Завысить выкупную цену
Индивидуальный предприниматель и глава крестьянско-фермерского хозяйства Алексей Гостев с 1999 года арендует участок у Краснодарского края. Он захотел выкупить землю, но стороны не сошлись в цене, и арендатор подал иск.
В апреле 2019 года АС Краснодарского края установил, что департамент имущественных отношений региона в проекте договора завысил стоимость участка, а условия предпринимателя правомерны (дело № А32-32255/2018). Апелляция и кассация поддержали эти выводы. Согласно решениям судов, департамент должен был заключить договор до 24 июля, но отправил новый проект только в ноябре. В декабре этого же года зарегистрировали переход права собственности.
Следом Гостев решил взыскать убытки в 131 443 руб. в виде разницы между арендной платой и суммой земельного налога за период до фактической регистрации права собственности. АС Краснодарского края удовлетворил требование (дело № А32-14621/2020). Суд исходил из того, что Гостев платил аренду до регистрации перехода права собственности на земельный участок и понес убытки. Если бы департамент исполнил свои обязанности надлежащим образом, Гостев получил бы участок раньше.
Апелляция и кассация отменили решение первой инстанции. По их мнению, предприниматель мог взыскать убытки, если бы обжаловал шаги департамента по правилам об оспаривании ненормативных действий органов власти (глава 24 АПК). Он же обратился в суд с требованием об урегулировании разногласий, то есть воспользовался правом на передачу преддоговорного спора на разрешение суда. Поэтому он сам несет неблагоприятные последствия.
ВС отменил апелляционный и кассационный акты и оставил в силе решение первой инстанции. Департамент должен был подготовить проект договора купли-продажи и правильно рассчитать его цену, но не сделал этого. В результате предпринимателю пришлось обращаться в суд и платить аренду в период рассмотрения дела в суде. ВС отметил, что единственно возможный способ восстановления нарушенного права предпринимателя — предъявить иск к департаменту об урегулировании разногласий.
Уступить участок с измененным назначением
В октябре 2010 года Дмитрий Ушлов* взял в аренду у администрации Гурьевского муниципального района Калининградской области участок для строительства индивидуального жилого дома. Он не платил за заключение договора. Через три года, в октябре 2013, Ушлов уступил Ирине Евовой* право по договору аренды. Вместе с услугами агента это обошлось ей в 550 000 руб.
В 2015 году филиал ООО «Газпром трансгаз Санкт-Петербург» Калининградского линейного производственного управления магистральных газопроводов обратился к администрации с письмом. Он указал, что на этом участке нельзя строить жилье, потому что он расположен очень близко к газопроводу-отводу к Калининградской ТЭЦ-2. Из-за этого в апреле 2019 года администрация направила Евовой предложение расторгнуть договор аренды. Та согласилась, если ей возместят убытки в виде кадастровой стоимости земельного участка и уплаченных арендных платежей, но ей отказали. Тогда в 2020 году она обратилась в суд с требованием взыскать убытки, неосновательное обогащение и расходы на госпошлину в общей сумме 469 863 руб., так как не могла использовать участок по назначению.
Три инстанции отказали. Администрация бесплатно предоставила Ушлову участок, права на который тот потом уступил Евовой. Еще суды отметили, что при обращении в администрацию за выпиской из правил землепользования и застройки женщина знала об ограничениях участка, но провела выплаты по сделке.
ВС отменил акты апелляции и кассации и направил дело на новое рассмотрение в Калининградский областной суд (дело № 71-КГ22-5-КЗ). Суд обратил внимание, что в 2009 году администрация издала постановление, в котором утвердила границы охранной зоны газопровода-отвода к Калининградской ТЭЦ-2. То есть власти знали об ограничениях. Изменение правового режима земельного участка до заключения сделки привело к тому, что арендатор платит за участок, не имея возможности пользоваться им по назначению. Значит, последний может истребовать неосновательное обогащение, следует из акта Верховного суда.
Дмитрий Богданов, старший юрист SEAMLESS Legal (ранее CMS Russia), считает, что определение ВС ориентирует суды более внимательно проверять аспекты:
- добросовестного осуществления прав и обязанностей арендодателя публично-правовым образованием при заключении договоров аренды публичной собственности;
- правомерности заключения договора аренды при невозможности использовать имущество по назначению;
- значительного временного разрыва между установлением каких-либо ограничений на земельный участок и внесением сведений о них в ЕГРН;
- взыскания с арендодателя как убытков, так и неосновательного обогащения, в том числе в виде уплаченных арендных платежей при отсутствии реальной возможности пользоваться участком, пусть даже формально договор аренды заключен.
Анна Жолобова, советник практики недвижимости и строительства
, приводит в пример дела с аналогичной позицией судов: № А40-297162/2018 и № А60-10196/2019.Построить второй этаж без согласия соседа
Савелий Свиридов* и Глафира Иванова* владеют соседними квартирами в двухквартирном доме. Мужчина надстроил второй этаж в своей части дома. Из-за этого деформировался ленточный фундамент. Соседка забеспокоилась, что это может привести к разрушению всего дома, а еще она, по ее утверждению, лишилась возможности нормально отапливать квартиру.Иванова обратилась в суд, чтобы признать конструкцию самовольной постройкой. Свиридов не признал требований и подал встречный иск о признании права собственности на реконструированную квартиру.
Первая инстанция отказала истцу, но и иск Свиридова тоже оставила без удовлетворения. Экспертиза установила: дом устойчив, не угрожает жизни и здоровью людей. А отказывая во встречном иске, суд указал, что Свиридов не получил разрешительную документацию и согласие второго собственника. Апелляция и кассация согласились с первой инстанцией.
ВС отменил акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию (дело № 3-КГ22-2-К8). Суды установили совокупность признаков самовольной реконструкции, и у них не было оснований отказывать Ивановой. При этом суды отказали и во встречном иске. Они не решили судьбу надстройки и нарушили принцип правовой определенности.
Максим Алексеев, юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры», обращает внимание на вывод ВС, что недопустима правовая неопределенность между взаимоисключающими требованиями сторон.«Все же мы либо сносим самовольную постройку, либо сохраняем ее путем признания права за ответчиком», — отмечает эксперт.
Жилье в аренду из-за просрочки застройщика
В 2018 году Елизавета Зинова* заключила договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома в Московской области с ООО «Специализированный застройщик «Гефест-Инвест» ценой в 2,6 млн руб. По нему компания должна была ввести дом в эксплуатацию не позднее четвертого квартала 2018 года и передать Зиновой однокомнатную квартиру в течение четырех месяцев с момента получения разрешения на эксплуатацию. В октябре 2018 года стороны подписали допсоглашение, где согласовали проведение отделочных работ и новый срок передачи квартиры — до 30 июля 2019 года. В итоге квартиру передали еще позже — 19 февраля 2020-го.
Зинова потребовала компенсаций в суде. Первая инстанция обязала застройщика выплатить неустойку за период с 31 июля 2019 года по 19 февраля 2020 года в размере 110 000 руб., компенсацию морального вреда 10 000 руб., штраф 20 000 руб., убытки 150 000 руб. и судебные расходы. Суд исходил из того, что ответчик нарушил сроки сдачи жилья. А еще женщине пришлось снимать другую квартиру с 1 августа 2019 по 31 января 2020 года, на что она потратила 180 000 руб. (150 000 руб. взыскали исходя из среднерыночной цены за наем).
Елена Нозикова