Комментарии в СМИ

«Кадастровая перезагрузка»

20.10.2014 Недвижимость и строительство

Андрей Кулаков, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», полагает, что владельцам коммерческих помещений, сдаваемых в аренду по частям, проще заблаговременно понести незначительные расходы на внесение в кадастр сведений об арендуемой части, чем понести затраты в будущем на длительную судебную тяжбу.

Владельцы коммерческих объектов, сдаваемых в аренду по частям, обязаны получать кадастровые паспорта по новой форме. Иначе Росреестр вправе отказать в регистрации. На днях суд кассации вынес решение по прецедентному делу.

У собственников офисных центров, в которых не проведен кадастровый учет помещений, теперь есть два варианта. Либо сделать такой учет, либо обновить кадастровый паспорт здания и приписать в нем, какая именно часть объекта обременена арендой. Новые формы паспортов позволяют это делать.

Новшества касаются и владельцев зданий, и собственников конкретных встроек, которые можно сдать в аренду по частям.

Суд кассации пояснил (рассматривая спор между Росреестром и Политехническим университетом), что новые правила не распространяются только на сделки, поступившие на регистрацию до июля 2013 го. К этому спору было приковано особое внимание, поскольку до его завершения суды приостановили рассмотрение нескольких аналогичных дел.

Напомним предысторию конфликта. Еще в 1997 м был принят закон 122 ФЗ (о государственной регистрации прав), который допускал возможность сдачи части какого-то помещения, если на регистрацию будет предоставлен кадастровый паспорт целого объекта с указанием размера арендуемой части.

Стороны обычно заштриховывали ее на поэтажном плане и указывали площадь. В целом эта схема работала. Но с принятием закона о кадастре и другими новшествами у многих собственников стали возникать проблемы с регистрацией. В 2011 м Высший арбитраж решил упорядочить практику. В постановлении Пленума №73 он указал, что для заключения договора аренды части объекта (например этажа в здании) ставить ее на учет необязательно. Достаточно подписанного сторонами документа, содержащего графическое и (или) текстовое описание арендуемой части. Главное, чтобы помещение можно было индивидуализировать. Но при этом обременение должно быть установлено в отношении всего объекта.

После этого жизнь предпринимателей упростилась, хотя спорных ситуаций возникало немало, ведь четких правил идентификации частей объекта так и не было.
В конце 2012 го МЭР издал приказ №831 о новой форме кадастровых паспортов. В них появилась возможность описывать часть здания или помещения, на которую распространяется обременение в виде аренды (чтобы не накладывать ограничения на все здание). С первого января 2013 го стало обязательным вносить в ГКН сведения о таких неучтенных частях, которые находятся под обременением. К тому же стало возможным ставить на кадастровый учет одновременно и здание, и помещения в нем (раньше — либо одно, либо другое).

Однако возникли новые конфликты. Многие собственники пытались доказать в суде, что им не нужно обновлять кадастровые бумаги, если в архиве уже были сведения, позволяющие индивидуализировать арендуемый объект (например, старый поэтажный план с заштрихованной частью). В первой инстанции сложилась разрозненная практика. Однако чаще суд занимал сторону Росреестра.

Например, в начале 2013 го Политех сдал в аренду помещение 192 кв.м в доме 13 по улице Капитана Воронина под студенческое кафе. Он представил в Росреестр кадастровый паспорт всего здания (полученный еще в начале 2010 го) с планом второго этажа, на котором обозначены границы арендуемой встройки. Управление отказало в регистрации, сославшись на то, что собственник должен подготовить документ по новой форме и отразить в ГКН сведения о том объекте, на который распространяется обременение. Университет обратился в арбитраж. Две инстанции отказали в иске. На днях свою позицию по этому поводу высказал суд кассации. Он вступился за университет, но только потому, что новые формы кадастровых паспортов стали обязательны с июля 2013 го, а стороны подали документы на регистрацию до этого момента. Если бы это произошло позже, университету пришлось бы либо провести кадастровый учет помещений, либо обновить паспорт здания, указав в нем, какая часть сдана в аренду. Это подтверждает и Андрей Кулаков, юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры»: «Из постановления практически очевиден вывод суда, что при обращении заявителя в регистрирующий орган после 1 июля 2013 го требования Росреестра были бы правомерными».

Аналогичную позицию сейчас занимают арбитражные суды, рассматривая споры по поводу аренды встроек. Невозможно сдать часть помещения, не подготовив кадастровый паспорт по новой форме.

Например, владелец нижнего этажа на Ленинском пр., 138 передал в аренду часть нежилого помещения 9Н (общей площадью 188 кв.м), которое учтено под самостоятельным кадастровым номером. Арендатору передали несколько комнат размером около 50 кв. м. При этом собственник не стал подавать в Росреестр паспорт помещения по новой форме, посчитав, что ему достаточно имеющихся в архиве бумаг. Суд констатировал, что собственник обязан предоставить паспорт встройки 9 Н по новой форме, где будет обозначена ее арендуемая часть. Это решение уже вступило в силу. Аналогично завершилось еще несколько дел.

«Можно однозначно говорить о том, что старые правила больше не актуальны. Если собственник хочет сдать часть здания (в котором не проведен кадастровый учет встроек), он не сможет ограничиться тем, что заштрихует на поэтажном плане какую-то часть этажа. Необходимо готовить новую техническую документацию и вносить в ГКН сведения об арендуемой части», — говорит Мария Бойко, руководитель практики по недвижимости компании «Дювернуа лигал».

«В нынешней ситуации владельцам помещений проще заблаговременно понести незначительные расходы на внесение в кадастр сведений об арендуемой части, чем тратиться на длительную судебную тяжбу», — соглашается Андрей Кулаков.

Роман Денисов