Комментарии в СМИ

«Нотариальное преимущество»

08.08.2016 Недвижимость и строительство

В 2016 году вступили в силу несколько законов, посвященных нотариальной деятельности в части оборота недвижимости. О новых правилах – в очередной колонке Комитета по законодательству РГУД, подготовленной председателем Комитета, партнером, руководителем практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрием Некрестьяновым.

Некоторые новации действуют уже с 1 января. Так, сделки по отчуждению долей в праве собственности (за исключением земельных долей, которые измеряются в баллогектарах) теперь необходимо удостоверять нотариально. Эта норма была введена, чтобы защитить граждан от мошенников. Для бизнеса она, конечно, уменьшает свободу выбора формы сделки и в какой-то степени – скорость ее совершения.

Также с этого года документы на госрегистрацию прав на недвижимость разрешили подавать в электронной форме, и в таком виде процедура должна проходить в сокращенные сроки. Однако пока возникает много технических сложностей. Например, в начале лета в Петербурге не удавалось провести платеж в Росреестр по предусмотренной процедуре и в итоге сроки электронной регистрации превысили даже традиционный вариант. Остается надеяться, что техническая сторона будет отлажена, а полезная инициатива – не загублена на корню.

В рамках блока законов, принятых Государственной думой на последнем заседании текущего созыва, нотариусам предоставили дополнительные полномочия, которые могут стать интересными для использования в сложившейся практике. Во-первых, наконец-то нормально урегулирован вопрос о территориальном характере заверения сделок. Если раньше действовала норма о нотариальных округах, теперь установлено более прогрессивное и удобное правило, по которому заверить сделку можно у любого нотариуса, работающего в границах субъекта.

Наиболее интересной новеллой, которая, несомненно, открывает новые возможности для предпринимателей, является норма о возможности внесудебного взыскания по исполнительной надписи нотариуса.

Она касается нотариально удостоверенных сделок, устанавливающих денежные обязательства или обязательства по передаче имущества, а также кредитным договорам (за исключением отдельных соглашений с кредиторами в лице микрофинансовых организаций). Фактически она распространяется на любые нотариальные сделки с имуществом. В отличие от более «громкой» нормы о возможности внесудебного взыскания по кредитным договорам здесь не требуется указывать на такое право непосредственно в договоре, т.е. норма носит императивный характер и возможность ее использования вытекает напрямую из закона.

Что такое «исполнительная надпись нотариуса» на «бытовом» языке? Это документ, выдаваемый нотариусом, о принудительном исполнении соответствующего обязательства. Он обладает силой исполнительного листа (и может быть передан приставам).

Как это будет работать на практике? Предположим, договор аренды заключен в нотариальной форме и арендатор допускает просрочки. В этом случае арендодателю нет необходимости обращаться в суд, он просто идет к нотариусу за оформлением исполнительной надписи и с ней отправляется к приставу для принудительного взыскания задолженности. Очевидно, это открывает совершенно новые возможности для собственников и может существенно облегчить решение вопросов платежной дисциплины.

Аналогичные возможности появляются и в договорах купли-продажи, и в любых иных нотариально удостоверенных сделках, где есть денежные обязательства либо обязательства по передаче имущества.

Однако «бесплатный сыр бывает только в мышеловке»: использование этой опции обусловлено затратами на нотариальное оформление. Для долгосрочных договоров, к которым потом обычно оформляют многочисленные допсоглашения, расходы на нотариальное оформление могут быть весьма ощутимыми. Но для существенных по сумме сделок (например, договоров с «якорными» арендаторами) они будут более чем соразмерны дополнительным возможностям и сэкономленному времени и деньгам на судебные разбирательства.

С юридической точки зрения новелла выглядит многообещающе, и мы рекомендуем серьезно проанализировать целесообразность ее применения в деятельности девелоперов.

Материал опубликован в газете «Недвижимость и Строительство Петербурга» № 32 (923) от 08.08.2016