Комментарии в СМИ

«Апартаменты: ускользающий шанс»

Издание цитирует выступление Андрея Кулакова, юриста практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», в рамках дискуссии по развитию рынка апартаментов в Санкт-Петербурге.

Теперь к проектам новых гостиниц, включая апарт-отели, будут применять те же требования, что и к жилым комплексам: обеспечение социальными объектами, парковками, зелеными зонами. Кроме того, все гостиницы к 2016 году должны будут пройти классификацию на звездность.

Что будет происходить с апартами? Насколько успешны запущенные проекты и появятся ли новые? Какую нагрузку на окружающую городскую среду создают апартамент-комплексы? К чему приведет ужесточение регулирования? На эти вопросы постарались ответить участники дискуссии, которую организовали РГУД и «НП».

Екатерина Немченко:

– Апартаменты — это нежилые помещения, которые служат именно для проживания, долгосрочного или краткосрочного.

При их создании застройщики пляшут от локации и от назначения, то есть от требований целевой аудитории. Апартаменты могут возникать как рекреационная недвижимость. Самый яркий проект такого рода — Crystal в Курортном районе. Есть формат инвестиционной, доходной недвижимости. Например, апарт-отель YE’S. Третья категория — эксклюзивные варианты там, где жилье строить невозможно. Это «Пятый элемент», «Монферран» и другие.

Основные потребители апартаментов — бизнесмены, которые используют их как временное либо второе жилье инвесторы, заинтересованные в прогнозируемой доходности; покупатели из тех, кто хочет иметь загородный дом, но без проблем, связанных с эксплуатацией. И те, кто приобретает апартаменты как эксклюзивное жилье, именно для проживания. На сегодня в Петербурге 23 проекта апартаментов. А в Москве они составляют 30% рынка строящегося жилья.

Столичные специалисты говорят, что апартаменты востребованы, потому что потребители любят этот формат. В Москве, если говорить про элитный сегмент, у покупателей нет нужды в регистрации, использовании каких-то элементов социальной инфраструктуры. Эти услуги они получают на коммерческой основе. А доходные апартаменты стоят меньше, чем жилье, примерно на 20%. Правда, в последнее время наблюдается очень интересная тенденция. Если вокруг апартаментов активно возводятся жилые комплексы, и потребитель имеет возможность выбирать, разница в ценах действительно составляет 15–20%. Но если в ближайшем окружении нет жилых проектов такого же уровня, то нет и разницы в цене. В комплексе апартаментов Docklands регулярно повышают цены, сегодня это уже 130 000 за «квадрат». Это абсолютно рыночная цена для новостроек на Васильевском острове.

А рядом с проектом «Салют» создаются два жилых квартала: «Триумф парк» и «Квартет». Если брать студию в «Триумфе» и «Салюте» — разница в цене 23%, если сравнивать «Салют» и «Квартет» — примерно 6%.

Сейчас в Петербурге порядка 30 апарт-проектов в стадии разработки. Не исключено, что и некоторые офисные проекты будут трансформироваться в апарт-отели. Пока запланировано 19 268 единиц апартаментов в разных категориях. И 83% — это именно доходная недвижимость.

Евгения Тучкова:

– Можем добавить несколько цифр. Общая площадь всех проектов апартаментов — порядка 300 000 кв. м. По нашим данным, сейчас в продаже находится около 130 000 кв.м: примерно 99 500 кв.м в Петербурге, около 30 000 — за городом. Еще 12 проектов уже получили разрешение на строительство, но пока не вышли в продажу.

Дмитрий Синочкин:

– Администрация и в Москве, и в Петербурге постоянно пытается обложить застройщиков или новыми ограничениями, или новыми условиями. Это также связано с внесением изменений в СНиПы. Чем нам грозят эти поправки?

