«Недвижимость: поправки и судебная практика»

• договор между заявителем и собственником о выполнении работ или оказании услуг в отношении объекта недвижимости либо о передаче заявителю объекта во владение или пользование;
• предварительный договор между заявителем и собственником, предметом которого является обязательство заключить договор об отчуждении заявителю объекта недвижимости;
• подтверждение намерения заявителя обратиться в суд за защитой своего права на участие в приватизации объекта недвижимости;
• подтверждение намерения заявителя обратиться в суд за возмещением ущерба, причиненного его личности или имуществу, если для этого необходимы сведения об объекте недвижимости и о его собственнике;
• наличие оснований для предъявления заявителем иска, в том числе предусмотренного статьями 301 и 304 Гражданского кодекса РФ, а также иска о взыскании с собственника денежных средств ввиду его задолженности по уплате платежей, связанных с использованием объекта недвижимости;
• наличие у заявителя оснований для обращения взыскания на объект недвижимости.

Данный перечень является закрытым, и к нему есть ряд вопросов. Например, в законе не сказано, чем заявитель должен подтвердить намерение обратиться в суд или наличие оснований для предъявления иска. И если с намерением судиться еще как-то можно разобраться, предоставив исковое заявление, то сложно понять, как нотариус будет оценивать основания для подачи иска.

Сегодня получение сведений через нотариусов затруднено. Возможно, по этой причине в статьях 124 и 131 Гражданского процессуального кодекса РФ появились положения, которые действуют при взыскании взносов на капремонт и долга по оплате помещения, машино-места, коммунальных услуг и энергетических ресурсов. В таких ситуациях в иске можно поставить отметку об отсутствии информации о Ф.И.О. и дате рождения собственника-ответчика.

Поправки не предусматривают все случаи, когда требуются данные собственника и информация о нем может быть предоставлена. Вероятно, перечень таких случаев расширят, если невозможность получения данных станет масштабно затруднять экономическую деятельность и защиту прав.

Начал действовать Закон о гаражных объединениях

Валерия Дозорова, юрист практики по недвижимости и инвестициям Адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»:

С 1 октября 2023 г. вступил в силу Закон о гаражных объединениях (Федеральный закон от 24 июля 2023 г. № 338-ФЗ). Он урегулировал статус гаражных комплексов и территорий гаражного назначения, определил порядок и способы управления общим имуществом.

Так, установили три возможных способа управления имуществом: собственниками, товариществом собственников недвижимости и управляющей организацией.

Гаражные кооперативы, созданные до вступления в силу данного закона, обязаны соблюдать новые требования. К ним применяются положения о товариществах, в которые они вправе преобразоваться.

Собственникам, которые не являются членами товарищества, следует ознакомиться с положениями о правах и обязанностях. Например, они могут участвовать в общих собраниях и иногда даже голосовать.

Павел Семин:

Закон о гаражных объединениях распространяется на территории комплексного размещения гаражей, которые являются капитальными объектами и предназначены для личного использования, а также на здания или сооружения, где есть машино-места и располагаются транспортные средства.

Положения Закона о гаражных объединениях похожи на те, что регулируют использование общего имущества в многоквартирных домах и садовых кооперативах. Отмечу несколько переходных положений.

С 1 октября 2023 г. имущество, соответствующее критериям общего, на праве общей долевой собственности принадлежит собственникам гаражей в границах территорий гаражного назначения или собственникам машино-мест и нежилых помещений в гаражных комплексах. Законные владельцы могут использовать общее имущество независимо от регистрации права собственности на гаражи или машино-места.

Владельцам гаражей и машино-мест стоит узнать об общем имуществе территорий гаражного назначения и гаражных комплексов, поскольку они не только вправе использовать это имущество, но и обязаны его содержать.

Ввели критерии для отнесения строений к вспомогательным объектам

Валерия Дозорова:

С 1 сентября 2023 г. появились критерии для отнесения строений и сооружений к объектам вспомогательного использования[1] (Постановление Правительства РФ от 4 мая 2023 г. № 703). Предусмотрено три блока критериев. Объект должен соответствовать хотя бы одному из них.

