Комментарии в СМИ

СМИ цитирует выступление Дмитрия Некрестьянова, партнера, руководителя практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», в рамках встречи Дискуссионного клуба газеты «Недвижимость и Строительство Петербурга» по особенностям развития рынка офисной недвижимости.

…предложили мы участникам рынка офисной недвижимости, пригласив их обсудить конъюнктуру на 41-й этаж бизнес-центра «Лидер-Тауэр». Разговор между девелоперами, брокерами и консультантами под крышей самой впечатляющей деловой высотки Петербурга получился довольно откровенным. По общему мнению, итоги 2015-го в офисном секторе оказались лучше мрачных прогнозов, на которые не скупились осведомленные оптимисты. Однако настоящий спад еще впереди.

Именно в 2016-м владельцам бизнес-центров предстоит драматичная борьба за арендаторов. А девелоперам лучше поискать себе другие занятия: строить сейчас новые офисы — откровенное безрассудство.

Кто меньше?

Анастасия Ясинская:

– С рынка поступают очень интересные сигналы. По словам одного из уважаемых специалистов, в бизнес-центре, относящемся к «середнячкам» и расположенном в районе площади Александра Невского, крупному арендатору с 1 января снизили рублевую арендную ставку на 45%. Возможно, ценник там и был завышен, но вряд ли такой дисконт можно считать коррекцией.

Давайте обменяемся свежими цифрами и наблюдениями.

Андрей Амосов:

– По итогам года в эксплуатацию было введено 163 000 кв.м офисов. Это на 26% меньше, чем в 2014-м. Прогноз на 2016-й пока составляет 220 000 кв.м, но это оптимистичный сценарий.

Впервые с 2007 года доля вакантных помещений в офисных центрах В-класса оказалась больше, чем в классе А: 13 и 11% соответственно. Это свидетельствует о том, что 2015-й был посвящен переговорам и переездам. Многие арендаторы сумели заполучить более качественные площади за меньшие деньги.

Основной движущей силой рынка остается нефтегазовая отрасль. Объем чистого поглощения офисов в 2015-м составил 137 000 кв.м — на 30% меньше, чем в 2014-м. Не будь спроса со стороны Газпрома, поглощение не превысило бы 80 000 «квадратов». Цифра не очень радостная, если учесть, что перед кризисом петербургский рынок переваривал по 200 000 кв.м в год.

Рублевые ставки за год в среднем снизились в пределах 5%. Для класса А базовая цифра составляет 1560 руб./кв.м в месяц (включая НДС и операционные расходы), для класса В — 1120 руб.

Игорь Водопьянов:

– Я не понимаю, как рождаются эти средние цифры. В разных бизнес-центрах ситуация разная. Если анализировать итоги последних двух лет, валовый доход УК «Теорема» в рублях никак не изменился, хотя по одним зданиям он подрос, а по другим снизился.

В 2015-м мы расторгли 160 договоров, а заключили 150. При этом площадь по аннулированным контрактам составляла 12 000 кв.м, а по подписанным достигла 17 000.

Ирина Анисимова:

– Не соглашусь со средней цифрой для класса А. В «Невской Ратуше» 300-метровый офисный блок стоит сейчас 2000 руб./кв.м плюс плата за электричество и Интернет.

Альберт Харченко:

– Чтобы быть корректными, мы как консультанты указываем ценовую вилку: для класса А это, например, 1500–2000 рублей. Согласен, что вычислять среднюю цифру бессмысленно. Это не более чем попытка обозначить тренд. А когда аналитики фиксируют снижение на 5%, это, скорее всего, означает, что собственник просто отказался от ежегодной индексации. По нашим наблюдениям, рублевая выручка у бизнес-центров не падает.

Сергей Игонин:

– Честно говоря, наши ожидания от 2015-го были гораздо хуже результата. Кто-то считает, что с малым бизнесом неудобно работать, а нам с ним комфортно. Мы не потеряли арендаторов. Заполняемость сохраняется на уровне 95–97%, и даже ставки подросли. По объектам класса С мы имеем сейчас 1150 руб./кв. м в месяц.

Валерий Хламкин:

– Как догадываются присутствующие, кроме бизнес-центров классов А и В в городе есть и другие офисные объекты. Причем их большинство. Я, пока ехал на нашу встречу, просто фотографировал по пути рекламные щиты с предложениями офисов в аренду по 400 руб./кв.м в месяц. В этом сегменте рынка конкуренция в 2015 году резко усилилась. Ставки падают: 500–600 рублей за метр для крупных помещений уровня В- и С — уже объективная реальность.

Николай Антонов:

– Реальность в том, что очень многие из этих офисов попросту пустуют. Хотя в целом в классе С ситуация нормальная. Происходит здоровая ротация.

Алена Бердиган:

– Безусловно, в прошлом году у нас было меньше запросов, чем в благополучные времена. Причем 40% потенциальных клиентов, которые были морально готовы переехать, ходили на просмотры и т. п., остались в итоге на прежнем месте, добившись от собственников новых условий. Информации о том, насколько ставки снизились, у нас нет. Но раз люди не стали съезжать, значит, их все устроило.

Игорь Темнышев:

– Небольшое отступление о ложных релокациях. По-моему, у некоторых собственников уже выработана целая стратегия. Когда арендатор обращается за дисконтом, они отказывают и просто наблюдают, как клиент мониторит рынок. Если офис нужен крупный, процесс может занять до полугода. Наконец арендатор останавливается на каком-то варианте, и, когда он уже сидит на чемоданах, собственник делает ему особое предложение. Согласись он на условия клиента сразу, потерял бы в деньгах за те несколько месяцев, что длился поиск.

Алексей Федоров:

– Бизнес-центры с заполняемостью 50% сейчас готовы на любые уступки и аномально низкие ставки, чтобы сохранить действующих клиентов и привлечь новых. Теперь арендаторов надо активно переманивать, драться за них, в том числе и с коллегами-управляющими.

Борис Жуков:

– У нас в прошлом году был некрасивый опыт. Оказалось, менеджеры одной из управляющих компаний ходили со своими буклетами по нашим арендаторам, зарабатывали себе бонусы. По-моему, это неприлично. Надо бороться качеством и ценой, но не такими способами.

Мы стараемся ориентироваться в первую очередь на человеческое отношение, как ни банально это звучит. И это, поверьте, эффективнее, чем выжимать каждую копеечку. В прошлом году, например, ввели новую систему управления заявками. Клиентам больше не нужно в случае каких-то проблем звонить в отдел аренды. Можно использовать мобильное приложение, сканировать QR-код, и заявка мгновенно дойдет до конкретного исполнителя. Это, конечно, мелочь, но она заставляет людей улыбаться.

Игорь Темнышев:

– Есть тенденции, спорить с которыми трудно. То, что операционные доходы арендодателей реально снизились за прошлый год, — это факт. Разница между asking price, обозначенным перед сделкой, и реальной суммой в договоре иногда достигает 20–25%.

Крупные сетевые арендодатели, например «Сенатор», держат большую долю рынка и могут позволить себе гибкую ценовую политику.

Позитивный же тренд заключается в том, что увеличился объем площадей, поглощенных не Газпромом. Потребности монополиста в значительной степени удовлетворены.

Анастасия Ясинская:

– То есть в этом году мы увидим рынок без Газпрома? Получается, объем чистого поглощения будет еще скромнее, чем в 2015-м. Даже если ситуация в экономике не ухудшится.

Игорь Темнышев:

– В 2016-м мы ожидаем ввод примерно 170 000 кв.м офисов. Это проекты, которые сейчас достраиваются, и для девелоперов экономически целесообразно их завершить.

Анастасия Ясинская:

– Но если исходить из обозначенной арифметики, эти деловые комплексы обречены пустовать либо их владельцам придется идти на агрессивный демпинг.

