Комментарии в СМИ

«Ни нашим, ни вашим»

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», высказывается об изменении баланса интересов арендодателей и арендаторов недвижимости по итогам очередной редакции законопроекта, позволяющего без штрафов разрывать договоры аренды. 

Госдума во втором чтении приняла законопроект, который позволяет без штрафов разрывать договоры аренды недвижимости. Это право получат только малые и средние предприятия из отраслей, пострадавших от короновируса. Крупные ретейлеры, а это большинство арендаторов крупных торговых центров, воспользоваться преференциями не смогут.

Сегодня Госдума на внеочередном заседании рассмотрела во втором чтении правительственный законопроект о неотложных мерах поддержки экономики во время эпидемии COVID-19. Самая важная поправка к нему касается взаимоотношений арендаторов с собственниками недвижимости.

«Давайте называть вещи своими именами. Была развернута целая кампания по этим поправкам, как спор владельцев крупнейших торговых центров с владельцами крупнейших торговых сетей. И спор этот на самом деле не о том, как выживать бизнесу в этой ситуации, а о том, как сохранить сверхприбыли в ситуации кризиса»,— так председатель комитета Госдумы по бюджету и налогам Андрей Макаров охарактеризовал ситуацию, в которой они работали над поправками к этому законопроекту. Финальные правки, по его словам, вносили до 5 часов утра в день заседания.

Не всем, а только избранным

В итоге в документ значительно изменился. Из текста ушло указание на снижение дохода на 50% с начала карантина, после которого можно расторгать договор в одностороннем порядке. Если изначально право расторгать договоры аренды без штрафных санкций собирались предоставить всем арендаторам, то сегодня этого права лишили крупный бизнес. Расторгать договоры аренды смогут только арендаторы, которые относятся к малому и среднему бизнесу (МСП). Важное условие: компании должны относиться к отраслям, пострадавшим от распространения коронавируса. Такой список формирует правительство РФ. В него входит розничная торговля непродовольственными товарами, общепит, а также кинотеатры и фитнес-клубы и др. Право одностороннего расторжения договора арендаторы получат если собственник откажет им в скидке. МСП из пострадавших отраслей вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды. На переговоры дается 14 дней. От идеи возврата арендаторам обеспечительного платежа отказались, он останется у арендодателя, при этом владелец помещений не сможет требовать у арендатора оплату упущенной выгоды. Расторгнуть договор аренды по новой процедуре компании малого и среднего бизнеса могут только до 1 октября 2020 года.

Искать компромисс при доработке законопроекта не пытались, решением в одинаковой степени будут недовольны как собственники ТЦ, так крупные торговые сети, подчеркивает Андрей Макаров. «Зато мы решаем проблемы малого бизнеса и граждан», — заявил он. Глава комитета по бюджету и налогам тактично умолчал о том, что инициатива позволить расторгать договоры только МСП исходила от Сбербанка – крупнейшего кредитора коммерческой недвижимости в России, его кредитный портфель по этому сектору составляет 1,7 трлн рублей.

Депутаты голосовали за эти важнейшие для отрасли поправки не глядя. В зале заседаний не раздали итоговый вариант поправок, так что депутатам пришлось поверить главе комитета по бюджету на слово. Но этого почти никого не смутило. «Арендную поправку» поддержало 370 депутатов Госдумы, один воздержался, против не был никто.

Риски для всех

Один из главных лоббиста принятия этого закона в изначальной редакции среди ретейлеров Борис Кац, директор по развитию из сети «Леонардо» назвал ситуацию Пирровой победой. «Именно так называют то, что выглядит как победа, но является по сути поражением. Право на расторжение договоров аренды будет только у МСП. Я рад за малый бизнес, им не придётся продавать квартиры, чтоб закрыть свои долги, — написал он в соцсетях. — Розничные сети, которые имея около 50% работников из всей численности торговли, платили примерно 90% налогов всей отрасли (налоги у «белых» компаний большие), и не получили никакой помощи, отсрочек налогов и т.д. Увы, но предприниматели получают ясный сигнал: не надо вылезать за границы МСП».