Павел Семин:

В общем виде критерии можно сформулировать так:

1. Вспомогательный и основной объекты размещены на одном земельном участке. Строительство вспомогательного объекта предусмотрено проектной документацией на основной объект. Вспомогательный объект предназначен для обслуживания основного.

2. Вспомогательный объект обеспечивает эксплуатацию основного, имеет определенные технические характеристики и находится на одном или смежном земельном участке с основным объектом. При наличии технологической связи основного и вспомогательного объектов возможно их размещение на несвязанных участках.

3. Вспомогательный объект является хозяйственной постройкой для бытовых нужд граждан и размещен на земельном участке в соответствии с видом его разрешенного использования. При этом участок предоставлен для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства или садоводства, блокированной жилой застройки. Есть ограничения, например, по техническим характеристикам: высота объекта – не более 20 м, не больше 3 этажей.

Критерии установлены на период с 1 сентября 2023 г. по 1 сентября 2028 г. Они подлежат применению в том числе к объектам, созданным до их утверждения. Толковать эти критерии можно очень широко, поэтому скорее они будут уточняться.

Для вспомогательных объектов не нужно получать разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию. И неудивительно, что вопрос отнесения строений и сооружений к таким объектам суды поднимали сотни раз при рассмотрении дел о признании их самовольными постройками. В некоторых населенных пунктах критерии вспомогательных объектов были сформулированы в правилах землепользования и застройки, дополнительно органы власти издавали разъясняющие письма. Правительство РФ должно было утвердить критерии еще в 2022 г., однако сделало это только недавно (п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ).

Судебная практика по применению новых критериев пока незначительная. Но, безусловно, их закрепление в законе помогает обосновать, что постройка является вспомогательной, и защитить ее от сноса (Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16 ноября 2023 г. № 08АП-10447/2023 по делу № А46-13664/2022).

Обновят правила перевода жилого помещения в нежилое и наоборот

Андрей Рымарев, руководитель практики налогового консультирования Consul Group:

С 1 апреля 2024 г. изменится процедура перевода жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое. В частности, поправки урегулировали спорный вопрос о дате завершения такой процедуры (Федеральный закон от 19 декабря 2023 г. № 608-ФЗ).

Сведения о границах лесопарков появятся в ЕГРН

Павел Семин:

С 15 сентября 2023 г. информация о границах лесопарковых зеленых поясов включается в ЕГРН в составе сведений о зонах с особыми условиями использования территорий (Федеральный закон от 18 марта 2023 г. № 66-ФЗ).

Раньше информация о таких границах размещалась в текстовом и графическом виде на сайте органа, принявшего решение об их установлении. Текстовое описание (указание улиц, географических объектов и т.п.) и изображение контура границ не сопровождались указанием координат поворотных точек. Это приводило к спорам об отнесении к лесопарковым зеленым поясам смежных земельных участков. Как следствие, у собственников не было нужной информации, например о недопустимости застройки.

Сейчас сведения о границах лесопарковых зеленых поясов, установленных с 15 сентября 2023 г., вносятся в ЕГРН и отражаются в выписке. Сведения о границах лесопарков, установленных ранее, должны внести в ЕГРН до 1 января 2025 г. Правда, может случиться так, что это не сделают, например из-за нехватки средств на проведение кадастровых работ по определению координат характерных точек границ.

Между тем собственникам и покупателям земельных участков, которые находятся рядом с лесопарками, нужно иметь в виду: отсутствие в ЕГРН информации о границах лесопарковых зеленых поясов не предполагает прекращение ограничений по использованию этих территорий. Если участок входит в состав одной из таких зон, то ограничения распространяются и на него.

Внесли поправки о получении права на лесные участки и приоритете границ населенных пунктов, соседствующих с лесничествами

Валерия Дозорова:

Уточнили положения о «лесной амнистии» (Федеральный закон от 13 июня 2023 г. № 248-ФЗ).

Например, установлен новый предельный срок для обращения в суд с иском о признании права собственности на земельные участки, права на которые были прекращены в связи с их нахождением в границах лесничеств до вступления в силу «лесной амнистии», т.е. до 11 августа 2017 г. Подать иск можно до 1 января 2026 г.