Игорь Темнышев:

– Я не стал бы говорить об обреченности. Безусловно, битва за арендаторов уже идет. При этом собственники обжитых бизнес-центров могут позволить себе определенный дисконт, а вот девелоперы, которые достраивают объекты и продолжают в них инвестировать, не в состоянии дать серьезную скидку.

Игорь Водопьянов:

– Люди, которые достраивают сейчас бизнес-центры, страшно жалеют о том, что они в это ввязались. Кстати, если бы я последние пять лет вообще ничего не делал, был бы значительно богаче.

Кто на новенького?

Анастасия Ясинская:

– Предлагаю послушать девелоперов, которые завершили офисные проекты в 2015-м.

Азат Григорьян:

– Бизнес-центр «Энерго» открылся в конце осени. Мы позиционируем свой объект в категории В+, и еще прошлым летом многие потенциальные арендаторы легко соглашались на ставку 1200–1300 рублей за 1 кв.м в месяц. Причем речь шла о крупных блоках — по 1500–2000 «квадратов». Однако уже в конце года конъюнктура поменялась: обозначь я претенденту на этаж сумму в 1000 руб. за метр, он, скорее всего, даже не приехал бы разговаривать. Поэтому нужно четко делить бизнес-центры на две категории: те, что вышли на рынок до конца 2014-го, и те, что запустились позже.

Под Новый год я был настроен довольно пессимистично. Однако в январе число просмотров у нас выросло до четырех-пяти в день, поэтому и настроение улучшилось.

Кстати, мы занимаемся не только офисной, но и складской недвижимостью. Так вот: в бизнес-центрах дела еще обстоят неплохо. В складских комплексах класса А ставки опустились уже на 25–30%, до 380–400 руб./кв.м в месяц, но интереса к площадям вообще нет.

Анастасия Ясинская:

– Кого из арендаторов вам удалось привлечь в «Энерго»?

Азат Григорьян:

– Наш «якорный» клиент — IT-компания Sperasoft, занявшая 2500 кв.м. Айтишники сейчас вообще перспективные арендаторы. В основном они работают на западных партнеров, имеют доходы в валюте, поэтому больших проблем с деньгами не испытывают. Раньше они занимали не очень качественные помещения на окраинах, а теперь могут позволить себе бизнес-центр категории В. Естественно, нам пришлось пойти арендатору навстречу. Затраты на оборудование офиса под специфические потребности клиента мы поделили поровну.

Анастасия Ясинская:

– Вы уже пересчитали сроки окупаемости своего проекта? Насколько изменились цифры?

Азат Григорьян:

– Мы строим МФК, в состав которого кроме бизнес-центра войдет гостиница категории «четыре звезды» на 218 номеров. Запустить ее планируем в 2017 году, хотя остался дорогостоящий этап отделки: здесь затраты напрямую привязаны к валюте. На этой же площадке разместится многоуровневый паркинг.

Еще в 2014-м мы рассчитывали окупить инвестиции за 4–5 лет, а теперь — за 9–10. Кредитные обязательства у нас рублевые.

В 2016-м офисная конъюнктура будет зависеть от двух основных факторов. Прежде всего, от объема нового предложения: если на рынок и правда выйдут еще 200 000 кв.м, ничего хорошего ждать не стоит. И конечно, от экономической ситуации в стране.

Алексей Наугадов:

– Не скажу что наш объект — БЦ Mezon Plaza — вовремя появился на рынке. Мы ввели его в августе 2015-го. Арендная кампания началась заранее, были даже заключенные контракты, но затем объект сняли из открытой экспозиции, поскольку мы приступили к плотным переговорам с одной из структур Газпрома. Однако они не увенчались успехом, и с октября мы вновь предлагаем площади. Прошлый год завершался непросто, поскольку пришлось заново запускать арендную кампанию. Сейчас, правда, уже есть надежда, что все получится. Подписан контракт с фирмой «Аркадия» (разработчиком ПО) на 6000 кв.м, а 1 марта мы официально открываем бизнес-центр. В июне рассчитываем выйти на заполняемость в 60%. Показов на самом деле много. Ставку делаем в основном на крупных клиентов. Если найдется кандидат на этаж (3600 кв.м), готовы предложить ему все площади, включая коридоры и пр., за 950 руб./кв.м в месяц (плюс уборка, электричество, телефония, Интернет).

