Комментарии в СМИ

Вероника Перфильева, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям Адвокатского Бюро «Качкин и Партнеры», комментирует материал о возможной продаже залоговой квартиры.

Госдума приняла в первом чтении законопроект о том, что ипотечники имеют право продать залоговую квартиру по рыночной цене. Станет ли эта мера реальной поддержкой для граждан, и какие сложности ожидают россиян в процессе реализации такого жилья сегодня, об этом у экспертов узнал Новострой-СПб.

Ближайшее будущее: шквальные переуступки и продажи залоговых квартир

Существует мнение, что в 2021 и 2022 годах будет огромное количество переуступок и продаж залоговых квартир. Такой сценарий вполне вероятен. Россияне, поддавшись общим тревожным настроениям ушедшего года, решили спасать свои накопления, покупая квартиры в новостройках. Большинству для этого понадобилась ипотека. Правительство как раз предложило программу «Господдержка 2020» под 6,5% годовых – в качестве меры поддержки граждан и строительной отрасли.

К сожалению, льготная ипотека не только помогла рынку, подстегнув продажи, но и подтолкнула людей к необдуманным решениям. Часть заемщиков не рассчитали свои силы. Часть – потеряли работу. У некоторых существенно сократился доход. Поэтому в ближайший год-два им придется продавать ипотечные квартиры, так как они не смогут выплачивать кредит.

В 2020 году Центральный банк России уже зафиксировал «рекордный» объем просроченных ипотечных кредитов, сообщает Вероника Перфильева, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям Адвокатского Бюро «Качкин и Партнеры». И вряд ли ситуация улучшится в 2021 году.

«В ушедшем году было выдано много ипотеки на волне ажиотажа. Зачастую люди брали кредиты, не всегда учитывая свои возможности. Экономическая ситуация в стране остается весьма сложной. Вероятно, доходы россиян будут снижаться и дальше, а многие лишатся основного заработка. В связи с этим, есть опасения, что люди не всегда будут справляться с ипотекой» — Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор»

Впрочем, большинство экспертов не ожидают столь мрачного развития событий. Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие», говорит, что переуступки квартир в строящихся домах всегда были востребованы среди покупателей. Многие берут жилье на начальном этапе строительства, чтобы продать его, когда новостройка будет почти готова – но еще до оформления права собственности. За это время его стоимость возрастает на 10-20%.

В 2020 году в структуре выдачи ипотечных кредитов действительно выросла доля новостроек благодаря программе господдержки. Однако «шквала переуступок» в ближайшее время не ожидается, хотя некоторый рост продаж возможен, особенно в 2022 году, когда объекты начнут вводить в эксплуатацию.

Солидарна с этим мнением и Надежда Калашникова, директор по развитию Компании Л1: «Вряд ли в ближайшем будущем рынок ждет большое количество переуступок и продаж залоговых квартир. По предыдущим аналогичным всплескам продаж наблюдалось увеличение доли переуступок до 10-15% от всего объема продаж строящейся недвижимости. Поскольку такие сделки обычно осуществляются ближе к окончанию строительства, конкуренцию они составляют в основном вторичному рынку. И особого влияния на рынок первичной недвижимости не оказывают».

Но даже если события будут развиваться по самому негативному сценарию, будут в нем и позитивные аспекты. Дмитрий Рубин, президент Ассоциации риэлторов СПб и ЛО, считает, что если 2021-2022 годы окажутся действительно щедрыми на переуступки и продажи залоговых объектов, то это может стабилизировать цены на жилье: спрос понизится, а предложение – будет расти.

«Продажа имущества из-под залога уже давно не является экзотикой. Уже очень большая часть недвижимости находится под залогом. Сейчас сложно найти квартиру, которая не имеет ипотечной истории, и количество такого жилья продолжает увеличиваться»

Баранов Антон, председатель Комитета по риэлторской деятельности Ассоциации риэлторов СПб и ЛО

Последствия для строительной отрасли

Но даже если сбудутся самые пессимистические прогнозы, то на строительной отрасли они отразятся минимально – так считает большинство спикеров. Залоговые квартиры реализуются не по ДДУ, а по договору купли-продажи, в них уже оформлена собственность. То есть это вторичное жилье, которое не может составить серьезной конкуренции для первичного рынка.

Для застройщиков также имеет значение только продажа квартир в строящихся домах, а переуступка почти ни на что не влияет. Конечно, есть некая конкуренция, но она невелика, говорит Татьяна Хоботова.

Девелоперы в рамках различных маркетинговых программ продают квартиры дешевле, чем частные собственники, желающие извлечь из переуступки значительный инвестиционный доход. Кроме того, у строителей есть возможность предоставить рассрочку, а также имеются совместные с банками ипотечные программы.

Конечно, все равно есть некоторые опасения, что появление залоговых квартир может привести к уменьшению объема продаж на первичном рынке. И в связи с этим застройщикам придется снижать цены. Но это не самый очевидный сценарий, считает Александр Гиновкер.

Основной вопрос здесь состоит в том, насколько большим будет объем таких ипотечных квартир. Если их окажется по-настоящему много, то строительная отрасль все-таки пострадает, полагает Дмитрий Рубин. Ведь рентабельность строительства в Петербурге в последнее время в среднем от 5 до 15%. Для застройщиков это рискованная цифра, которая может привести к тому, что впоследствии будут отказы от проектов, банкротства и сокращения.

Но излишне волноваться все-таки не стоит, уверяет Светлана Гузь, управляющий партнер бюро юридических стратегий Legal to business. Даже если будет заметен рост предложений от дольщиков, желающих добровольно уступить свои требования по ДДУ, то на застройщиках это не должно сказаться. Ведь они уже получили свою выгоду при заключении договоров до 1 июля 2019 года.

Если же сделка прошла после этой даты, то в случае уступки или перехода прав требований по ДДУ, в том числе при обращении взыскания на имущество должника, все права и обязанности по договору счета эскроу переходят к новому участнику долевого строительства.

Процесс продажи залогового жилья

Как выглядит сегодня процесс продажи ипотечной квартиры: когда у заемщика начинаются серьезные трудности и регулярные просрочки, банк обращается в суд с требованием вернуть долг и обратить взыскание на залог. В качестве залога выступает ипотечная квартира. Ее выставляют на торги по заниженной цене. Если покупатель не находится, то цена «опускается» снова и снова. Если объект так и не удается продать, то кредитор берет его к себе на баланс, после чего продает по минимальной стоимости.

Его задача – покрыть долг по кредиту. Заемщикам зачастую совсем ничего не остается. И это несмотря на то, что у них был первоначальный взнос из личных сбережений и выплата основного долга с процентами в течение нескольких месяцев или лет. Кстати, должнику приходится платить организаторам торгов 3% от стоимости недвижимости, а в некоторых случаях еще и 7% «сверху»: в них входит работа оценщика и дополнительный сбор.

Когда закон будет принят, процедура изменится. Кредит должен быть взят физическим лицом не более чем на 15 млн рублей и не в предпринимательских целях. Предполагается, что заемщик сможет сам продать квартиру «не ниже минимальной продажной цены», комментирует Светлана Гузь.

Эта цена складывается:

— из общей суммы требований по кредиту или займу, рассчитанной на день окончания срока самостоятельной реализации;

— неустойки, рассчитанной на дату направления уведомления.

И это существенный момент, так как минимальная продажная цена в силу различных обстоятельств может существенно отличаться от рыночной как в меньшую, так и в большую сторону. При этом сами банки признают, что обремененные залогом объекты продаются со значительным дисконтом (до 20%), так как потенциально несут для приобретателя дополнительные проблемы по сравнению с покупкой свободного от обременений имущества.

На продажу залоговой квартиры отводится полгода. В случае успешной сделки деньги поступают на счет в банк, долг погашается, а остаток выдается должнику. Никаких комиссий платить не придется, так как в процедуре не предполагается участие посредников.

Стоит отметить, что ипотечные заемщики и ранее имели возможность реализовывать свое жилье самостоятельно при возникновении проблем с выплатой кредита, отмечает Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп».

Это – одно из возможных решений в сложной ситуации. Но, конечно, здесь есть свои трудности. Например, далеко не все граждане согласны приобретать залоговое имущество, потому что банк в первую очередь будет требовать погашение кредита и только потом снимет обременение для регистрации квартиры на нового собственника в Росреестре.