Павел Семин:

Усовершенствовали механизм устранения противоречий между данными о границах лесных участков в государственном лесном реестре и данными ЕГРН.

Когда границы лесничеств и населенных пунктов вступают в конфликт, приоритет отдается последним. Например, в ЕГРН вносится информация о населенном пункте. Он пересекает лесной участок, который уже значится в ЕГРН. Тогда сведения о пределах лесничества подлежат изменению с учетом сведений о территории населенного пункта.

Ранее границы лесных участков приводились в соответствие с границами населенных пунктов, только если данные о них вносились в ЕГРН после данных о населенных пунктах.

Рассчитывать арендную плату за публичные участки будут по новым правилам

Валерия Дозорова:

С февраля 2023 г. арендная плата в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, больше не определяется на основании рыночной стоимости права аренды (отчета оценщика). Теперь при предоставлении участков без торгов общей основой расчета выступает кадастровая стоимость (Постановление Правительства РФ от 10 февраля 2023 г. № 191).

Если арендная плата участка определена по результатам оценки рыночной стоимости, то она подлежит перерасчету по истечении 5 лет со дня ее установления. При этом пока непонятно, можно ли раньше перейти на новые правила расчета по заявлению арендатора.

Также в прошлом году в Госдуму был внесен законопроект № 450825-8, предлагающий закрепить в Земельном кодексе РФ общее правило о расчете арендной платы на основании кадастровой стоимости.

Начали действовать поправки об изменении разрешений на строительство, документации на капитальные строения, экологической экспертизе и субсидиарной ответственности саморегулируемых организаций

Валерия Дозорова:

В 2023 г. внесли изменения в Градостроительный кодекс РФ (далее – ГрК РФ) и в закон о введении его в действие (Федеральный закон от 10 июля 2023 г. № 305-ФЗ).

Теперь недопустимо отказывать во внесении изменений в разрешение на строительство из-за несоответствия строящегося объекта виду разрешенного использования земельного участка и установленным на дату такого обращения ограничениям. Неправомерные отказы следует обжаловать в суде. Это правило действует до 1 января 2025 г. для разрешений на строительство, выданных до 1 января 2023 г.

Также в ГрК РФ уточнили полномочия Правительства РФ. Оно вправе установить порядок создания и утверждения проектов планировки территории исторических поселений, а также порядок разработки, принятия, изменения и отмены документации по планировке территории, которая готовилась на основании решений органов госвласти и местного самоуправления. Можно ожидать утверждения новых актов.

Андрей Рымарев:

Обозначили отличительные черты проектной документации на те объекты капитального строительства, по которым не выданы разрешения на ввод в эксплуатацию.

Государственную экологическую экспертизу некоторых объектов отныне можно проводить по принципу «одного окна».

Ввели субсидиарную ответственность саморегулируемых организаций (СРО) и национального объединения СРО при возмещении вреда, причиненного зданию, сооружению или части объекта из-за некачественных инженерных изысканий или недостатков проектной документации.

Установили требования к архитектурно-градостроительному облику зданий

Валерия Дозорова:

Определили единые правила регулирования и дополнительные требования к архитектурно-градостроительному облику объектов капитального строительства (Постановление Правительства РФ от 29 мая 2023 г. № 857). Правила не распространяются на Москву, Санкт-Петербург и Севастополь.

Легализуют линейные объекты субъектов естественных монополий и операторов связи

Павел Семин:

До 1 января 2025 г. действует амнистия в отношении линейных объектов субъектов естественных монополий и операторов связи (Федеральный закон от 4 августа 2023 г. № 430-ФЗ). Они могут без предоставления правоустанавливающих документов оформить публичный сервитут (права на использование участков, занятых линейными объектами). При этом линейный объект должен быть создан до 30 декабря 2004 г. и эксплуатироваться для организации электро-, газо-, тепло-, водоснабжения, водоотведения и оказания населению услуг связи.

«Линейная амнистия» направлена на введение в правовое поле инженерных сетей, созданных до вступления в силу ГрК РФ, легализация которых в условиях действия текущего законодательства невозможна.