Денис Кириллов:

– БЦ «Лидер-Тауэр» вышел на рынок перед кризисом. Переговоры по части площадей еще продолжаются. Но могу твердо сказать, что в «Лидер Групп» зареклись строить коммерческую недвижимость. В нынешней ситуации мы сосредоточились исключительно на жилье.

Анастасия Ясинская:

– В складском секторе уже реализуются штучные проекты строительства терминалов под конкретного заказчика. Возможно, кого-то из офисных девелоперов тоже спасет работа по схеме build-to-suit?

Марина Пузанова:

– В городе есть крупные компании, которые с удовольствием поменяли бы офис, но то, что предлагают на рынке, не соответствует их ожиданиям. В свою очередь, девелоперов, которые могли бы заняться build-to-suit, совершенно не вдохновляют условия потенциальных арендаторов. Если их запросы все же встретятся, мы получим результат.

Игорь Темнышев:

– Согласен с коллегами, что строить бизнес-центры, не ориентируясь на конечного арендатора, сейчас смерти подобно. Тем не менее в Петербурге практика build-to-suit в офисном сегменте отсутствует. На рынке присутствуют около 300 000 кв.м вакантных площадей. При этом качественные крупные блоки по-прежнему в дефиците. И схема build-to-suit могла бы удовлетворить эту потребность. Однако потенциальный арендатор сейчас ориентируется на А-класс по 1500 рублей в месяц, а чтобы обеспечить рентабельность, девелоперу в условиях возросшей себестоимости строительства нужна ставка от 2000 рублей. Хотя в городе есть примеры, когда старые здания реконструируют под заказчика. Это тоже недешево, но затраты все же не так велики, как при стройке с нуля.

Ирина Анисимова:

– Единичные потенциальные клиенты на build-to-suit с нами общались, но они искренне считают, что себестоимость сводится, условно говоря, к цене кирпичей, и рассчитывают на 50 000 рублей на 1 кв.м. Но дешевле 100 000 рублей на «квадрат» с учетом импортного оборудования, отделочных материалов и т. п. сейчас не построить.

Валерий Хламкин:

– Build-to-suit, на мой взгляд, — это показатель уровня развития рынка. Вот в Берлине, например, уже перестали строить спекулятивные офисы. Работы на объекте стартуют только тогда, когда набран пул будущих арендаторов.

Вадим Демешенков:

– Коллеги, по-моему, я знаю пример офисного build-to-suit в Петербурге. Это «Лахта-центр».

Анастасия Ясинская:

– Может ли стать антикризисным форматом для девелоперов распродажа бизнес-центра отдельными блоками на стадии строительства? В городе ведь есть удачные примеры офисной «долевки».

Денис Кириллов:

– В числе наших клиентов есть два-три крупных скупщика недвижимости. Периодически они приобретают помещения по 200–400 метров. Собрали уже пул офисных объектов. Так вот сейчас они приостановили всяческую активность и, имея на руках от 50 млн до 200 млн рублей, выжидают, когда цены снизятся вдвое.

Елена Каратаева:

– У нас немного другая специфика — встроенные офисные помещения в составе жилых комплексов. Наша цель — продать их, как и квартиры. Однако не всегда это получается. Например, в ЖК «Современник» к моменту ввода в эксплуатацию были реализованы все 1700 квартир, но продать офисные площади в четырехэтажной пристройке с мелкой нарезкой нам не удалось. Актуальные цены — 85 000–90 000 руб./кв.м. И место вроде удачное: пять минут до метро «Ленинский проспект». Однако наши потенциальные покупатели предпочитают задешево арендовать скромную контору в соседнем СПб газетном комплексе.