Облегчит ли законопроект жизнь владельцам залогового жилья

Законопроект предполагает возможность продажи залогового жилья самостоятельно, без проведения торгов и возбуждения исполнительного производства. Это обычная купля-продажа. Она должна быть совершена в течение 6 месяцев после получения залогодателем-должником уведомления банка, в котором указана минимальная цена продажи заложенного имущества, рассказывает Вероника Перфильева.

Срок продажи может быть продлен по соглашению с банком, а вот цена обсуждению не подлежит. «Предлагаемый порядок поможет сэкономить средства должника на оплату кредита, неустоек, проведения торгов, оплату оценки и исполнительного сбора приставам», – говорит эксперт.

Если данный законопроект будет принят, то он фактически зафиксирует уже давно сложившуюся на рынке практику, считает Татьяна Хоботова. Конечно, продажа залоговой недвижимости процесс более трудоемкий, чем покупка и продажа квартиры напрямую, без обременений. Но это обычное дело. Разумеется, такие сделки происходят под контролем банка-кредитора.

«Что касается поддержки ипотечных заемщиков, то она была предпринята правительством еще в позапрошлом году, когда были четко прописаны правила предоставления кредитных каникул. Кроме того, снижение процентных ставок позволило многим заемщикам в прошлом году рефинансировать свою ипотеку, значительно снизив ежемесячную нагрузку на семейный бюджет. 15% от общего объема ипотечных кредитов, выданных в прошлом году, пришлось на долю рефинансирования», – сообщает спикер.

Светлана Гузь считает, что данный законопроект пока нельзя назвать взвешенным, учитывающим интересы всех участников отношений, и пресекающим возможные злоупотребления правами в гражданском правообороте. Так, на сегодняшний день нет ответа на вопрос о том, смогут ли этими нормами воспользоваться те, кто взял ипотеку до вступления закона в силу, или же изменения коснутся только новых заемщиков.

Алгоритм действий заемщиков

Чтобы продать залоговое жилье самостоятельно, заемщик должен направить в банк соответствующее заявление. Сделать это можно по почте (заказное письмо с уведомлением) или вручить лично.

В течение 10 дней банк должен сообщить размер минимальной стоимости продажи квартиры. После этого должник в течение 6 месяцев обязан найти покупателя. Если сделать это не удастся, срок может быть продлен по договоренности с банком, или же залоговый объект отправится на торги. Тогда заемщику придется оплачивать расходы организаторов и оценщиков, а также нести иные расходы.

Впрочем, не все так однозначно. Светлана Гузь обращает внимание на различные несостыковки в законе. Например, заемщик и залогодатель – это не всегда одно и то же лицо. Тогда непонятно, что делать, если заемщик хочет воспользоваться таким инструментом, а залогодатель – нет. Иногда заложенный объект принадлежит нескольким собственникам (зачастую супруги выступают созаемщиками и созалогодателями), и между ними нет согласия, как поступать при просрочке.

Фактически закон обязывает залогодержателей соглашаться на самостоятельную реализацию, не давая им права оценить реальные риски такой инициативы и не учитывая их интересы. Особенно кредитных организаций, для которых возникновение просроченной задолженности влечет необходимость соблюдения требований регулятора – Банка России.

Самостоятельная реализация имущества залогодателем-физическим лицом не допускается, если:

— имущество заложено нескольким созалогодержателям;

— является предметом предшествующей и последующей ипотек;

— если заемщик воспользовался «кредитными каникулами».

Нюансы и сложности

Данной инициативой нельзя воспользоваться, если имущество заложено нескольким созалогодержателям, является предметом предшествующей и последующей ипотек, или если заемщик уже воспользовался правом обратиться к кредитору с данным требованием, рассказывает Надежда Калашникова.

Но основным неудобством данного законопроекта считается невозможность самостоятельной продажи залогового жилья, когда банк уже начал процедуру взыскания в судебном порядке. Однако этот нюанс можно обойти, если заемщик готов вступить в диалог с банком.

По соглашению обеих сторон, продать недвижимость можно не только на любом этапе судопроизводства, но даже после передачи квартиры судебным приставам. Банки в этом случае инициируют снятие ареста с ипотечной квартиры, поскольку они также, как и заемщик, заинтересованы в том, чтобы она была продана по рыночной цене, говорит Татьяна Хоботова.

Евгения Рекшан