Новое в регулировании

Новеллы в градостроительном регулировании

В конце декабря 2020 г. традиционно был принят целый ряд нормативных правовых актов, в т. ч. относящихся к сфере недвижимости. В рамках настоящего обзора мы постараемся отразить некоторые наиболее важные для девелоперов изменения в связи с принятием соответствующих актов.

1. Введены особые положения в отношении разрешений на строительство, выданных до 01.01.2020

Подробнее

Федеральным законом от 29.12.2020 № 468-ФЗ[1] предусмотрены следующие новые положения:

  • До 01.01.2024 в отношении объектов капитального строительства, разрешения на строительство которых выданы до 01.01.2020 и по которым не выданы разрешения на ввод в эксплуатацию, действует следующий «особый» режим:
  • при выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию проверяется соответствие объекта разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством РФ, на дату выдачи разрешения на строительство такого объекта капитального строительства.

Напомним, что, по общему правилу, данные параметры проверяются уполномоченным органом на дату выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию, т. е. анализируемое изменение предполагает, что, если изменение ВРИ/ установление ЗОУИТ, препятствующих строительству объекта, произойдет в период со дня выдачи разрешения на строительство до даты рассмотрения документов на ввод в эксплуатацию, во вводе объекта в эксплуатацию не может быть отказано.

  • не применяется следующее основание для отказа во внесении изменений в разрешение на строительство: подача заявления о внесении изменений менее чем за 10 рабочих дней до истечения срока действия разрешения;
  • если со дня выдачи ГПЗУ, на основании которого была подготовлена проектная документация объекта/ утверждения ППТ (в отношении линейного объекта) прошло более полутора лет, при проведении экспертизы проектной документации осуществляется оценка ее соответствия требованиям, действовавшим на дату выдачи разрешения на строительство.
    • Помимо этого, изменен ряд сроков градостроительных процедур:

— установлены сроки рассмотрения органами охраны объектов культурного наследия проектов генерального плана, правил землепользования и застройки (ПЗЗ) исторического поселения (в частности, в отношении генплана исторического поселения федерального значения — 20 дней, в отношении ПЗЗ исторического поселения федерального значения — 7 рабочих дней);

— конкретизированы сроки совершения отдельных действий в рамках процедуры получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства: проект решения о предоставлении разрешения подготавливается в течение 15 рабочих дней со дня поступления заявления о предоставлении такого разрешения, также в течение 15 рабочих дней со дня окончания обсуждений или слушаний комиссия должна подготовить рекомендации о предоставлении разрешения на отклонение или об отказе в предоставлении такого разрешения;

— незначительно сокращены отдельные сроки действий в рамках процедуры утверждения документации по планировке территории, например, с 30 до 15 рабочих дней сокращен срок для направления главой поселения/ городского округа согласования или отказа в согласовании документации в орган, уполномоченный на ее утверждение.

[1] Федеральным законом от 29.12.2020 № 468-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Данный закон вступил в силу 29.12.2020, однако в соответствии с переходными положениями требования к процедурам, предусмотренным ГрК РФ в новой редакции, не применяются к процедурам, осуществление которых было начато до 29.12.2020.

 

2. Реформировано регулирование комплексного развития территорий

Подробнее

Масштабные изменения были внесены Федеральным законом от 30.12.2020 № 494-ФЗ[1].

В настоящем обзоре отражены только основные направления нового регулирования:

  • Изменена терминология и структура нормативной базы

Термин «деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории» (деятельность по КУРТ) в ГрК РФ и иных нормативных правовых актах заменен на «комплексное развитие территорий» (КРТ).

Основной блок норм, регулирующих КРТ, теперь содержится в новой гл. 10 ГрК РФ, ранее действовавшая гл. 5.1 ГрК РФ (виды деятельности по КУРТ и порядок их осуществления) утратила силу. При этом структура новой гл. 10 ГрК РФ отличается от прежнего регулирования: можно проследить тенденцию унификации режимов КРТ с одновременным закреплением особенностей по видам КРТ.

  • Изменены виды КРТ и процедуры его осуществления

В соответствии с ранее действовавшей гл. 5.1 ГрК РФ видами деятельности по КУРТ являлись: развитие застроенных территорий, комплексное освоение территории (при этом отдельные нормы были посвящены освоению и комплексному освоению территории в целях строительства стандартного жилья), комплексное развитие территории (включало в себя 2 разновидности: по инициативе правообладателей земельных участков и по инициативе органа местного самоуправления).

Новой гл. 10 ГрК РФ предусмотрены следующие виды КРТ:

— КРТ жилой застройки,

— КРТ нежилой застройки,

— комплексное развитие незастроенной территории;

— КРТ по инициативе правообладателей.

Стоит отметить, что наименования видов КРТ не определяют, какие объекты могут быть там созданы, а лишь отражают, какая ситуация с объектами была на дату принятия решения о КРТ (например, в КРТ нежилой застройке не входят территории, занятые на момент принятия решения о КРТ жилыми домами).

Также в новой гл. 10 ГрК РФ урегулированы условия допустимости конкретных видов КРТ, порядок и этапы принятия и реализации решений о КРТ, содержание решения и договора о КРТ.

Выделим наиболее важные особенности регулирования КРТ:

— для принятия решения о КРТ не требуется предварительное указание на планируемое КРТ в ПЗЗ, т.е. такое решение может быть принято без учета ПЗЗ;

— установленные в решении о КРТ параметры градостроительного зонирования и застройки могут не совпадать с текущим зонированием и градостроительными регламентами участков – на основании решения о КРТ утверждается ППТ, в соответствие с которым в упрощенном порядке в течение 90 дней приводятся ПЗЗ и Генеральный план[2];

— существенно сокращены минимальные параметры «диссонирующих» объектов, необходимые для принятия решения о КРТ[3];

— имеются специальные правила учета мнения жильцов при реализации КРТ жилой застройки;

— при реализации КРТ, не связанной с инициативой правообладателей, существенно расширены возможности по изъятию входящих в территорию КРТ объектов (такое изъятие осуществляется за счет лица, с которым заключен договор о КРТ, и ему предоставляются такие участки для реализации КРТ);

— предусмотрены новаторские нормы об автоматической  переходе ипотеки с изымаемого на предоставляемое жилое помещение, а также сохранении сроков владения для целей расчета права на выкуп для арендующих государственные помещения представителей малого бизнеса при предоставлении им иного помещения и т.п.

Федеральный закон вступил в силу 30.12.2020, однако в нем предусмотрен целый ряд переходных положений в отношении ранее заключенных договоров в целях КРТ, направленных, главным образом, на применение к таким договорам ранее действовавшего законодательства.

[1] Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий».

[2] Очевидно, реализован «московский вариант» работы с градостроительными документами, когда решение уполномоченного органа определяет индивидуальные параметры развития и застройки территории, а вся градостроительная документация подлежит приведению в соответствие с таким решением.

[3] Например, по старым правилам для КУРТ необходимо было, чтобы участки с аварийными объектами, самовольными постройками и т.д. должны занимать не менее 50% от общей площади территории под КРТ, а по новым правилам – достаточно наличие ОДНОГО такого объекта на будущей территории КРТ.

3. Урегулирована коллизия с размещением населенных пунктов в составе особо охраняемых природных территорий

Подробнее

Из общих положений ЗК РФ следует, что особо охраняемые природные территории (ООПТ) должны быть размещены на землях особо охраняемых территорий.

Федеральным законом от 30.12.2020 № 505-ФЗ[1] введены положения, в соответствии с которыми населенные пункты могут быть включены в состав ООПТ без изъятия расположенных на их территориях земельных участков и иной недвижимости у правообладателей (за исключением государственных природных заповедников), если это не противоречит режиму ООПТ. Оборот земельных участков на территории населенного пункта, включенного в состав ООПТ, не ограничивается.

В указанном случае участки относятся к землям населенных пунктов, виды разрешенного использования участков и предельные параметры разрешенного строительства объектов капитального строительства устанавливаются ПЗЗ, однако использование участков должно осуществляться с учетом режима особой охраны ООПТ.

Данный федеральный закон вступил в силу 10.01.2021, его основные положения применяются к населенным пунктам, сведения о границах которых внесены в ЕГРН.

[1] Федеральный закон от 30.12.2020 № 505-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

4. Введена процедура выявления уполномоченными органами правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости и внесения сведений об их правах в ЕГРН

Подробнее

Изменения внесены Федеральным законом от 30.12.2020 № 518-ФЗ[1], очевидно, главным образом, они преследуют налоговые цели.

В общем виде процедура выявления уполномоченными органами правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости (права возникли до 1998 года и не были в дальнейшем зарегистрированы в ЕГРН) включает в себя осмотр объектов, направление запросов в архивы, государственные (муниципальные органы), нотариусам, размещение информации на сайте и в СМИ.

По итогам указанных действий и подтверждения того, что объект не прекратил существование, может быть подготовлен проект решения о выявлении правообладателя ранее учтенного объекта недвижимости, который должен быть направлен указанному «выявленному» лицу. Если в течение 45 дней от соответствующего лица не поступят возражения в уполномоченный орган (направлены/ представлены возражения должны быть в течение 30 дней), уполномоченный орган должен принять решение о выявлении правообладателя ранее учтенного объекта и направить документы в Росреестр для внесения в ЕГРН сведений о таком правообладателе. Если возражения от правообладателя поступят в указанный срок, запись о правообладателе может быть внесена в ЕГРН только по решению суда.

Изменения вступят в силу 29.06.2021.

[1] Федеральный закон от 30.12.2020 № 518-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

5. Классификатор видов разрешенного использования земельных участков утвержден новым уполномоченным органом

Подробнее

В настоящее время действует классификатор ВРИ, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540.

Однако в 2020 г. полномочия по утверждению классификатора ВРИ были закреплены за Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии.

Во исполнение этого положения принят Приказ Росреестра от 10.11.2020 № П/0412[1].

Важно учитывать, что, в соответствии с текстом данного приказа, он вступает в силу с даты вступления в силу приказа Минэкономразвития России о признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 (в настоящее время не принят).

Содержание Приказа Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 дублирует актуальную на настоящий момент редакцию приказа Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540, т. е. изменений с содержательной точки зрения не произошло.

[1] Приказ Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» (опубликован 16.12.2020).

6. Регулирование требований к гостиницам, хостелам и общежитиям уточнены

Подробнее

На официальном сайте Минстроя России появилась информация о завершении актуализации СП 257.1325800.2016 «Здания гостиниц. Правила проектирования» и СП 379.1325800.2018 «Общежития и хостелы. Правила проектирования»[1]

Приказы Минстроя России об утверждении обновленных СП в настоящее время не опубликованы. На сайте Минстроя России отмечается, что изменения внесены, в т. ч. в связи с принятием Постановления Правительства РФ от 18.11.2020 № 1860 «Об утверждении Положения о классификации гостиниц». В частности, хостелы отнесены к видам гостиниц и уточнены требования к ним и к другим видам гостиниц.

[1] https://minstroyrf.gov.ru/press/minstroy-rossii-izmenil-stroitelnye-normy-i-pravila-proektirovaniya-gostinits-khostelov-i-obshchezhi/.

7. Согласование архитектурно-градостроительного облика в Санкт-Петербурге распространено на нежилые объекты

Подробнее

Еще 22.05.2019 Законом Санкт-Петербурга № 263-60 было предусмотрено согласование АГО объектов капитального строительства нежилого назначения.

Однако законодательство содержало переходные положения, в соответствии с которыми нормы о согласовании АГО объектов нежилого назначения подлежат применению со дня вступления в силу порядка предоставления решения о согласовании АГО объекта нежилого назначения.

В соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 11.01.2021 № 643-1[1] ранее утвержденный Законом Санкт-Петербурга от 02.12.2015 № 692-147 порядок предоставления решения о согласовании АГО объекта в сфере жилищного строительства распространен и на объекты нежилого назначения. Таким образом, следует считать, что порядок установлен и требование о согласовании АГО нежилых объектов стало обязательным.

Указанным Законом Санкт-Петербурга также скорректирован перечень случаев, когда согласование АГО объекта не осуществляется (добавлены ВРИ таких объектов, например, обеспечение обороны и безопасности, гидротехнические сооружения), изменена формулировка нормы об отказе в приеме заявления о согласовании АГО по причине несоответствия материалов АГО документации по планировке территории (более однозначно следует, что положение применяется, только если ППТ утвержден).

Изменения вступили в силу 22.01.2021.

[1] Закон Санкт-Петербурга от 11.01.2021 № 643-1 «О внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «О порядке предоставления решения о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта в сфере жилищного строительства».

Скачать PDF

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