Комментарии в СМИ
«Новая Скандинавия» вышла из суда на стройку»
Александра Улезко, адвокат, руководитель группы по банкротству комментирует ситуацию с продолжением строительства ЖК «Новая Скандинавия».
Компания «БФА-Девелопмент» наконец получила возможность начать строительство последнего корпуса ЖК «Новая Скандинавия» и тем самым окупить свою помощь городу на проблемном объекте. Застройщик сможет заработать до полумиллиарда рублей и рассчитывать на благосклонность чиновников впоследствии.
На этой неделе Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти удовлетворил заявление ООО «ЗЕНИТ-Строй-Инвест» о намерении стать приобретателем объекта незавершённого строительства и земельного участка в ЖК «Новая Скандинавия». Речь идёт об одном недостроенном доме (корпус 8-3) и участке для строительства корпуса 9. Таким образом компания, являющаяся структурой ЗАО «БФА-Девелопмент», получила возможность приступить к строительным работам на этих объектах.
Корпус 8-3 готов на 55%, его планируется ввести в эксплуатацию во II квартале 2021 года. Корпус 9 построят ориентировочно в IV квартале 2022 года, сообщили в комитете по строительству Петербурга. В «БФА-Девелопмент» предоставить комментарий не смогли.
ЖК «Новая Скандинавия» — один из петербургских долгостроев. Его начинал строить ещё в 1998 году шведский концерн Skanska. В 2001 году было создано совместное предприятие «Петербургстрой-Сканска», чья дочерняя компания ЗАО «Озерки» подхватила проект. На тот момент говорилось, что он будет реализован в 2006 году. В 2007 году Skanska ушла с российского рынка, сославшись на то, что не можем соблюдать в России привычные ей стандарты работы, а также этики и экологии. Строительство продолжилось силой российских акционеров. Новым застройщиком стало ЗАО «Группа Прайм».
В 2015 году строительство новых очередей остановилось. Чтобы завершить начатое, Смольный привлёк компанию «НКС», которая должна была достроить корпуса 5-2, 8-3 и 16. За это ей пообещали предоставить участок для строительства корпуса 9. Компания справилась только с корпусом 16 и от дальнейшей работы отказалась. В 2017 году её место заняло ООО «Стройтехимпорт». Но это предприятие даже не вышло на строительную площадку. Тем временем в «Группе Прайм» началась процедура банкротства.
Летом 2019 года городские власти представили дольщикам уже третьего претендента на спасение проекта — компанию «БФА Девелопмент». Схема предлагалась та же самая: достройка двух домов, квартиры в которых были уже раскуплены, и один «чистый» дом в подарок. Сообщалось, что на достройку потребуется 400 млн рублей.
В декабре 2019 года было объявлено, что корпус 5-2 достроен. Взяться за оставшееся мешал банкротный процесс. Теперь это препятствие снято. «Для участников строительства это, безусловно, один из самых приемлемых вариантов в сложившейся ситуации, поскольку позволит в конечном итоге получить приобретённую недвижимость», — комментирует ситуацию адвокат, руководитель группы по банкротству АБ «Качкин и Партнёры» Александра Улезко.
Площадь корпуса 9, который компания сможет продать, составляет 14,7 тыс. м2. По грубым подсчётам, «БФА-Девелопмент» сможет заработать на нём порядка 0,9 млрд рублей. Если отнять 400 млн, потраченных на дольщиков, останется около 0,5 млрд рублей чистой прибыли.
«Полмиллиарда — цифра неплохая, но надо вычесть из неё все издержки, которые существуют в проекте, и о которых знает, наверное, только «БФА-Девелопмент», — говорит генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. — Любой проект, который делается в подобного рода условиях — это без сомнения не в чистом виде бизнес-проект. Это в том числе помощь городу, который просит поддержать. С другой стороны, если экономика проекта будет отрицательной, то ни один нормальный бизнесмен на это не пойдёт».
Взамен застройщик вправе ожидать от города встречных шагов, полагает Алексей Белоусов. «Я думаю, что о каких-то прямых обязательствах говорить не приходится, но это может быть учтено на уровне устных договорённостей и впоследствии конвертировано в те или иные условия будущих соглашений, которые застройщик будет заключать, например, на выкуп соцобъектов или об иных обязательствах».
«Поскольку входить в проект на середине процесса достаточно непросто и дорого, для частных застройщиков это решение должно быть экономически эффективно, — соглашается руководитель проектов девелопмента Becar Asset Management Екатерина Тейдер. — Поэтому возможность строительства собственного объекта с возможной продажей, и те условия, на которых девелоперу разрешили это сделать на этой территории, однозначно имеют для «БФА-Девелопмент» экономический смысл. Судя по объёму заявленной площади, новый дом обладает параметрами, которые принесут дополнительную прибыль. Поскольку при оценке экономической эффективности застройщики рассматривают проекты с IRR(внутренняя норма доходности) в диапазоне 35% (что является очень оптимистичным ожиданием), в реальности эти показатели ближе к 25%».
Александр Лобановский
Материал опубликован на газеты «Деловой Петербург» 30.10.2020
Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям
Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям