Комментарии в СМИ

«Под стук молотка»

08.09.2014 Недвижимость и строительство

Андрей Кулаков, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», отмечает, что законодательные изменения в порядке проведения торгов по продаже незавершенных объектов направлены на увеличение оборота участков с объектами незавершенного строительства.

На сайте раскрытия информации размещен проект постановления Правительства РФ о порядке проведения торгов по продаже незавершенных объектов.

Новая норма Гражданского кодекса вступает в силу только 1 марта 2015 го, а правительство уже озаботилось подготовкой подзаконного акта. И это радует.
Угроза реализации недостроенного объекта с аукциона, скорее всего, окажет дисциплинирующее воздействие на застройщиков, недостаточно напуганных действующими штрафами и санкциями.

В документе речь идет лишь о тех объектах, которые строятся на государственных и муниципальных участках: срок аренды истек, договор расторгнут — «незавершенку» потащат на торги. Эти нововведения не касаются тех, кто работает на частной земле. Специально оговорено: на объекты, которые сооружаются по 214 ФЗ, новые правила не распространяются.

Риск попасть на аукцион, не уложившись в сроки, появится у девелоперов, которые возводят гостиничные комплексы, торговые и офисные центры, производственные цеха и склады, а также инфраструктурные объекты. Попадают в этот круг лиц также и те, кто строит дома на собственные и кредитные средства, не привлекая дольщиков. Кстати, министр строительства Михаил Мень еще в марте на выставке MIPIM заявил, что в течение пяти лет отрасль откажется от долевого строительства. Эту инициативу (естественно) поддерживают банки, девелоперы от нее не в восторге.

При этом у чиновников в руках остается действенный рычаг: захотят подойти формально — расторгнут, учтут социальную значимость и какие-то иные обстоятельства — не расторгнут…

В постановлении расписано, кто организует торги, кто проводит, за сколько дней публикуется извещение… Главные тонкости и сюрпризы будут в формулировках условий аукционов.

«Пока я не вижу проблемных объектов, которые могут быть завершены по этой схеме, — говорит вице-губернатор Петербурга Марат Оганесян. — Их все можно достроить, не продавая на торгах. Но если появится такая необходимость, вся нормативно-правовая база у нас готова».

Мнения экспертов

Андрей Кулаков, юрист компании «Качкин и Партнеры»:

– Это постановление утверждает процедуру, направленную на реализацию нормы ст. 239.1 ГК РФ. В ней закреплено новое основание для прекращения права собственности — отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора. Если контракт с застройщиком расторгнут из-за истечения срока или по иным основаниям, публичный субъект получает право продать недострой на торгах. По замыслу федерального законодателя, эти меры должны увеличить оборот участков с объектами незавершенного строительства.

Ирина Мошнякова, руководитель отдела недвижимости ИПП:

– Во первых, действие статьи согласно 171 ФЗ не распространяется на регулируемое 214 ФЗ строительство многоквартирных домов.

Во вторых, при буквальном прочтении статьи 239.1 ГК РФ новые положения касаются только собственников «незавершенки», то есть застройщиков, чьи права зарегистрированы в Росреестре. Ситуацию с реализацией незарегистрированных за застройщиком объектов эти новеллы не регулируют. Есть и другие несоответствия. Например, указано, что объекты незавершенного строительства могут быть изъяты по решению суда. При этом не установлена обязанность государственных органов обращаться в суд в случае прекращения прав на участок. Такая неопределенность приводит к коррупционным рискам.

Дмитрий Синочкин, Андрей Некрасов

Ссылка на источник