Андрей Кулаков:

– В первую очередь хотелось бы разобраться с понятиями «апартаменты» и «апарт-отели». Приказ Росстата от 2015 года говорит, что апарт-отели — это гостиницы, номерной фонд которых состоит из номеров категорий «студия» и «апартаменты». В приказе Минкульта от 2014 года сказано: «Апартаменты — это номер в средствах размещения (в гостиницах, пансионатах и так далее) не менее 40 кв.м, состоящий из двух и более комнат». Классифицируют апарт-отели по количеству звезд, как и прочие гостиницы. Российский классификатор видов экономической деятельности 2014 года включает в услуги гостиниц предоставление и комфортабельных меблированных комнат, и апартаментов. То есть до недавнего времени у регулирующих органов не было никаких сомнений, что апарт-отели являются гостиницами, что апартаменты — это не жилое помещение, а помещение для временного пребывания.

Дмитрий Синочкин:

– У нас возможны жилые помещения в нежилых домах?

Андрей Кулаков:

– Нет. Это явно противоречит Жилищному кодексу. Однако недавно появился Свод правил, и там указано, что апартамент-отель — это здание с жилыми помещениями, предназначенными для временного проживания. С июля 2015‑го данный Свод включен в перечень СНиПов, обязательных к применению. Я считаю, что такое определение противоречит ЖК: в статье 15 указано, что жилым признается изолированное помещение, предназначенное для постоянного проживания. Ни о каком временном проживании речи нет. Более того, 16‑я статья ЖК содержит закрытый перечень помещений: жилой дом, квартира, комната. Причем квартира — это изолированное помещение в многоквартирном доме. Она не может располагаться в апарт-отеле или гостинице. На наш взгляд, приложение к СНиПам, где содержится спорное определение, применять не обязательно.

Дмитрий Синочкин:

– Это вы кому рекомендуете, проектировщикам или представителям власти?

Андрей Кулаков:

– Представителям власти. Впрочем, проектировщикам тоже. Кроме того, в зону риска не попадают проекты, которые были сданы на экспертизу до 1 июля 2015 года. Мне кажется, спорная норма появилась из-за неудачного словоупотребления. Потому что помимо апарт-отелей разработчики указывают, что жилые помещения могут быть расположены в санаториях, гостиницах, пансионатах, больницах, турбазах. В том числе, видимо, в «капсульной» гостинице. «Капсула» — это жилое помещение длиной в два метра, шириной в метр, высотой 1,25, рассчитанное на одного человека. На мой взгляд, это довольно ярко показывает, что под временным проживанием разработчики Свода правил понимали, скорее всего, временное пребывание.

Дмитрий Синочкин:

– Давайте уточним, тюрьма — это помещение для временного пребывания?

Андрей Кулаков:

– Полагаю, да.

Дмитрий Синочкин:

– А если пожизненное?

Андрей Кулаков:

– Термин «проживание» предполагает набор определенной социальной инфраструктуры, озеленение, парковочные места и так далее. Этим и отличается временное пребывание от проживания.

Кроме того, спорное определение касается непосредственно апартамент-отеля и его разновидностей. Если застройщик называет тот же проект гостиницей, формально этот Свод правил уже не будет к нему применяться.

Вопрос из зала:

– У нас была сделка, мы продали апарт-отель, получили новое свидетельство, в нем написано «гостиница». Есть законодательно закрепленное понятие апартамент-отеля?

Александр Погодин:

– В свидетельстве о собственности на апартамент в комплексе YE’S написано: «Нежилое помещение в доме 17». Разрешение на строительство мы получали на гостиничный комплекс. Юридически в России нет апарт-отелей. Есть гостиничные сети, в номерах которых предусмотрена кухонная зона.

Дмитрий Синочкин:

– То есть, по мнению Андрея Кулакова, ничего страшного нам не грозит. Те ограничения, которые введены изменениями в СНиПы, или необязательны кприменению, или порождаются неточным употреблением терминов, и их можно оспорить. Правда, у нас есть практика введения ограничений в обход закона. По факту: чего мы должны опасаться, и будут ли какие-то изменения при прохождении проекта через экспертизу?

Владимир Григорьев:

– Наша деятельность направлена на то, чтобы создать такие условия, когда ничего никому не грозило бы. И в этом смысле я считаю абсолютно последовательным отнесение апартаментов к жилым помещениям.

