируется возвести более 40 объектов социального назначения.
Проблемная ситуация сложилась во Всеволожском районе: высокие темпы строительства, дефицит свободных участков. До недавнего времени доминировал принцип точечной застройки. Комплексный же подход позволяет решить ряд системных проблем. Очередь в детсады будет полностью ликвидирована к 2016 году.

Гражданам важно чувствовать себя защищенными, уверенными в собственном будущем.

Строительство — мощный драйвер для развития других отраслей. Правительство ЛО никоим образом не собирается создавать искусственные ограничения для застройщиков. Наоборот, будем стимулировать. Но при этом мы рассчитываем на социальную ответственность компаний.

Алексей Булдин:

– Мы строим большой комплекс в Горелово. Сейчас это территория города. За несколько лет приобрели большой опыт, связанный с размещением социальных объектов, кабинетов для врачей общей практики и так далее.

Сегодня упомянули Новогорелово. По нашей инициативе создан новый населенный пункт, для него приняты Генплан и ПЗЗ. Подготовка документов терпланирования завершена. Следующий шаг — выход на площадку. Будем строить в том числе и объекты соцкультбыта. Мы хотим продавать не квадратные метры, а определенный образ жизни. Чтобы люди уже на стадии покупки понимали, в какой детский сад или в какую школу поведут ребенка, где будут работать, отдыхать или гулять.

Проект планировки предусматривает две школы, три детских садика, поликлинику, пожарное депо, физкультурно-оздоровительный комплекс и т. д.

Конечно, застройщики сознают, что развитая сеть социальных объектов поднимает привлекательность территории. И руководство администрации ЛО понимает, что это не только заботы девелопера, но и обязательства государства. Программа «Социальные объекты в обмен на налоги» — шаг в правильном направлении.

Есть проблемы, которые могут возникнуть, их нужно просчитывать заранее. Выкупать «социалку» предстоит по 44 ФЗ, а в нем нет возможности целевого выкупа. Компания построит объекты, затем будет объявлен конкурс…

Денис Качкин:

– Практика применения закона о федеральной контрактной системе (44 ФЗ) вызывает много вопросов. С 1 января этого года порядок госзакупок распространяется на недвижимое имущество. Но недавно введена норма, которая предусматривает закупку у единого поставщика. То есть конкурс не обязателен. Сама процедура непростая, закон излишне зарегулирован (планирование закупок, включение платежей в бюджет; сложно будет определять цену, по которой будут выкупать).

Алексей Булдин:

– При формировании генплана были учтены и места приложения труда. Рядом находится промзона Новогорелово, площадка Кировского завода. Вдоль Волхонского шоссе — автосборочные предприятия, вдоль Таллинского — крупный аутлет и так далее. Есть возможность не формировать спальный район, а создать полноценный населенный пункт. Чтобы люди зарабатывали деньги и платили налоги здесь же.

Святослав Чубаров:

– Площадь наших областных объектов — порядка 250 000 кв.м в Сертолово и около 400 000 кв.м в Янино 1. Путь проходили одинаковый: начинали с разработки и утверждения ППТ, учитывали все нормативы. В Сертолово у нас будут два детских сада, школа и ФОК — все, что необходимо для нормальной жизни. Прошли Градсовет, получили согласования, сейчас выходим на экспертизу и начинаем строить.

Программа по «социалке» — большое подспорье. На освоение территории (сети и дороги) идут серьезные средства. Приведенные затраты на инженерию в расчете на один «квадрат» в полтора-два раза выше, чем в городе. Хотя в целом инвестиционная нагрузка в Петербурге гораздо серьезнее.

Мы подали заявку в расчете на компенсацию процентов по кредитам, взятым на развитие инфраструктуры. Сейчас Минстрой выбирает регионы.

Дмитрий Синочкин:

– Возникает ли спрос не на метры, а на жилье в понятной среде? Или пока это предположения аналитиков?

Святослав Чубаров:

– Мы заказали маркетинговое исследование по Янино и Сертолово, чтобы определить, кто готов приехать в область. У нас есть уверенность, что основной контингент — молодежь, учитывая невысокую (относительно Петербурга) стоимость.

Спрос на ЛО и СПб различается, конкретнее судить сложно.

Алексей Булдин:

– Сегодня у нас рынок покупателя. Поэтому мы даже не пытались уклониться от соцкультбыта: это будет важным. При реализации проекта «Дудергофская линия» была определенная планка: жители квартала стали жестко спрашивать, когда появится детский сад, когда школа. Некоторые, даже не глядя на цену, разворачивались и уходили. Кто-то имеет возможность возить детей, для кого-то цена важнее. Но порог есть, это очень важный показатель.