Налоговые поправки для владельцев недвижимости

Андрей Рымарев:

1. Упрощен порядок уплаты налога на имущество организаций. С 2024 г. компаниям не надо представлять в налоговый орган уведомление об исчисленной сумме налога за истекший налоговый период в отношении объектов налогообложения, сведения о которых содержатся в налоговой декларации. Предельный срок подачи декларации перенесен с 25 марта на 25 февраля года, следующего за истекшим налоговым периодом (Федеральный закон от 31 июля 2023 г. № 389-ФЗ, ст. 386 Налогового кодекса РФ).

2. С 30 до 10 дней сократили срок рассмотрения уведомлений о порядке представления декларации по налогу на имущество организаций. Такое уведомление вправе подать налогоплательщик, состоящий на учете в нескольких налоговых инспекциях одного региона по месту нахождения принадлежащих ему объектов недвижимости, налоговая база по которым определяется как их среднегодовая стоимость. В уведомлении налогоплательщик информирует о выбранной инспекции в пределах субъекта РФ, куда будет представлять единую налоговую декларацию по всем объектам (Федеральный закон от 31 июля 2023 г. № 389-ФЗ).

3. Если компания потеряла объект, облагаемый налогом на имущество, из-за природного катаклизма, теракта, военных действий и иных чрезвычайных ситуаций, то налог на него не начисляется с 1-го числа месяца гибели. По общему правилу компания должна подать заявление о гибели объекта. Однако если это не сделать, ничего страшного не случится. Налоговая получит сведения от уполномоченного органа (Федеральный закон от 31 июля 2023 г. № 389-ФЗ, п. 4.1 ст. 382 Налогового кодекса РФ).

4. Российские компании не включают в декларацию по налогу на имущество сведения об объектах, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость (Федеральный закон от 2 июля 2021 г. № 305-ФЗ, п. 6 ст. 386 Налогового кодекса РФ).

5. В перечень объектов, в отношении которых налог на имущество исчисляется исходя из кадастровой стоимости, включены многоквартирные и наемные дома (Федеральный закон от 31 июля 2023 г. № 389-ФЗ).

6. Скорректирован порядок исчисления земельного налога. Закреплены правила определения налоговой базы в отношении части участка, занятой объектом недвижимости, который не относится к жилищному фонду или объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (Федеральный закон от 31 июля 2023 г. № 389-ФЗ, п. 2 ст. 391 Налогового кодекса РФ).

7. Если налогоплательщик приобрел земельный участок для жилищного строительства, а затем построил дом и зарегистрировал права на него до истечения 3 лет с момента регистрации права собственности на землю, то налог платится с учетом коэффициента 1, а не коэффициента 2 (Федеральный закон от 28 декабря 2022 г. № 565-ФЗ).

Судебная практика

Рискованное дарение жилья

Тимур Якупов, партнер агентства практикующих юристов «Правильное право»:

В 2023 г. мы представляли интересы 90-летней бабушки, которая случайно подарила единственное жилье бывшему квартиранту. Она не знала, что подписывает договор дарения. Думала, это документы, позволяющие молодому человеку оказывать ей помощь в повседневной жизни, иногда ходить за продуктами и лекарствами.

Договор был передан на регистрацию в МФЦ, где никто не проверяет «чистоту» сделки и не выявляет действительную волю сторон. По словам бабушки, о сделке они с внучкой узнали только после того, как пришли первые квитанции на имя квартиранта, который давно не объявлялся.

Изучив практику, мы поняли, что обычно правоохранительные органы не находят оснований для возбуждения уголовного дела. Люди идут в суды, но первая инстанция редко признает такие сделки недействительными. Как правило, сторону истцов принимает кассационная инстанция. Однако до нее не каждый в состоянии дойти.

Нам удалось вернуть бабушке квартиру, но мы не захотели останавливаться на достигнутом и предложили законодательное решение проблемы. Эту инициативу поддержал Курултай Республики Башкортостан. Заручившись поддержкой Совета законодателей, он направил наш проект в Госдуму (законопроект № 498499-8).

По нашему мнению, необходимо внести изменения в статью 574 Гражданского кодекса РФ. Договор дарения недвижимого имущества должен удостоверяться нотариально, за исключением случаев, когда даритель и одаряемый состоят в близком родстве.

Мы считаем, что дарение недвижимости близкому – естественная форма взаимодействия родственников. А вот вручение такого подарка чужому человеку сопровождают риски, потому сделка должна проходить дополнительную проверку. Нотариальное удостоверение договоров дарения может стать формой социальной защиты имущественных прав граждан со стороны государства.

Выводы Конституционного Суда РФ

Валерия Дозорова:

1. Нельзя произвольно запрещать собственнику сдавать квартиру в краткосрочный наем, если не затрагиваются права других жильцов (Постановление от 23 марта 2023 г. № 9-П).

2. Суд защитил права желающих выделить в натуре машино-место, которое зарегистрировали как долю в праве общей собственности на паркинг или стоянку. На законодателя возложена обязанность внести изменения, устраняющие препятствия для такого выдела. До этого судам поручено удовлетворять заявления о выделе, если он не вредит другим лицам, а заявителю трудно пользоваться машино-местом. Сособственникам должны отказывать в реализации преимущественного права покупки доли, если машино-место предназначено для индивидуального использования и у него есть владелец (Постановление от 18 апреля 2023 г. № 18-П).

Андрей Рымарев:

3. При разрешении споров налогоплательщики вправе представлять доказательства, указывающие на несоответствие принадлежащего им имущества критериям, установленным в статье 378.2 Налогового кодекса РФ. Налоговые нормы не предполагают возможности определения налоговой базы по налогу на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости здания независимо от его предназначения и фактического использования исключительно потому, что один из видов разрешенного использования арендуемого налогоплательщиком участка, на котором расположена его недвижимость, предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания или бытового обслуживания (Определение от 31 января 2023 г. № 210-О).

Выводы Верховного Суда РФ

Валерия Дозорова:

1. Признан необоснованным отказ взыскать за счет казны убытки в виде недополученной арендной платы за просрочку Росреестром регистрации перехода права собственности. Дело может стать «прецедентом» для случаев, когда Росреестр или иные органы бездействуют, из-за чего добросовестные участники оборота несут убытки (Определение от 2 октября 2023 г. № 305-ЭС23-10752 по делу № А40-78202/2022).

2. Собственники земельных участков и зданий не ограничены в выборе основных и вспомогательных видов использования принадлежащих им объектов. Не умаляет их прав даже указание на назначение объекта в договоре аренды участка, заключенного для эксплуатации недвижимости. Эта позиция может быть использована как при неправомерном привлечении к административной ответственности, так и при отказе в выкупе участка из-за нецелевого использования (Определение от 13 октября 2023 г. № 305-ЭС23-10880 по делу № А40-70305/2021).

3. Использование материнского капитала на покупку квартиры в силу закона влечет наделение несовершеннолетних долями в праве собственности. Рекомендую покупателям проверять, не приобреталась ли квартира на средства маткапитала (Определение 24 октября 2023 г. по делу № 2-КГ23-5-КЗ).

Андрей Рымарев:

1. Собственники недвижимости вправе требовать от налоговых органов проценты, которые должны начисляться с момента уплаты налога в излишнем размере. Речь о ситуации, когда Правительство Москвы ошибочно внесло недвижимость в перечень объектов, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, что привело к переплате собственником налога (Определение от 19 июня 2023 г. № 305-ЭС23-2253 по делу № А40-16745/2022).

2. Организация вправе применять две ставки земельного налога по одному участку, занятому объектами ЖКХ (Определение от 21 марта 2023 г. № 305-ЭС22-24825 по делу № А41-88082/2021).

ФНС разъяснила, что земельный налог организация может исчислять с применением различных ставок. Так, для части участка, занятого объектами инженерной инфраструктуры, можно использовать ставку 0,3%. А для остальной части участка – ставку 1,5% (Письмо от 23 марта 2023 г. № БС-4-21/3510@).

Важно документально подтвердить площадь участка, занятого названными объектами. Например, подойдут план участка, заключение кадастрового инженера, судебный акт и т.д.

3. Даны разъяснения о самовольных постройках, в том числе о сроке давности при предъявлении иска о сносе такой постройки (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. № 44).

4. Обобщена практика по спорам о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в многоквартирном доме (Обзор, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 13 декабря 2023 г.).