При этом на Крестовском острове, где мы строим элитный ЖК «Крестовcкий de luxе», офисные помещения, выставленные на продажу во второй половине 2015-го, разошлись практически влет: из 2000 кв.м в предложении осталось 400 «квадратов» при средних ценах 230 000–250 000 руб./кв.м. Но это очень специфическая и узкая ниша: закрытый спортивный центр для одного VIP-клиента, приват-банкинг и т. п.

Анастасия Ясинская:

– Может, пора уже перепрофилировать начатые офисные проекты и готовые бизнес-центры, раз все так плохо?

Николай Антонов:

– У нас есть один такой пример. Мы переделали небольшой офисный центр (2800 кв.м) на Лиговском проспекте в хостел. Оказалось, это более выгодный вариант использования площадей.

Кроме того, мы начали осваивать открытые площадки с подведенными коммуникациями, где планировалось строительство коммерческих объектов. Работы приторможены, а чтобы территория не простаивала, мы ее заасфальтировали и нарезали на участки. Арендаторы ставят там контейнеры, ангары, организуют холодные склады и т. п.

Анастасия Ясинская:

– Похоже, перспективы, на самом деле, безрадостные…

Игорь Водопьянов:

– Надо просто замереть.

Ирина Анисимова:

– Я согласна с Игорем. В этом году точно нужно замереть, оглядеться, поискать ниши для диверсификации рисков. Однако девелоперский цикл длинный. У нас на этап до начала строительства уходит два-три года, значит, проект подойдет к финишу через четыре-пять лет. А к этому времени рынок, глядишь, и выправится. Возможно, в какой-то новой ипостаси. И тот, кто выйдет на него первым, сможет компенсировать потери, понесенные в кризисные годы.

Дмитрий Некрестьянов:

– Сейчас хорошее время приступать к разработке документации, оформлять разрешение на строительство. Как юрист советую по возможности закладывать в инвестдоговор максимальные сроки реализации проекта, чтобы не пришлось потом ходить к чиновникам за продлением контракта. Это будет явно непросто.

Что касается рыночной ситуации в целом, думаю, в ближайшие полгода она существенно не изменится. И это замечательно. В такой политической обстановке и с таким курсом доллара можно было ожидать, что бизнес побежит из зданий класса А, забьется в уголок и будет пересчитывать последние деньги, сберегая их в валюте.

Мы же пока зависаем в пустоте. Если анализировать судебную практику, число исков о взыскании арендной платы пока заметно не увеличилось. Нет и огромной задолженности. Все пытаются договориться. Я бы сказал, что бизнес сохраняет удивительное спокойствие. Похоже, все уже перепаниковали и даже валютные скачки наблюдают с философским оптимизмом.

Назад в 1990-е?

Николай Антонов:

– Мы просто рано с вами собрались. Уже в феврале будут готовы годовые отчеты компаний, акционеры подсчитают прибыли и убытки, и в марте офисный рынок на это отреагирует. Думаю, доля вакантных площадей резко подскочит — процентов на 15.

Денис Кириллов:

– Многие пока еще думают, что все хорошо. Но, похоже, мы приплыли. Те из новичков, кто не успел заманить к себе Газпром, вряд ли заполнят площади.

Сейчас все вспоминают 2008 год. А кто помнит 1998-й? Кто в это время управлял бизнес-центрами? У меня тогда клиенты год не платили за аренду, рассчитывались только за коммуналку. В противном случае здание просто пустовало бы. Вполне возможно, ситуация будет развиваться по похожему сценарию.

Еще полгода, наверное, все продержатся. Хотя уже есть истории, когда фирма съезжает из 100-метрового офиса и оставляет в зачет платежей компьютеры и мебель, потому что денег нет. Правительство объявило нам, что мы прошли нижнюю точку кризиса и начинаем подниматься. А по-моему, мы еще никуда не падали.

Ирина Анисимова:

– В «Невской Ратуше» заполняемость близка к 100%. Однако все наши арендаторы, по сути, воспользовались ситуацией и переехали либо из бизнес-центров категории В, либо из устаревшего А-класса. Никто при этом не расширился, скорее, наоборот, взял более компактный офис. Мы видим, как с рынка вымывается малый бизнес.

Я тоже думаю, что 1998 год повторится. В 2008-м нефть не стоила 3 копейки за ведро, а в 1998-м так и было.

Сергей Игонин:

– Как говорит Жванецкий: «Никто и ничто не поставит нас на колени: мы как лежали, так и будем лежать». В Петербурге порядка 15% работающего населения сейчас имеет неполную занятость. Это люди, которых могут уволить в 2016-м, что, бесспорно, отразится и на нашем бизнесе. Но если не случится катастрофы и нефть не опустится ниже $20 за баррель, мы пройдем этот год, хотя и трудно.

Лучше, чем в 2015-м, точно не будет, потому что коммуналка еще подорожает процентов на 10, а мы не сможем повысить ставки, чтобы компенсировать этот рост. Поэтому будет, скорее всего, хуже, но в 2016-м мы точно не дойдем до того, что стоимость аренды сравняется с затратами на эксплуатацию.

Игорь Водопьянов:

– Если мы и дальше не будем усугублять ситуацию нашими бодрыми действиями, экономика останется примерно в том же состоянии, что и сейчас. Будем молиться, чтобы нефть-матушка подросла, но подрастет она не сильно. Так что в ближайшие долгие годы мы будем пребывать в болотном состоянии.

У России еще большой запас падения. Мы можем включить печатный станок, разогнать инфляцию до 30%, но все равно арендаторы не будут сидеть за электричество. Все-таки в структуре затрат любой компании арендная плата не столь уже значима.

Очень жаль, конечно, что за 15 тучных лет мы построили экономику, которая является прямой функцией от цены нефти. И надо понимать, что, когда доходы государства от экспорта углеводородов катастрофически падают, кормовой базой для него становится бизнес. Поэтому административное давление только усилится. И никакого оптимизма относительно нашего ближайшего будущего я не испытываю.

Участники «круглого стола»:

Денис Кириллов, управляющий партнер ЗАО «УК «Лидер»

Ирина Анисимова, генеральный директор ЗАО «М», руководитель проекта «Невская Ратуша»

Вадим Демешенков, руководитель отдела офисной недвижимости компании «БестЪ»

Сергей Игонин, управляющий партнер холдинга «АйБи Групп»

Юрий Борисов, управляющий партнер холдинга «АйБи Групп»

Игорь Водопьянов, управляющий УК «Теорема»

Борис Жуков, генеральный директор УК «Теорема»

Николай Антонов, генеральный директор УК PROFMAN, председатель Офисного комитета РГУД

Азат Григорьян, председатель совета директоров ГК «Энерго»

Алексей Наугадов, заместитель генерального директора ООО «Газ-промбанк-Инвест»

Елена Каратаева, директор по продажам и маркетингу ООО «Газ-промбанк-Инвест»

Валерий Хламкин, управляющий имущественным комплексом МКО «Севзапмебель»

Альберт Харченко, генеральный директор East Real

Андрей Амосов, генеральный директор JLL в Санкт-Петербурге

Алена Бердиган, руководитель отдела офисной недвижимости Maris в ассоциации с CBRE

Марина Пузанова, руководитель департамента коммерческой недвижимости Knight Frank St. Petersburg

Игорь Темнышев, директор департамента офисной недвижимости Colliers International St. Petersburg

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры»

Алексей Федоров, генеральный директор компании «Новый офис»

Анастасия Ясинская, главный редактор «НП», модератор

Анастасия Ясинская

Ссылка на источник