На этом сайте используется Яндекс Метрика для анализа данных, связанных с использованием сайта.
Подробнее смотрите в Политике конфиденциальности.
Комментарии в СМИ
«Банкротам выпишут счет»
О поправках в закон «О несостоятельности…», призванных упростить процедуру достройки проблемных объектов, рассуждает в своей авторской колонке Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры».
В ГУД News — новая рубрика. Колонку в газете будет вести Комитет по законодательству РГУД. Его представители расскажут о новых законах, показательных судебных конфликтах, актуальных правовых дискуссиях и пр. Первая колонка — о поправках в закон «О несостоятельности…», призванных упростить процедуру достройки проблемных объектов.
Число застройщиков, не способных завершить свои дома из-за экономической ситуации, продолжает расти. Еще в 2011 году в законе «О несостоятельности (банкротстве)» появились специальные нормы об особенностях банкротства застройщиков, однако на практике они не работают. Например, способ достройки домов путем объединения всех обманутых дольщиков в ЖСК, которые не только финансируют, но еще и организуют строительство, утопичен. Получить необходимое число голосов пассивных по своей природе граждан непросто, кроме того, они обычно не желают доплачивать. Законодатель не подумал и о том, что строительство — удел профессионалов, а их в ЖСК, как правило, нет. В итоге мы несколько лет наблюдаем попытки властей в административном порядке «пристроить» проблемные объекты другим застройщикам в качестве некой «социальной» нагрузки.
29 декабря 2015 года закон № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» предпринял попытку сделать работающими нормы о банкротстве застройщика. Прежде всего, в закон «О несостоятельности…» включена ст. 201.8–2. В ней застройщику-банкроту дается возможность открыть специальный банковский счет, средства с которого могут идти исключительно на завершение дома. Их нельзя расходовать, например, на погашение долгов и т. п. Независимо от выбранной судом банкротной процедуры деньги со счета расходуются под контролем арбитражного управляющего (на стадии наблюдения и финансового оздоровления — только с его согласия, а на остальных этапах — им непосредственно). Это позволит банкроту завершить (при наличии финансирования) строительство, не передавая права на достройку третьим лицам.
Увы, такой способ может остаться невостребованным: крайне сложно объяснить дольщикам, не получившим квартиры от банкротящегося застройщика, необходимость доплатить, чтобы не потерять все. Абсолютное большинство полагает, что государство должно сделать за них все, раз они уже когда-то заплатили.
Закон также создает нормативную основу передачи объекта для достройки иному застройщику. Статьи 201.15–1 и ст. 201.15–2 позволяют отчуждать незавершенный дом и участок под ним иному застройщику на возмездной основе. При расчетах будут учитываться рыночная оценка земли и объекта и установленные в рамках банкротства требования дольщиков. Если сумма этих требований меньше, чем стоимость недостроя с землей, новому застройщику предлагают выплатить банкроту дельту (деньги пойдут в конкурсную массу и будут распределены между кредиторами, не требующими квартир), а если наоборот — новый застройщик вправе запросить с банкрота «недостачу», записавшись в третью или четвертую очередь денежных требований. Допускается одновременная передача нескольких объектов новому застройщику. Тогда и соотношение между суммой требований и стоимостью активов будет рассчитано в совокупности.
Нужно отметить, что законодатель наконец-то разрешил вопрос о последствиях передачи недостроя, принадлежащего банкроту: обязательства предоставить жилые помещения дольщикам в силу закона переходят к новому застройщику. Норма сформулирована так, что требовать от учтенных дольщиков каких-либо доплат на достройку нельзя. Не будучи участником банкротства, потенциальный застройщик может сам проявить инициативу и выйти в суд с ходатайством о передаче ему незавершенных объектов. Принимая решение, суд будет учитывать мнение арбитражного управляющего и специального госоргана по защите прав дольщиков. Чтобы зарегистрировать собственность на недострой и переход прав на нового застройщика, требуется определение суда.
Очевидно, что нововведения не решат все вопросы, связанные с банкротством. По-прежнему не понятно, в чем интерес нового застройщика, если на объекте не осталось свободных площадей, которые можно реализовать для покрытия расходов. Есть и другие юридические сложности (например, необходимость регистрировать права банкрота на объект незавершенного строительства и т. п.). Тем не менее новые нормы узаконивают уже сложившиеся на практике процедуры и расширяют возможности для выхода из юридического и экономического тупика, с которым сталкиваются участники банкротства застройщика.
Дмитрий Некрестьянов
Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям
Дмитрий Некрестьянов
Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям