Комментарии в СМИ
«Аренда без продленки»
Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», комментирует решение суда о не продлении в обход аукционов договоров аренды нежилых объектов с теми предпринимателями, которые изначально получили помещения целевым образом.
Суд не позволил КУГИ продлевать в обход аукционов договоры аренды нежилых объектов с теми предпринимателями, которые изначально получили помещения целевым образом.
Попытка Смольного найти лазейку в законе о конкуренции не увенчалась успехом. В арбитраже завершился показательный спор между КУГИ и Управлением Росреестра. Он касался судьбы встройки (477 кв.м) на пр. Просвещения, 23. Еще в 2005 м глава районной администрации распорядился передать это помещение в аренду ЗАО «Дети» — под магазин детских товаров. В том же году КУГИ заключил с фирмой пятилетний договор аренды.
В начале прошлого года комитет издал новое распоряжение об использовании этого объекта, на основании чего перезаключил с фирмой договор. Однако Росреестр отказался завизировать сделку, сославшись на то, что пролонгация возможна только через аукцион. Комитет обратился в арбитраж. Он указал, что в 17 й статье закона о конкуренции (в редакции 2011 года) есть пункты, согласно которым город вправе продлевать договоры с добросовестными съемщиками — на три года и при условии, что помещение будет переоценено с учетом рыночной ставки.
В Управлении Росреестра констатировали, что это возможно, только если помещение было изначально арендовано по результатам торгов. КУГИ пытался доказать, что такой вывод прямо не следует из текста закона, но старания чиновников не увенчались успехом.
«Раньше действительно существовала правовая неопределенность с этой статьей, однако в настоящее время разночтения устранены. После того так как Пленум ВАС принял постановление № 73 (Об отдельных вопросах практики применения правил ГК о договоре аренды — в редакции от 25.01.2013), он не оставил возможности для иного толкования», — комментирует Дмитрий Некрестьянов, партнер юридической компании «Качкин и Партнеры».
До недавних пор существовала также возможность продлевать договоры без торгов (не позднее чем до июля 2015 года) с субъектами малого бизнеса. Соответствующая норма содержалась в 4 й части ст. 53 закона о конкуренции, но в прошлом году эта статья была отменена в связи с новыми поправками в закон.
Поблажки остаются для отдельных категорий съемщиков, например для некоммерческих организаций, созданных в форме ассоциаций и союзов, религиозных и общественных объединений, для адвокатских, нотариальных, торгово промышленных палат, медицинских организаций и некоторых других.
Другой способ обойти торги — не расторгать (по обоюдному согласию) истекший договор аренды. В этом случае он будет считаться продленным на неопределенный срок. Однако у арендатора не будет гарантий, что завтра город не попросит его на выход. КУГИ пока не комментирует сложившуюся ситуацию.
Роман Денисов
Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям
Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям