Комментарии в СМИ

Дмитрий Некрестьянов, Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» комментирует статью про редевелопмент заводских территорий.

Комитет по промышленной политике выступил против любого перепрофилирования индустриальных участков в генплане Петербурга, который должен быть принят в 2023 году. Строители инициативе не рады.

Комитет по промышленной политике, инновациям и торговле (КППИТ) «максимально вовлечён» в процесс подготовки изменений в генеральный план Петербурга и «выступает категорически против перевода промки в другие зоны», рассказал на XIII Ежегодной конференции профессионалов рынка недвижимости заместитель председателя комитета Дмитрий Прожерин.

«На все заявки, которые были поданы собственниками на перевод из промки в жильё, комитет подал свои предложения, которые не дают это сделать. Наша позиция — чтобы все эти участки оставались в промышленности, — сказал он. — Мы хотим оставить всю промку. Всю, что есть».

Генпланом, как и его корректировкой, занимается комитет по градостроительству и архитектуре (КГА). Комиссию по подготовке изменений в генплан возглавляет вице–губернатор Николай Линченко, отвечающий в Смольном за строительный блок.

В КГА «ДП» сообщили, что все поданные предложения учтены в реестре и будут рассмотрены на комиссии. На сегодняшний день решений ни по одному из поданных жителями, правообладателями и органами власти предложений не принято. Заседания комиссии под руководством Линченко, по информации «ДП», пока не проводились. В аппарате вице–губернатора подтвердили данные КГА.

По данным источников в Смольном, ожидать безоговорочной поддержки комитету по промышленной политике не стоит, отдельные участки в новом генплане получат новую функцию. Тем не менее массовое изменение зонирования произойдёт вряд ли.

Подходящий момент

КППИТ уже давно продвигает идею сохранения промышленных территорий и выступает против их редевелопмента под жильё. Однако ранее он выступал за сохранение отдельных площадок (недавний пример — территория завода «Пластполимер»), а не пытался заблокировать идею редевелопмента целиком, сразу по всем адресам. Сегодня это предложение может встретить больший отклик в городском правительстве, считают эксперты. Также есть мнение, что на фоне разговоров об импортозамещении и технологическом суверенитете городские чиновники будут вынуждены тщательнее взвешивать свои решения такого рода.

Сами промышленники не захотели публично комментировать инициативу КППИТ. Но в целом они полагают, что если и сокращать производственные площади в Петербурге, то после того, как появятся новые и с подведённой инфраструктурой, «а не оголтело отдавать под застройку жильём всё подряд».

«Вы не представляете, как долго мы ждали, когда власть поймёт: промышленность важнее мощного городского строительного лобби», — говорит один из собеседников «ДП».

«Сейчас необходимо максимально сохранять производственные площадки — как работающие, так и те, что требуют минимальных вложений для перезапуска в них промышленной функции. Производить нужно всё, начиная с гвоздей и заканчивая производственным оборудованием. Одна из важнейших проблем — дефицит готовых производственных объектов», — комментирует Михаил Тюнин, директор по работе с корпоративными клиентами NF Group в Петербурге.

Промышленное производство имеет важнейшее значение для экономики города, отмечает Алла Сидоренко, партнёр, руководитель направления складской и индустриальной недвижимости ГК «Бестъ. Коммерческая недвижимость».

«Процесс редевелопмента промышленных территорий серого пояса продолжает сподвигать производственные предприятия искать себе новые площади. Хотя существующие в городе площадки имеют очень весомые преимущества: крепкие промышленные здания (из железобетона, с установленным крановым оборудованием грузоподъёмностью от 10 тонн), построенные ещё в советское время с возможностью реконструкции, наличие достаточно объёмной и очень важной инженерной и транспортной инфраструктур, наличие различного дополнительного оборудования в виде испытательных баз, бассейнов, подготовленных территорий и т. п.», — говорит она.

Подобные территории занимают по 15–20 га, что позволяет разместить несколько предприятий, добавляет эксперт.

«Вероятность того, что такое решение властей будет стимулировать развитие промышленности, является минимальной, так как создание новых современных производств требует строительства новых объектов, а использование существующей застройки маловероятно в связи с её аварийным состоянием. Скорее всего, собственники будут сдавать в аренду объекты в состоянии “как есть” и эти территории продолжат находиться в состоянии застоя», — считает Дмитрий Некрестьянов, Партнёр, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнёры».

По данным компании Maris, сегодня общая площадь индустриальной недвижимости в Петербурге составляет более 2,7 млн м2, из них спекулятивные площади — 1,2 млн м2 (включая 0,5 млн м2, построенных в советское время).

По данным «Бестъ», общая площадь производственных зон сегодня составляет 12,15 тыс. га. Согласно представленному проекту генплана, показатель может вырасти до 14,5 тыс. га. Дополнительный земельный ресурс для развития — около 3,8 тыс. га.

Идеи по застройке

Предложения по корректировке генплана застройщики подавали летом этого года во время общественных обсуждений. Как писал «ДП», тогда были поданы заявки на исключение из производственной зоны ряда крупных промышленных территорий.