Я не против того, чтобы у нас появлялись апартамент-отели. Но если под их видом строится жилье, тогда справедливо, чтобы к нему и относились как к жилью. У нас происходит обратное. Например, возводится комплекс YE’S площадью порядка 100 000 кв. м. Кто там будет жить? Если бы вдруг наш город стал Силиконовой долиной и начали бы приезжать тысячи молодых программистов… Наверное, можно было бы предположить, что эти люди селятся в таких специфических жилых помещениях. Но у нас ничего подобного не происходит! Есть демографический состав населения; на него, безусловно, влияют мигранты. Если появляются какие-то жилые помещения — для кратковременного проживания, для долгосрочного — туда селятся те же самые люди. И норматив по детским садам и школам будет недостаточен. Было бы честно все-таки сознаться, что в СП написано правильно: апартаменты — это жилые помещения. Соответственно, если строится большой комплекс апартаментов, социальные учреждения и парковочные пространства необходимы.

Что касается громких заявлений, что власти что-то требуют, я бы не хотел это комментировать. Ситуация не описывается простыми категориями.

Я хочу, чтобы все участники строительного процесса задумывались о среде, которую мы создаем. Мне кажется, у нас абсолютно исчезло понятие чести и совести. Остался только ум…

Александр Погодин:

– По поводу честности: мы год работаем на рынке аренды, сдаем апартаменты. У нас были две программы, которые использовала компания «ИКЕА», размещая своих сотрудников. Они приезжают на обучение, никакие садики и школы им не нужны. У нас снимала номера на длительный срок IT-компания «Новартис». В начале октября в Петербурге проводится Чемпионат мира среди молодежи по бильярду. У нас размещается порядка 100 участников, на две недели. По поводу ЧМ‑2018: к нам уже обращаются организаторы, которым нужно размещать не только болельщиков, но и персонал, который приезжает за полгода! Да, мы действительно гостиница, специальный формат, который обеспечивает социальные в том числе функции города.

Сергей Орешкин:

– В новом Своде правил разделены две функции. Если вы строите жилье, надо ориентироваться на СП‑118, там инфраструктура: детские сады, школы, пожарные депо, поликлиники — все присутствует. Как только вы говорите: «Мы проектируем гостиницу», — нормы другие. Мы отличаемся от Москвы тем, что у нас есть Генплан. Инвестор смотрит на него, видит, что в этой зоне жилая функция отсутствует: «А давайте попробуем построить апартаменты». В этой ситуации надо либо зону менять, идти через поправки в Генплан, либо смириться с тем, что жилья здесь не будет.

Александр Погодин:

– Я прекрасно понимаю, что есть изжога у властей как в Москве, так и в Петербурге от того, что определенные объемы строительства не обеспечены социальными объектами. Я тоже за честность. Мы специально делали замеры, сколько людей проживает с детьми. Что, кстати, и в гостиницах бывает. У нас таких клиентов менее 5%! Неудобно с детьми жить в апартаментах. К нам селятся те, кто приезжает работать, учиться. Больше половины — питерцы: кто-то развелся, у кого-то ремонт, и всем требуется временное место пребывания. Это удобно, это по-европейски, это честно.

Владимир Григорьев:

– Город этих людей не видит. Их нет в программах ни медицинской помощи, ни социальной.

Никто не против, если у вас такой апарт-отель и приехали 100 человек, нет вопросов. Мы же говорим о другом: что будет, если явление примет массовый характер? И в этом случае я хочу, чтобы все жилые помещения были обеспечены соответствующими учреждениями обслуживания — по действующим нормативам.

Александр Погодин:

– У наших менеджеров в отделе продаж есть инструкция. Если потенциальный клиент говорит: «Я хочу у вас приобрести квартиру в апарт-отеле», — его поправляют. Говорят: «В апарт-отеле вы покупаете нежилое помещение, апартаменты. Оно не предназначено для постоянного проживания. Вы, конечно, можете там жить, но без постоянной регистрации». Мы ни в коем случае никогда не говорим, что там будет инфраструктура, социальное обеспечение и так далее.

Я тоже против того, чтобы строились жилые комплексы, назывались апарт-отелями и под эту марку продавались на 20% дешевле. Это вранье! Мы строим гостиничный комплекс, он у меня по инженерии в пять раз дороже, чем жилой дом.

Дмитрий Томилло:

– Мы здесь все старательно избегаем термина «доходный дом». Сейчас это жилье по социальному найму уже должно появиться, и тогда у нас исчезнут проблемы определения, что мы создаем — апарт-отель или простую гостиницу. Сегодня, если говорить о массовой застройке, апарт-отель — это способ возвести жилье в нежилых зонах.

Апарт-отель нормативно и законодательно отнесен к категории общественных зданий. По новым СНиПам жилые помещения допустимы в общественных зданиях, при этом они должны отвечать нормам, предъявляемым к жилью. Поэтому рассматривать такие объекты нужно в соответствии с требованиями к жилым домам — по парковочным местам, детским, прогулочным, спортивным площадкам и т. д. На сегодня это до конца законодательно не прояснено.

Мне кажется, в проектной документации должно быть честно прописано, на какой срок предполагается сдавать помещения…

Дмитрий Синочкин:

– Мы не можем нормативно определить срок пребывания человека в конкретном месте.

Роман Курзенер:

– В 80% случаев под видом апартаментов строят жилье. Девелоперы нас обманывают! Если посмотреть с точки зрения санитарных норм, мы имеем право разместить апарт-отель в санитарной зоне завода. С этим, конечно, надо бороться. Но главное — не убить реальные апарт-отели, которые действительно нужны, это честный и полезный бизнес. Если городские власти объяснят народу, в чем отличия, чтобы покупатель разобрался… Если человек будет знать, что он покупает, и осознанно идти на этот риск, тогда это честно.

Дмитрий Синочкин:

– Много громких слов. Честный бизнесмен — это бизнесмен, который не нарушает писанный закон. Социальная ответственность бизнеса прикрывает безответственность государства.

Реплика из зала:

– Если мы решим вопрос с апартаментами, начнут строить общежития. Решим вопрос с общежитиями, начнут строить оздоровительные комплексы, где можно купить жилье под видом палаты…

Дмитрий Синочкин:

– «Может, в консерватории что-то подправить?» Я с удовольствием отнесусь к предложению города поддержать «НП» и наш сайт, чтобы мы могли шире информировать население. Но мы таких предложений пока не получали.

Илья Ядров:

– Насчет того, что застройщики обманывают: мы всем покупателям говорим, что «Салют» — многофункциональный комплекс с помещениями для временного проживания. Покупатель не дурак, он прекрасно понимает: если у него многодетная семья, наши планировки ему не подходят. У нас студии от 18 до 24 кв. м. Это полноценный гостиничный номер, но с кухней. До 38 кв.м — двухкомнатный номер гостиничного плана, тоже с кухней. Мы предусмотрели помещения под рестораны, сделали гостиничные холлы, видеонаблюдение на этажах, есть помещения под фитнес-центр, под конференц-зал и так далее.

И к 2018 году, к Чемпионату мира, город получит недорогой номерной фонд в достаточном количестве и с очень удобным расположением. Это особенно важно, если учесть, что в высокий сезон наблюдается определенный дефицит. Где, в какой гостинице можно снять номер за 1200–1700 рублей в сутки и получить нормальную инфраструктуру?

В нашем комплексе к 2018‑му будет около 3500 номеров. В пятом корпусе подземный паркинг на 750 машин, плюс прилегающая территория. У нас нет проживающих многодетных семей.

Екатерина Запорожченко:

– Насчет социальных объектов: наш комплекс Docklands еще строится, но мы уже запроектировали детский сад. Всего у нас 386 апартаментов, из которых более половины — студии и однокомнатные. Но наши однокомнатные — от 36 до 52 кв. м. Это полноценные, большие апартаменты, вполне пригодные для семьи из трех человек.

Вопрос из зала:

– А что вас заставило построить детсад?

Екатерина Запорожченко:

– Есть успешный опыт строительства ЖК «Новая история», в состав которого входит дет­ский сад. Мы понимаем, насколько это важно для наших собственников. Мы допускаем, что в нашем апарт-отеле будут проживать семьи с детьми.

Мы вели переговоры о продаже трех этажей (порядка 7000 кв.м) для коммерческой школы, но не смогли договориться.

Я еще хотела обратить внимание на нормативы по инсоляции. Наш комплекс на берегу Малой Невы ориентирован ровно по сторонам света. Часть номерного фонда, которая смотрит на Малую Неву, не проходит по нормам инсоляции, то есть дневного света там будет в избытке, но прямого солнечного света недостаточно, чтобы Docklands признали жильем. В паркинге у нас 141 место при номерном фонде 380 апартаментов. Называть нас недобросовестным конкурентом другим застройщикам просто смешно.

В Генеральном плане города здесь не было жилой зоны. То есть потребителю нужно жилье, а в Генплане нарисована деловая застройка.

Дмитрий Барановский:

– Я так понимаю, что мы тут не только девелоперы, но и хотельеры. Про 2018 год сказали, но в 2016‑м у нас будет хоккей — до 20 000 гостей. И как город закроет дефицит мест без вновь возводимых объектов? Комплекс «Вертикаль» строится именно как инвестиционный проект. Покупатели приходили, чтобы на нем зарабатывать. Апарт-отели есть в международной классификации. Например, «Аккорд» с форматом «Адажио» — это апарт-отели, номера, в которых есть кухня. У нас есть вся гостиничная инфраструктура: лобби-бар, ресепшн, ресторан, где можно заказать завтрак, прачечная и так далее. Этот формат полезен для города: в него вкладывают индивидуальные инвесторы, малый бизнес.

Мне кажется, апарт-отель удобен для кратковременного пребывания семей с детьми. Но только для краткосрочного. Длительное проживание — это дорого.

Владимир Федоров:

– Я не совсем понимаю смысл дискуссии: обвинение в недобросовестности вообще звучит утопично. Все уже знают, что такое апартаменты, знакомы с их достоинствами и недостатками. Регистрация есть, временная пятилетняя, возобновляемая по закону. С налогами и тарифами — все понятно. Сейчас все упирается в борьбу за потребителя. Мы развиваем проект «Виват!». Он интересен людям со скромным бюджетом. Это первая часть целевой аудитории. Вторая — те, кто хочет сберечь деньги. На старте покупатели вписываются из-за минимальной стоимости, в дальнейшем смотрят на отношение качества и цены. Все определяется реальным спросом. Если будет потребность в детском саде, мы его создадим, иначе не выдержим конкуренции. И давайте смотреть правде в глаза. Сейчас у людей банально не решены самые простые вопросы, им нужно где-то жить. Я считаю, апартаменты — это жилье. Смешно говорить, что мы строим что-то другое.

Дмитрий Синочкин:

– Недавно были подведены итоги международного конкурса, и в категории «Гостиницы и апарт-отели» первое место занял комплекс YE’S, с чем мы его поздравляем. Но мне больше интересен второй победитель, комплекс «Три башни» в Батуми. Апарт-отель на берегу моря построили по 1000 долларов за квадратный метр. Доллар тогда стоил у нас 30–35 рублей. И все продали до завершения. Я спросил у застройщика: «Как у вас так получается?» Мне сказали: «Если грамотно управлять, если не воровать — это вполне реально».

Участники «круглого стола»:

Владимир Григорьев, председатель Комитета по градостроительству и архитектуре СПб
Сергей Орешкин, председатель Комитета РГУД по архитектуре, руководитель архитектурного бюро «А. Лен»
Дмитрий Томилло, начальник сектора архитектуры СПб ГАУ «Центр государственной экспертизы»
Роман Курзенер, генеральный директор ООО «Центр Согласований»
Александр Погодин, генеральный директор сети апарт-отелей Y’ES (ГК «Пионер», направление Санкт-Петербург)
Екатерина Запорожченко, директор по продажам УК Docklands (ГК «Балтийский монолит»)
Дмитрий Барановский, директор управления апарт-отелями NAI Becar, Санкт-Петербург
Илья Ядров, директор по развитию проекта «Salut!» («СоюзИнвестДевелопмент»)
Андрей Кулаков, юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры»
Екатерина Немченко, руководитель отдела элитной жилой недвижимости «Knight Frank Санкт-Петербург»
Евгения Тучкова, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International в Санкт-Петербурге
Владимир Федоров, директор по продажам компании «Донк»
Дмитрий Синочкин, шеф-редактор «НП», модератор

Дмитрий Синочкин

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер, Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