Вадим Карасев:

– Мы составили портрет покупателя жилья в новостройках, опираясь на данные компании TNS и на собственные исследования. Используются принцип life stage (стадии жизненного цикла) и объективные показатели: возраст, наличие-отсутствие детей, проживание с родителями и пр.

Наиболее многочисленная группа покупателей квартир в петербургских новостройках (их почти 25%) — родители дошкольников (до пяти лет). Именно они ищут жилье в первую очередь.

Затем идут три группы без детей, в каждой по 11–12%: родители взрослых детей; граждане до 34 лет, не состоящие в браке, без детей, живущие с родителями; до 34 лет, состоящие в браке, детей нет.

Всего в Петербурге потенциальных новоселов, живущих с детьми, — 38%, это почти на 10% больше, чем в среднем по городу. Потребность в приобретении жилья обусловлена расширением семьи.

Совершенно другая ситуация с теми, кто готов купить квартиры в новостройках за КАД. Основная возрастная группа — 25–34 года, их почти половина — 46%. Есть четыре ключевые группы, и все они без детей или со взрослыми детьми. В основном это менеджеры среднего звена или молодые специалисты.

Одинокие, до 34 лет, без детей, живут отдельно от родителей — 24%. До 34 лет, состоят в браке, без детей — 18%. До 34 лет, не состоят в браке, без детей, живут с родителями — 13%. 12% составляют люди в возрасте от 35 до 54 лет, родители взрослых детей. И только пятая по численности группа среди тех, кто готов жить за КАД, — родители дошкольников, 10%.

Основная потребность тех, кто покупает квартиру за КАД, — создание семьи, а не ее расширение. Среди тех, кто хотел бы купить квартиру за КАД, мало родителей младших школьников и почти нет родителей старшеклассников.

Всего родителей с детьми среди готовых жить за Кольцевой — 18%, т. е. их вдвое меньше, чем среди новоселов Петербурга (38%).

Потребители не доплачивают за качество территории, они просто отказываются от покупки. Родители опасаются ехать, они знают, что не найдут того социального пакета, к которому привыкли. Дефицит покупателей восполняется иногородними, среди покупателей квартир за КАД эта группа составляет 20%.

Вроде бы не так и необходимо строить детские садики и прочее. На самом деле состав покупателей — это спрос на «социалку», отложенный на два-три года. Те молодые люди, у которых сейчас нет детей, скорее всего, в перспективе их родят, и тогда ситуация станет критической, если не развивать социальные программы.

А пока досуг — основная потребность для новоселов. В рамках освоения территории Новоселья у нас предусмотрено строительство крытого катка. Один из критериев выбора — социальная однородность. Люди хотят видеть тех, кто похож на них. А молодежь, способная купить квартиру, — это люди с довольно высоким уровнем дохода. И соответственно с высокими требованиями.

Важно строить квартирографию так, чтобы она была направлена на потребителя и на перспективу. Мы строим то, что будет востребовано. А не продаем то, что построили. Это разные стратегии.

Мы не станем создавать гетто с огромным количеством малогабаритных квартир. Иначе люди будут быстро уезжать.

Денис Качкин:

– У нас многие вещи делаются не благодаря, а вопреки. Программа «Соцобъекты в обмен на налоги» идет на ура, и вроде все хорошо. Она помогает развивать территории. Но не решает всех проблем. И касается только одной сферы — образования.

Подобная схема (это признает, например, и вице-губернатор Георгий Богачев) — это «понятийка». Документ, который не несет никаких правовых последствий и не дает гарантий. При наличии сильной и доброжелательно настроенной власти такие проекты будут реализовываться. Но обеспечить исполнение этих обязательств в суде застройщики не смогут.

Девелоперы идут на такие соглашения от безысходности. Только нужно к этому осторожно относиться. Есть майские указы, не обеспеченные деньгами. Это порождает соблазн повесить на бизнес более серьезные затраты, не вникая в его экономику. Если состав правительства поменяется — схема сильно проиграет. Оптимизм укрепляет порочную практику.

Участники «круглого стола»

Виталий Жданов, председатель Комитета по строительству Ленинградской области

Алексей Булдин, директор по строительству СК «ЛенРусСтрой»

Святослав Чубаров, руководитель службы по комплексному освоению территорий компании «КВС»

Вадим Карасев, директор по маркетингу управляющей компании «Новоселье»

Денис Качкин, управляющий партнер юридической компании «Качкин и Партнеры»

Дмитрий Синочкин, модератор, шеф-редактор «НП»

Дмитрий Синочкин

 

Ссылка на источник

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