Наибольший интерес вызвали заявки, в которых изменить функционал просили для трёх площадок ЛОМО (на ул. Оптиков, ул. Михайлова и Чугунной ул.). «Группа ЛСР» ожидаемо попросила убрать из промки территорию «Ливиза» на Синопской наб., которую приобрела около года назад.

Заявки подали также «Петроспирт» (участок на острове Грязный), АБЗ–1 (площадка в Коломягах), ГК «Дарница» (хлебобулочное производство на ул. Маршала Тухачевского), ГК Thermex (36 га на пр. Народного Ополчения). Структура компании Green Point Феликса Длина (№ 153 в Рейтинге миллиардеров «ДП» — 2022) подала заявку на площадку бывшего опытного нефтемаслозавода имени Шаумяна. Группа RBI Эдуарда Тиктинского (№ 40 в рейтинге) попросила перевести из производственной зоны участок на Новолитовской ул.

Инициативу комитета Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», называет ожидаемой.

«В редевелопменте серого пояса тормоз нажат де–факто уже несколько лет. В перспективном плане промышленной политики города на 2021–2025 годы среди целей прямо заявлено “сохранение каркаса промышленных территорий под действующими промышленными предприятиями во всех районах Санкт–Петербурга”. Вот только очень многие старые промышленные здания продолжают ветшать и сыпаться в ожидании решений и инвестиций», — говорит он. В качестве примера эксперт называет «Красный треугольник».

Промышленные зоны в Петербурге очень неоднородны, согласна Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга ЦДС.

«Эффективные производственные зоны в границах Петербурга, безусловно, должны быть сохранены, так как городу нужны места приложения труда. Но это должны быть современные производства, безопасные с экологической точки зрения и равномерно распределённые по разным районам города. Сегодня же серый пояс превратился в депрессивную окантовку исторической части города, разрезающую его на две части — центр и спальные районы. Говорить о комфортной, эстетичной и безопасной среде попросту не приходится, — считает она. — Многие городские набережные до сих пор заняты промышленными объектами и не приспособлены для пеших прогулок. Это огромное упущение для города с таким туристическим и рекреационным потенциалом. Производственная необходимость в размещении у воды промышленных объектов давно отпала, сегодня они могут быть безопасно перенесены в менее ценные с точки зрения урбанистики районы города».

«Не припомню, чтобы раньше целый блок городского правительства лоббировал такого рода поправки в генплан. Может быть, сыграла роль специфика блока: всё–таки он отвечает за промышленность и должен ратовать за развитие предприятий. Вполне вероятно, серьёзную роль сыграл политический фактор: всем известная необходимость импортозамещения и организация соответствующих производств. Вала исков к городскому правительству я бы не ждал. Таких объектов относительно не много, а перспектива исков довольно туманна. Единственный реальный шанс может возникнуть, если городское правительство дало «обоснованную надежду» собственникам соответствующего промышленного участка на то, что он станет жильём. Например, с ним активно велись переговоры по изменению функционального назначения, он подал какие–то документы, шли обсуждения на уровне комиссий, были публичные заявления и так далее. В этом случае какие–то основания появляются, но даже тогда нет гарантий, что убытки будут взысканы. Как правило, такие переговоры ведутся кулуарно и какого–то доказательного следа не предполагают. В текущей ситуации самый простой способ для собственника — продать актив застройщику «как есть», надеясь на то, что его лоббистские возможности позволят перевести участок «под жильё». Понятно, что в этом случае цена продажи будет принципиально другой. Второй вариант — развивать производство, если предприятие хоть сколько–то действующее», — Алексей Агеев, Партнёр юридической фирмы Ru.Courts.

«Подобная инициатива может парализовать рынок недвижимости на ближайшие несколько лет, потому что большая часть девелоперов строит сегодня свои планы как раз с промышленными землями, которые переводятся либо в жилую, либо в общественно–деловую зону. На текущий момент нормальных производств в центральных частях города я не вижу, поэтому наш серый пояс надо делать либо общественно–деловой, либо жилой зоной. Мне сложно привести пример промзоны, которую можно было бы оставить в центре города, но на окраинах они есть, их и можно развивать дальше», — Анзор Берсиров, заместитель генерального директора по развитию объединения «Строительный Трест».

«Многие промышленные территории в центре продолжают нуждаться в редевелопменте. Перевод промышленных зон в другие категории способствовал бы развитию строительного рынка. Да, за эти 10 лет не каждый проект редевелопмента был откровенно удачным как с точки зрения архитектуры, так и со стороны организации жилой среды. Но всё же положительных примеров больше. В центре нужно сохранять те производства, которые продолжают оставаться конкурентоспособными. Например, завод «Каравай» на Херсонской улице», — Александр Кравцов, Управляющий партнёр Fizika Development.

Евгения Иванова, Светлана Афонина

Материал опубликован на сайте «Делового Петербурга» dp.ru Деловые новости 12.12.2022