В Российском совете торговых центров подсчитали, что в крупных современных торговых центрах малый и средний бизнес даёт до 25% дохода от аренды, а его доля в общем обороте предприятий-арендаторов доходит до 34%. К позитивным изменениям в проекте закона в РСТЦ относят то, что договорённости о снижении размера арендной платы будут носить временный характер – максимально один год. Это позволит более уверенно планировать экономику торгового центра на стратегический период и снизит возможности манипулирования арендодателями со стороны арендаторов, рассчитывают в РСТЦ.

«Очевидно, текущая редакция улучшила баланс интересов, хотя до идеала еще далеко. Риски теперь у всех, а раньше были только у арендодателей», — считает Дмитрий Некрестьянов, партнер и руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и партнеры».

«Есть надежда, что весь этот цирк с законом закончится бесславно в Сенате, или у президента внезапно засохнут чернила в ручке, когда он соберется эту бумагу подписывать. А если серьезно, удар по бизнесу среднего молла из-за этого закона будет средний, сильный молл практически никаких изменений не заметит, а для слабого объекта последствия будут катастрофическими», — говорит представитель одной из крупных УК ТЦ.

По его словам, символично, что поправки в закон предложены Сбербанком. «Ему абсолютно плевать на слабые объекты. Его задача – спасти сильные ТЦ и присмотреть за средними. Как? А с помощью депозита и оквэд. У слабого молла депозит составляет 1 месяц, у среднего – 2, а у сильного – 3-9.  При этом в сильном молле обычно работают крупные сетевые ретейлеры, которые никак не попадают в список МСП пострадавших отраслей. А значит, им договоры никак не расторгнуть! В среднем молле из 280 арендаторов 90 оказываются из списка пострадавших отраслей, из которых МСП — половина. Итого 45 из 280 арендаторов могут расторгнуть договор. Молл это переживет, поверьте! А в слабом молле до 90% арендаторов смогут выйти из договоров через 2 недели переговоров. И это большая проблема!», — поясняет собеседник «ММ».

«Но переживать этот кризис мы будем  вместе с арендаторами — ведь без них наши моллы мертвы априори», — заключил он.

Сергей Беляков, председатель президиума Ассоциации компаний розничной торговли (АКОРТ):

«В сложившейся экономической ситуации одним из важнейших направлений является поддержка предприятий малого и среднего бизнеса. Однако более 75% арендаторов не относится к МСП. Таким образом, принятая редакция не решает проблем подавляющего большинства арендаторов из нескольких секторов экономики, которые формируют значительное количество рабочих мест. Для арендаторов, не относящихся к МСП, возможности по сохранению ФОТ и вообще финансовой устойчивости без пересмотра арендных платежей в текущих условиях теперь очень ограничены. А именно от них, в свою очередь, во многом зависит значительное количество контрагентов-поставщиков непродовольственных товаров и продуктов питания. Кроме того, проблему расширения возможностей закупки продукции у фермеров (вчера о ней говорили на совещании у Президента России и дано соответствующее поручение), решить теперь будет сложнее. Можно ожидать серьезных проблем и у арендаторов (рестораторы, ретейл, вся сфера услуг) и контрагентов этих компаний».

Ольга Валькова, генеральный директор АО «Региондевелопмент»:

«Крики о помощи девелоперов хоть и частично, но были услышаны и отозвались отсутствием штрафов и тем, что депозиты остаются у ТЦ. Ну, хоть это. Хотя по большей части эти депозиты отправлялись брокерам и консультантам, которые приводили арендаторов. После принятия закона у нас останется две недели, чтобы понять, кто жив из арендаторов, и кто готов рассматривать действительно партнерские условия по дальнейшей аренде. Арендатор, уже вложившийся в отделку помещений в торговом центре, конечно, тоже привязан этими инвестициями к объекту, но сейчас мы нередко получаем предложения похожие на шантаж: если не снизите аренду до копеечной, мы уходим. Несомненно, условия аренды надо пересматривать, но не стоит забывать, что и собственники помещений находятся в не менее катастрофической ситуации, и радикальное снижение или отмена арендной платы просто уничтожат объект. Полагаю, в случае эгоистичного поведения арендаторов, придётся с ними расстаться и искать новых. Главное, чтобы такие арендаторы еще оставались в России по окончании карантина».

Мария Тирская, Наталья Ковтун

Материал опубликован на сайте MarketMedia 21.05.2020

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер, Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